Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере многоэтажного жилого дома с земельным участком

Содержание

Введение………………………………………………………………………...3

1. Особенности оценки недвижимости……………………………………….5

1.1. Сертификация, аттестация профессиональной деятельности оценщика5

1.2. Обзор рынка………………………………………………………………6

1.3. Местоположения и характеристика оцениваемого объекта…………..8

2. Расчетная часть……………………………………………………………..13

2.1. Оценка рыночной стоимости доходным подходом……………………13

2.2. Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом……………17

2.3. Оценка рыночной стоимости затратным подходом……………………19

2.4. Согласование полученных результатов………………………………...21

Заключение……………………………………….…………………………....24

Список используемой литературы…………………………………………...25

 

 

 

Введение

Развитие в России рыночных отношений  потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других. В данной курсовой работе будут рассматриваться особенности оценки жилой недвижимости с земельным участком.

Сейчас на рынке недвижимости в  России представлены жилые квартиры, комнаты и дома, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения. Также на рынке недвижимости есть и свободные земельные участки. При этом следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

Оценка  недвижимости - это прикладной экономический  анализ, цель которого заключается  в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Недвижимость  – основа национального богатства  страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Актуальность темы велика,  так как знание оценки недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Исходя  из этого, целью курсовой работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

изучение  теоретических аспектов понятия "Сертификация, аттестация профессиональной деятельности оценщика";

изучение  принципов, стандартов и подходов к  оценке недвижимости;

анализ  оцениваемого объекта;

расчет  рыночной стоимости объекта недвижимости;

согласование  полученных результатов.

Объект  исследования в данной курсовой работе является многоэтажный жилой дом с земельным участком, находящийся по адресу г. Сергиев Посад, Проспект Красной Армии, д.210 с земельным участком. Предмет исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения и особенности.

Методической  основой исследования в курсовой работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.

 

1. Особенности оценки недвижимости

1.1сертификация и аттестация профессиональной деятельности оценщика

Сертификация оценщиков является добровольной. Сертификация является механизмом контроля соблюдения стандартов, положений и правил оценочной деятельности, механизмом защиты прав потребителей.

С развитием  добровольной сертификации качества услуг  по оценке государству целесообразно  оказывать ей поддержку. В частности, наличие сертификата соответствия при прочих равных условиях может быть решающим условием при конкурсных отборах оценщиков, проводимых органами государственного управления.

Аттестация  сегодня, при отсутствии такого инструмента, как аттестация оценщиков, к качеству работы которых имеются обоснованные претензии, эффективность мер дисциплинарного воздействия на оценщиков оставляет желать лучшего. Ведение принудительных аттестаций для оценщиков, на отчеты которых поступили обоснованные рекламации, в качестве меры дисциплинарного воздействия на недобросовестных оценщиков, должно способствовать укреплению доверия к институту саморегулирования оценочной деятельности и реально улучшить ситуацию с качеством отчетов об оценке. 

Членам  Саморегулируемой Организация "Российское общество оценщиков" далее- (СРО РОО), к качеству работы которых имеются обоснованные претензии, в качестве меры дисциплинарного воздействия дисциплинарным комитетом СРО может быть принято внеплановое прохождение аттестации на соответствие их уровню присвоенной им ранее квалификации (оценщик II или I категории). Если в процессе сдачи аттестационных экзаменов оценщик не подтвердил свой квалификационный уровень, то к нему может применятся такая мера, как понижение его квалификационного уровня до базового. Лицам, не подтвердившим базовый уровень квалификации, может быть приостановлено членство в СРО, до его подтверждения.

Порядок аттестации для членов СРО РОО. Предлагаемая система аттестации имеет смысл, если будет принята всеми СРО оценщиков и единые «правила игры» будут утверждены Национальным Советом по Оценочной деятельности (далее – НСОД). Следовательно, специалисты - оценщики, члены СРО оценщиков, имеющие определенный стаж работы и записи в трудовых книжках о том, что им присвоена квалификация оценщик, оценщик II категории, оценщик I категории попадут под действие новых правил только после принятия их Национальным Советом по оценочной деятельности. 

Поскольку «закон обратной силы не имеет», то имеющиеся  у действующих специалистов - оценщиков  квалификационные категории сохраняются за ними на переходный период (предлагается, что на 2 года), в течение которого они должны будут пройти аттестацию и подтвердить имеющийся у них квалификационный уровень (квалификационное звание). В дальнейшем аттестация на подтверждение квалификационного звания для оценщиков, желающих подтверждать его, должна проходить каждые три года. Формы и порядок подтверждения квалификации могут быть разными и регулироваться отдельным положением. 

В соответствии со вступившими в  действие с 1 января 2008 г. изменениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», к ответственности оценщика за результаты его профессиональной деятельности теперь предъявляются значительно более высокие требования. В условиях отмены лицензирования и осуществления контроля за деятельностью оценщиков со стороны саморегулируемых организаций и в связи с формированием компенсационного фонда на первый план выходят компетентность и высокая квалификация оценщика. Компетентность и умение применять международные стандарты оценки на практике, составлять отвечающие самым высоким требованиям отчеты об оценке становятся самыми важными и ключевыми вопросами профессионализма при осуществлении оценочной деятельности. В таких условиях оценка компетентности и подтверждение высокой квалификации оценщиков независимым третьим лицом — специализированным органом по сертификации персонала — приобретает наивысшую актуальность.  
Как показывает анализ мировой и отечественной профессиональной оценочной практики, многие клиенты хотели бы получить от независимой и компетентной организации подтверждение квалификации уполномоченных ими специалистов и выяснить, насколько оказываемые ими услуги удовлетворяют требованиям по качеству. Это имеет значение также для профессиональных оценщиков и их отчетов по оценке недвижимости. 
Российским обществом оценщиков разработана система сертификации своих членов с присвоением звания «Сертифицированный РОО оценщик по направлению» (Положение о квалификационных званиях РОО).

Сертификация осуществляется в  несколько этапов:

1) предоставление отчета для  проверки,

2) первая часть письменного экзамена,

3) вторая часть письменного экзамена,

4) устный экзамен.

Каждые пять лет проводится ресертификация в виде устного экзамена.

1.2 обзор рынка

Обзор рынка коммерческой недвижимости Московской области  
(по итогам 2012 г.)

Рынок недвижимости Московской области, как один из основных индикаторов  и показателей развития региона, на данный момент переживает бурный рост. К тому же, как отмечают специалисты, последнее постановление о расширении границ столицы за счёт территорий области кардинальным образом может сказаться как на социальной, так и на экономической жизни всего региона.

Данный материал является экспертным исследованием (анализом) рынка недвижимости и основан на материалах, размещенных  в свободном открытом доступе. Наше исследование является результатом анализа цен предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Мы не предоставляем никаких гарантий отсутствия в данном исследовании ошибочных или некорректных сведений. ООО «РусБизнесПрайсИнформ» [3,http://rbpinfo.ru] не несет ответственности за ущерб, убытки, или иной вред возникшие по причине некорректности или недостоверности информации, содержащейся в данном экспертном исследовании.  

 В рамках настоящего обзора база предложений к продаже объектов коммерческой недвижимости Московской области была разбита по основным направлениям (условно предложения по объектам расположенным вдоль шоссе были отнесены к тому или иному направлению):

Северо-Восточное направление: Ярославское шоссе, Щелковское шоссе;

Северное направление: Дмитровское  шоссе;

Восточное направление: Горьковское  шоссе, Носовихинское шоссе;

Юго-Восточное направление: Егорьевское  шоссе, Рязанское шоссе, Новорязанское  шоссе;

Южное направление: Варшавское шоссе, Каширское шоссе, Симферопольское шоссе, М4 Дон;

Юго-Западное направление: Калужское  шоссе, Минское шоссе, Можайское  шоссе, Киевское шоссе;

Северо-Западное направление: Волоколамское  шоссе, Пятницкое шоссе, Ленинградское  шоссе.

Таблица 1

Обзор рынка недвижимости

 

Направление/Удаленность от МКАД	Средняя цена предложения к продаже  офисных помещений, руб./кв.м. с учетом НДС в зависимости от удаленности  от МКАД в км.
	20	40	60	80	100
Северное направление	79000	59000	45000	34000	26000
Северо-восточное направление	65000	54000	45000	38000	32000
Восточное направление	57000	47000	38000	31000	26000
Юго-восточное направление	71000	62000	54000	47000	41000
Южное направление	61000	49000	39000	32000	25000
Юго-западное направление	62000	46000	34000	25000	19000
Северо-западное направление	66000	49000	36000	27000	20000

 

 

Таблица 2

Обзор рынка недвижимости

 

Направление/Удаленность от МКАД	Средняя цена предложения к продаже  торговых помещений, руб./кв.м. с учетом НДС в зависимости от удаленности  от МКАД в км.
	20	40	60	80	100
Северное направление	82000	68000	57000	47000	40000
Северо-восточное направление	79000	69000	60000	52000	45000
Восточное направление	63000	43000	29000	20000	14000
Юго-восточное направление	83000	65000	51000	40000	32000
Южное направление	82000	61000	45000	33000	25000
Юго-западное направление	73000	55000	41000	31000	24000
Северо-западное направление	64000	45000	31000	22000	15000

Таблица 3

Обзор рынка недвижимости

Направление/Удаленность от МКАД	Средняя цена предложения к продаже производственно-складских помещений, руб./кв.м. с учетом НДС в зависимости от удаленности от МКАД в км.
	20	40	60	80	100
Северное направление	28000	23000	19000	16000	13000
Северо-восточное направление	29000	23000	19000	15000	12000
Восточное направление	33000	24000	17000	13000	9000
Юго-восточное направление	28000	20000	15000	11000	8000
Южное направление	33000	23000	17000	12000	8000
Юго-западное направление	27000	21000	16000	13000	10000
Северо-западное направление	27000	21000	17000	13000	10000