Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

Задание 1.

Определить сумму, которую арендатор может внести за год вперед, если договор аренды предусматривает ежемесячные платежи в размере 4500 у.е. в начале каждого месяца. Ставка дисконта 10 % годовых.

 

Решение:

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования  должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации). Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей  стоимости будущих денежных потоков  в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

1. 4 500 * 12 = 54 000 у.е. – сумма арендной платы за год,
2. 54 000 * 10% = 5 400 у.е. – сумма дисконта,
3. 54 000 + 5 400 = 59 400 у.е. – сумма арендной платы за год.

 

Задание 2.

Чистый операционный доход - 70 000;

коэффициент капитализации  для улучшений - 20 %;

коэффициент капитализации  для земли - 17;

доля земли в стоимости  объекта составляет 0,25.

Определить стоимость  земельного участка и стоимость  улучшений.

Решение:

При использовании метода капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период, а также  выручка от перепродажи объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального 
  покупателя (инвестора);
• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
• способность учитывать конкурентные колебания;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие 
  на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации  доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета  имеет следующий вид:

, где 

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации  доходов представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

 

1. 70 000 / 20% = 350 000 руб.- стоимость земельного участка и улучшений;
2. 70 000 * 0,25 = 17 500 руб. – сумма доли земли в чистом доходе;
3. 17 500 / 17% = 102 941 руб. – стоимость земельного участка;
4. 350 000 – 102 941 = 247 059 руб. – стоимость улучшений.

 

Задание 3.

Двухкомнатная квартира с  балконом была продана на 500 000 у.е. дороже, чем такая же без балкона.

Трехкомнатная квартира с  балконом была продана на 460 000 у.е. дороже, чем такая же без балкона.

Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 000 у.е. дороже, чем такая же без балкона.

Используя эту информацию определить величину корректировки  на 
наличие балкона.

Решение:

Метод парных продаж

     Один из  способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

     Известна следующая  информация по рыночным продажам:

     Факторы          Объекты

                      1      2      3      4

     Площадь, м²       150    150    200    200

     Сад              есть   есть   есть   Нет

     Гараж            есть   нет    есть   Нет

     Цена продажи, $ 32000  30000   45000 40000

    

Определить:

     1. Корректировку  на разницу в площади.

     2. Корректировку  на наличие сада.

     3. Корректировку  на наличие гаража.

     Решение

                                       Объекты

        Факторы

                        Оцениваемый        1       2        3          4

Площадь, м²                  150        150    150    200   200

Корректировка                                  -13000 -13000   1и3

Сад                                 нет       есть    есть   есть    нет

Корректировка                         -3000   -3000   -3000  3и4

Гараж                              есть    есть     нет      есть    нет

Корректировка                            +2000         +2000   1и2

Цена продажи, $            29000 32000 30000 45000   40000

Суммарная корректировка        -3000 -1000 -16000 -11000

Скорректированная цена           29000 29000 29000 29000

 

     Экспертные  методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные  поправки.

     Пусть стоимость  оцениваемого объекта = Х;

     Стоимость  проданного объекта = 1,0 (100%).

     Тогда:

     если объект  лучше аналога на 15%, то цена  аналога должна увеличиться

на 15%

     Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

     если объект  хуже аналога на 15%, то цена  аналога должна уменьшиться

на 15%

     Х = (1,0 –  0,15) * 1 = 0,85.

     если аналог  лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна

уменьшиться

                                    1,0

     1,0 = (1,0 + 0,15) * Х;                 Х = 0,87 .

                                   1,15

     если аналог  хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна

увеличиться

                                     1,0

     1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;                  Х = 1,18 .

                                    0,85