Тенденции развития малых отелей в России

 

Выход на гостиничный рынок инвесторов, не связанных с гостиничным бизнесом.

 

Увеличение  привлекательности многофункциональных  объектов для инвесторов.

 

Создание  производств полного цикла российскими  туроператорами.

 

Консолидация  гостиничного бизнеса.

 

Покупка зарубежных гостиниц российскими компаниями и предпринимателями.

 

Гостиничные сети активно открывают для себя российские регионы. Гостиничный рынок  в регионах привлек инвесторов полным отсутствием конкуренции и возможностью одними из первых занять определенную нишу. Помимо наличия огромного поля деятельности еще одной существенной причиной всплеска активности на региональном рынке является падение доходности других сегментов недвижимости вследствие насыщения рынка. К тому же, по ее словам, потенциально высокий спрос  на гостиницы в регионах в перспективе  должен возрасти в три-четыре раза по сравнению с существующим уровнем. За два-три года развития на региональном гостиничном рынке произошло  определенное распределение основных сегментов между западными и  российскими компаниями. По мнению экспертов Discovery Research Group, в дальнейшем в нише высококачественных отелей международного уровня будет наблюдаться безусловное преобладание западных операторов. "Сегмент гостиниц международного уровня средней категории, апарт-отелей и малых гостиниц может быть занят российскими компаниями, так как в этих сегментах практически нет конкуренции с западными сетями",- отмечают в своем исследовании Discovery Research Group.      При этом почти все игроки рынка соглашаются с тем, что в регионах пока нет четкой сегментации гостиниц по уровню звезд. Именно поэтому, разница в доходах между хорошей гостиницей и гостиницей более низких качества и уровня практически не ощущается. Поэтому перед большинством девелоперов встает вопрос: стоит ли вкладывать больше в высококлассный отель, а доход при этом получать не сильно отличающийся от дохода с гостиницы более низкого класса? По оценкам игроков рынка, для хорошей гостиницы в региональных городах средний уровень цен $130-140, при этом сама гостиница может иметь статус как три, так и "четыре звезды". По данным Discovery Research Group, столичные отели аккумулируют 42,4% от общей суммы гостиничных доходов, имея 19,2% всех номеров, петербургские - 15,7%, располагая 7,9% номерного фонда страны. С 2001-2002 годов, когда инвесторы только начали присматриваться к российскому гостиничному рынку, в регионах в основном строились лишь небольшие гостиницы, серьезные же сетевые проекты стали появляться лишь недавно.                                                              С развитием рынка постепенно стал вырабатываться и некий стандарт обыкновенных гостиниц. В существующих региональных проектах площадь гостиницы в многофункциональных программах обычно колеблется от 7 до 11-12 тыс. кв. м, то есть предполагается строительство от 100 (плюс-минус 15%) до 200 (плюс-минус 10%) номеров.Классность обычно на уровне трех-четырех звезд, а инвестиции - $80-110 тыс. на номер.Интерес международных операторов к российским операторам обусловлен теми же причинами, что и к столичным инвесторам, а также падением темпов роста экономики Европы.Среди основных международных хотельеров выделяют сеть Rezidor SAS с брэндами Radisson SAS (четыре-пять звезд), Park Inn (три-четыре звезды), "Кантри Инн" (дветри звезды), сети Marriott и Accor Group, а также Cendant Group, интересы которой представляет "Эрмитаж групп" с марками Ramada (четыре звезды), Days Inn (две-три звезды). По мнению игроков рынка, среди перечисленных западных сетей особенно активно осваивает регионы России Accor Group. И Accor имеет все шансы повторить свой успех в Европе, так как ими выбран удачный формат, к тому же сеть предоставляет девелоперам очень удобные условия сотрудничества. Rezidor SAS больше ориентирована на "добывающие" города: Тюмень (Radisson SAS), Новосибирск, Омск, Красноярск, рассказывает Марина Смирнова. "Marriott интересуется Калининградом, Нижним Новгородом, Екатеринбургом, а Cendant Group- городами Урала, включая Каменск-Уральский и Тагил, Калининградом, Тюменью, островом Сахалин. В основном строительством отелей в региональных городах занимаются местные компании. Гостиничных девелоперов в строгом понимании этого термина назвать довольно сложно, на эту роль могли бы претендовать GVA Sawyer и финская группа SRV, в портфеле которых есть гостиничные проекты.GVA строит «Новотель» в Новороссийске, Санкт-Петербурге и Москве, SRV реализовала проект «Парк Инн» в Екатеринбурге. О своих планах по развитию гостиничного бизнеса в регионах заявляла также компания "Интеко", выступив с проектами комплекса в Астане.Санкт-Петербург занимает второе место после Москвы по доходности и размеру гостиничного рынка. При этом в Северной столице этот бизнес все-таки носит сезонный характер. По данным Discovery Research Group, среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям европейских отелей аналогичного класса (60-70%), а их заполняемость в летний период достигает 95%. Планируется, что к 2010 году в городе будут введены в эксплуатацию 150 гостиниц. Несмотря на лидирующие позиции сейчас гостиничный сектор Санкт-Петербурга характеризуется низкой конкуренцией, завышенными ценами на четырех- и пятизвездные отели и низким качеством трехзвездных гостиниц, которые по международнымстандартам очень часто соответствуют уровню двухзвездных европейских отелей. Гостиничный бум явно наблюдается и в Екатеринбурге. В 2005 году, по данным Discovery Research Group, здесь было открыто 11 новых гостиниц на 647 мест, а в 2006-м планируется запустить еще десять отелей. Одним из перспективных регионов считается Калининградская область. Особенно активную политику по развитию гостиничного сегмента здесь ведет ГК "Конти". Интересен для инвестирования в гостиничный сегмент и Краснодарский край, туристический курорт Сочи. По данным Discovery Research Group, объем нового гостиничного строительства в Сочи в ближайшее время будет расти как минимум на 20-25% в год. Однако несмотря на растущую деловую активность игроки рынка считают, что западные сети пока настороженно относятся к Краснодарскому краю [8].

3.2 Рынок малых отелей в России

 

Отечественный гостиничный бизнес в настоящий  момент переживает немалые кардинальные изменения. Раньше, в советские времена  воздвигали огромные гостиничные комплексы, которые практически никогда  не заполнялись полностью. Сейчас инвесторы  стараются найти наиболее рациональный вариант для вложения своих финансовых объемов. Многие регионы недостаточно активно посещаются туристами и  командировочными (а именно они составляют основной контингент клиентов), в других регионах большое количество действующих  гостиниц различных классов. Поэтому  сейчас часто строятся новые отели, реконструируются старые здания, рассчитанные на небольшое количество посадочных мест. Широкое распространение так  называемых «малоформатных» отелей на 100—150 мест в первую очередь связано  с рациональным решением создавать  отели, в которые будут функционировать  на всю мощность, хоть и не совсем большую. Как правило малоформатные отели ничем не уступают по уровню обслуживания (а иногда и превосходят) гигантам гостиничного бизнеса. По данным Discovery Research Group, за последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15-20% именно за счет развития малых гостиниц (от 10 до 100 номеров) в регионах. Особенно активно подобный формат развивался на юге России в курортных городах: Сочи, Геленджике, Анапе, а также в городах Золотого кольца. В целом по стране объем ввода таких объектов ежегодно прирастает на 50 %. Строительство мини-отелей высокими темпами идет в Санкт-Петербурге и Сочи. Зачастую для инвесторов, которые не обладают достаточными средствами, чтобы вкладываться в более масштабные проекты, открытие мини-гостиницы является довольно выгодной альтернативой. Такое вложение средств в среднем окупается за 5 лет. Конкуренция присутствует всегда и везде, и в данном случае мини-отель является оптимальным решением, с индивидуальным подходом к клиенту и с щадящими ценами.В основном мини-гостиницы соответствуют категории три звезды и рассчитаны на потребителя со средним уровнем дохода. Посетителем такого отеля может стать практически любой, начиная от студентов и семейных пар с детьми, заканчивая деловыми людьми. Следовательно, охватывается достаточно широкий круг потребителей, что позволяет обеспечить большую загрузку.

 

Общероссийские  тенденции крайне неоднородны по стране. Это вполне естественно, учитывая специфику самого бизнеса и широкие  просторы страны. Не только малый, но и  крупный сегмент отель-индустрии представлен по большей части в городах и регионах, которые интересны туристам — Санкт-Петербурге, Москве, Сочи, Калининградской области, на Байкале, либо в административно-деловых центрах, таких как Ростов и Екатеринбург. Эти центры являются и законодателями мод, именно здесь определяются и внедряются инновации. С некоторых пор ситуация все более выравнивается, прежде всего по причине выхода на региональные рынки транснациональных групп. Высокая стоимость земли и строительных работ сильно повлияла на активное развитие малого гостиничного бизнеса. По данным экспертов, небольшой гостиничный пятизвездочный комплекс, рассчитанный на 150 мест, потребует инвестиций не более десяти миллионов долларов. Средний срок окупаемости составляет порядка 5—6 лет при загруженности половины свободных мест. Рентабельность такого предприятия будет не менее 20 процентов. Большим преимуществом малоформатных гостиниц является невысокая стоимость размещения, даже если сравнивать номера в одной категории комфортности, цена в малом отеле будет в два раза ниже, нежели в крупном гостиничном комплексе. В малоформатном отеле не требуется содержать огромный штат обслуживающего персонала. Того потенциала, которым обладают небольшие отели, достаточно для оказания услуг высокого качества.

 

Для малоформатной гостиницы не обязательно  возводить огромный комплекс. Зачастую достаточно перепрофилировать существующее здание, провести работы по реконструкции. Это будет значительно дешевле  и экономически выгоднее, нежели строить  здание с нуля. В данном ракурсе  уже возможно рассматривать различные  варианты небольших жилых комплексов. Время, потраченное на реконструкцию, будет значительно меньше, чем  полный комплекс строительных работ. Поэтому отель можно сдать в полную эксплуатацию в максимально короткие сроки.

 

Высокий спрос на небольшие гостиничные  комплексы наблюдается не только в нашей стране, многие туристы  европейских стран отдают предпочтение маленьким уютным отелям. И не обязательно  располагать гостиницу за пределами  города или в небольшом городке, сейчас успешно функционирует множество  небольших гостиниц в крупных  мегаполисах.

 

Мини-гостиницы  удобны тем, что их можно построить  на небольшом участке земли в  центре города в полном соответсвии с окружающими архитектурными сооружениями или переоборудовать под гостиницу старый особнячок. На все выгоды таких средств размещения обратил внимание крупный бизнес. Например, в городе Плес Тверской области уже выстроено под старину несколько маленьких гостиниц на 10-15 номеров.

 

Особенно  привлекательно в мини-гостиницах то, что их строительство менее рискованно, чем возведение крупных и средних  отелей. Здесь можно обойтись собственными средствами, не прибегая к банковским займам.

 

Строительство небольшой гостиницы достаточно высокого класса обойдется в Москве примерно в пять миллионов долларов. Но в средней полосе России можно выстроить коттедж и оборудовать его под мини-отель среднего класса всего за $30-50 тыс. Малая гостиница более высокого класса обойдется в $200-300 тыс. При этом рентабельность малого гостиничного бизнеса может колебаться в пределах 15-80%. Строительство крупных гостиниц обычно окупается за 7-10 лет, малые гостиницы окупаются за 3-5 лет. Быстрее окупаются мини-гостиницы высокого класса (4-5 звезд).

 

У владельцев маленьких гостиниц есть соблазн для скорейшей окупаемости  увеличивать цену номеров, но это  не способствует их конкурентоспособности  и в конечном итоге снижает  рентабельность. Обычно цены в мини-гостиницах держатся примерно на том же уровне, что и цены в больших и средних  гостиницах той же категории.

 

Увеличивать рентабельность лучше другими способами. Например, в Санкт-Петербурге мини-гостиницы  объединились в ассоциацию. Гостиницы, входящие в ассоциацию, сообща закупают по оптовым ценам чистящие средства и прочие расходные материалы. Кроме  того, заказывают со скидками изготовление рекламной продукции. Впрочем, мини-гостиницы  обычно не очень-то тратятся на рекламу. Главную роль в деле привлечения  клиентов играет сарафанное радио: информация о гостинице передается от одного клиента к другому. На втором месте  по эффективности стоит реклама в Интернете. Уместна реклама на вокзалах и в аэропортах. Новым отелям имеет смысл проводить презентации для представителей туристических фирм и сотрудников бизнес-центров, расположенных по соседству.

 

В плане малого бизнеса — проект создания небольшого отеля наиболее интересен за счет своей быстрой  окупаемости, сравнительно невысоких  начальных инвестиций, стабильного  спроса и малого количества обслуживающего персонала. Об этом хочется отдельно рассказать. Как правило, бизнес содержания малоформатных отелей — семейный бизнес, в котором участвует небольшой  семейный коллектив. В данной ситуации присутствует целый ряд важных преимуществ. Во-первых: каждый участник имеет непосредственную заинтересованность в развитии бизнеса, предоставлении услуг высокого качества. Вторым немаловажным моментом служит факт непосредственного проживания всех участников в одном комплексе. Один человек может выполнять  несколько видов работ. Своеобразная универсальность сотрудников. Подобный вид малого бизнеса активно реализуется  в курортных центрах, крупных  туристических зонах. К тому же государство  старается оказывать поддержку  развития такого малого семейного бизнеса. Поэтому можно смело утверждать, что у малоформатных гостиниц перспективное будущее [9].

3.3 Малые отели в Санкт- Петербурге и других регионах России

 

В Санкт-Петербурге, по данным Центра развития малых отелей, на начало 2007 г. было более 500 малых отелей.

 

По  разным оценкам, 25-30% туристов в Санкт-Петербурге принимают именно малые отели. С 1995 по 2003 г. количество мини-отелей выросло  с 3 до 25. А вот за следующие два  года появилось еще около 400 (рис. 1). В канун 300-летия Санкт-Петербурга этот бизнес заинтересовал многих. Но так как гостиница строится не за один день, большинство их открылись  не к празднику, а через год.

 

Бум создания малых и мини-отелей не случайно наблюдается именно в Санкт-Петербурге. Появление таких гостиниц (до 30-50 номеров) характерно в первую очередь  для исторических городов Европы, где возможности нового строительства  в центральных районах ограничены.

 

В Санкт-Петербурге ниша таких отелей оказалась привлекательной для  инвесторов и благодаря местной  специфике - обилию коммуналок. Жителей  коммуналок даже сейчас можно достаточно дешево переселять в квартиры на окраины, при этом общие затраты на создание на их месте отелей меньше, чем при  новом строительстве на свободных  участках, которых, по сути, не осталось в центре города.

 

 

 

 

Рис.1. Динамика числа малых гостиниц в  Санкт-Петербурге [1]

 

Большинство мини отелей располагаются в историческом центре города. В одном внутреннем дворике Невского проспекта может  быть до 4х мини-отелей. «Мини-отелями» в Петербурге именуется то, что  в туристском бизнесе известно как  «Bed and Breakfast», или «B&B».        В начале 90х начал формироваться рынок мини-гостиниц, тогда начали открываться первые небольшие отели. Рост данного сегмента рынка наибольшей активности достиг в 2004-2005гг., и на данный момент в Санкт-Петербурге насчитывается уже более 490 мини-гостиниц и это составляет примерно 15-20% всего номерного фонда Санкт-Петербурга, который насчитывает более 18 тысяч номеров. В Москве, например, мини-отели занимают не более 5% от общего количества гостиничных номеров. Петербург по количеству небольших гостиниц постепенно приближается к европейскому уровню.

 

На  данный момент на гостиничном рынке  Петербурга присутствуют мини-отели  всех категорий, при этом на долю мини-гостиниц эконом класса приходится примерно 20-25% рынка, а на гостиницы бизнес-класса около 60-70% рынка и 5% это элитные гостиницы, стремящиеся к уровню 5 звезд.

 

В Европе малые гостиницы значительно  популярнее чем у нас, туристам нравится останавливаться в маленьких уютных отельчиках в непосредственной близости от главных достопримечательностей. В основном мини-отели направлены на индивидуальных туристов, это семейные пары на отдыхе, бизнесмены приезжающие по делам на пару дней.

 

Главное преимущество малых или мини отелей - это домашняя атмосфера. Когда человек  постоянно ездит в командировки, то ему нужно, чтобы обслуживание было более индивидуальным. Второй плюс малых гостиниц в том, что, их много, малые гостиницы есть почти  во всех районах Санкт-Петербурга. И  шансы найти мини отель, расположенный  ближе к месту назначения, значительно  выше, чем найти в этом же районе крупный отель. Хотя конечно большинство  мини гостиниц появляется в центре, что тоже очень удобно для тех, кто приехал посмотреть достопримечательности  Санкт-Петербурга.

 

Малые отели в Петербурге существовали всегда, и даже в Советские годы, только раньше это были небольшие  ведомственные гостиницы на 20-30 номеров, а в сегодняшнем формате, это  уже гостиницы европейского уровня, с хорошим евро-ремонтом, с удобствами, удобным месторасположением и вежливым персоналом. В момент начала эпохи современных мини-гостиниц (начало 90х) их насчитывались единицы, а сейчас их уже несколько сотен, любого уровня, на любой вкус и кошелек. Сейчас мини-отель можно подобрать практически в любом районе города, и практически по любой цене.

 

Пионером  на рынке малых отелей выступил Краснодарский  край, а точнее, города и поселки  черноморского побережья Краснодарского края, где вместо привычных ранее  койко-мест в частных домах стали  появляться небольшие отели на 6-25 номеров, по своему оснащению соответствующих  гостиничным требованиям. По данным за 2006 г., такие отели уже могут  принять свыше 200 тыс. туристов. Только в Лазаревском районе сейчас работает около 800 подобных объектов. В настоящее  время подавляющее большинство  сочинских малых отелей располагают 12-35 номерами, оборудованными в соответствии с международными стандартами. Учитывая, что Сочи — это курорт, оснащение  этих отелей должно отвечать этому  назначению. На территории малых отелей есть бильярд, площадки для баскетбола и большого тенниса, фитнес-центры. Более того, владельцы отелей, как правило, заключают договоры с близлежащими лечебными центрами, предлагая тем самым своим клиентам возможности лечебно-оздоровительного отдыха.