Управление муниципальными территориями в РФ

 3. Риск и неопределённость. Поскольку земля является физически недвижимой, инвестиции в неё подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Земля обладает низкой ликвидностью.

 4. Гибкие условия финансирования и особая налоговая политика.

 5. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости являются узкими, локальными, сегментированными и персонализированными.

 

I.2 Методы управления муниципальной территорией

 

Происходящие  коренные изменения в экономической жизни России связанны с созданием современной рыночной экономики. Рыночные отношения требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики. Особенно это актуально для крупных городов, обладающих материальными ресурсами и высоким интеллектуальным потенциалом, что позволяет быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал земельных ресурсов, привлечь инвестиции в наиболее важные сферы жизнедеятельности города.

Чем больше площадь  города и его население, тем существеннее дифференциация в стоимости земельных участков на окраине и в центре города.

При этом однажды  распределённая земля практически не перераспределяется, что приводит к замедлению темпов развития города.

Резкие рыночные колебания существенно сглаживаются правилами зонирования и другими мероприятиями. Однако в городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, изменяющаяся цена на землю оказывает влияние на землепользование во всех районах. Если тип и интенсивность землепользования в застроенной части города отличаются от оптимального, то цены на землю становятся мощным стимулом для перераспределения земли и для её более эффективного использования. Соотношение цен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает соотношения 10:1 и более. Продукция промышленных предприятий в центральных районах города может стать неконкурентоспособной из-за низкого показателя количества рабочих мест на единицу площади земельного участка, большой занимаемой площади, издержек на экологические мероприятия. Поэтому доля промышленных зон в центральной части города существенно сокращается.

Некоторые оценки показывают, что при уменьшении в  центральной части города доли промышленных зон примерно на 10% можно высвободить  около 10 000 га земель.

Вследствие разницы в стоимости земли в центральной и периферийной частях города, стоимость передислокации промышленного предприятия на окраину может составлять 10-20% от стоимости занимаемого земельного участка. Причем, если предприятие, занимающее земельный участок, станет объектом земельного рынка, то передислокация станет ему выгодной. Следовательно, процесс передислокации будет форсироваться рыночными отношениями.

Многие предприятия (прежде всего с вредным для  экологии города производством) выводятся  из города. В промышленных зонах появляется жилая застройка. Активно идёт освоение сельскохозяйственных земель под коттеджную застройку. Указанные процессы ставят вопрос о пересмотре традиционного деления города на селитебную (жилую) застройку и промышленные зоны. Поэтому необходимо выработать новые подходы к классификации городских земель.

Классификаторы  земель отражают позицию определённой группы специалистов. Архитекторы-градостроители рассматривают город как сложную, динамически развивающуюся структуру. Земельный кадастр отражает фактически сложившееся землепользование в городе. Невозможно создать универсальный для всех заинтересованных ведомств классификатор земель города. Необходимо разрабатывать серию классификаторов городских земель по различным аспектам.

При создании новой  инфраструктуры в полной мере должны учитываться механизмы рынка  земли, а инвестиции направляться в  те районы и отрасли городского хозяйства, которые обеспечивают максимум преимуществ за короткое время. Таким образом, экономический механизм регулирования земельных отношений имеет ряд плюсов.

Существенную  роль в ускорении процессов улучшения  городской инфраструктуры играет формирование критериев для осуществления земельной налоговой политики, выявление субъектов налоговых льгот, определение и корректировка уровня арендных платежей в рамках проводимой земельной политики. Всё это требует соответствующего информационного обеспечения и непрерывного анализа возможных последствий управленческих решений с помощью современных математических моделей и компьютерных систем.

Таким образом, формирование рынка земли, правильный учёт её стоимости, адекватная земельная политика и её полноценное информационное обеспечение могут улучшить развитие города в интересах жителей. Основой создания различных информационно-управляющих территориями систем может являться городской кадастр (ГК), поскольку он обладает рядом достоинств:

• даёт пространственное положения земельных участков и всех объектов недвижимости в городской среде;
• объединяет разнородную по структуре и составу информацию и даёт этой информации территориальную привязку;
• является объективно необходимым процессом для построения рыночной экономики.

Земельно-кадастровая  информация, обладая свойствами комплексной  интеграции и взаимосвязанности  разнородной информации, позволяет рассматривать городской земельный кадастр как основу земельной информационной системы города.

Информационно-управляющая  система (ИУС) или геоинформационная  система (ГИС) должна обеспечивать следующее:

• формирование опорной графической информации о землях по всей территории города;
• создание графической основы ГК в форме планов границ земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости;
• отображение баланса земель по хозяйственному и функциональному использованию земель;
• достоверность правового статуса земель и сервитуты;
• интеграцию и сопоставимость семантической информации по различным проблемам управления земельными ресурсами.

Для эффективного управления муниципальной собственностью, в том числе и территорией, используется весь спектр методов и механизмов, который нацелен на:

- эффективное использование  муниципальных объектов для оказания  органам местного самоуправления  услуг жизнеобеспечения и социальных  функций;

- повышение поступлений  финансовых средств от использования  объектов недвижимости, находящихся на муниципальной территории;

- стимулирование развития  реального сектора экономики  за счёт объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности;

- обеспечение максимально  простого и удобного доступа  предпринимателей к объектам, недвижимости, находящихся в муниципальной собственности;

- вовлечение в хозяйственный  оборот объектов, незавершенных  строительством, находящихся на муниципальной территории.

Для достижения этих целей  необходимо:

а) сформировать по функциональному  назначению Реестр недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, содержащий количественные, технические показатели, оценочную стоимость объектов, и правовые основы объектов недвижимости;

б) разработать классификацию  всех объектов по функциональным группам, которая станет основой для выработки политики управления муниципальной собственностью, рекомендовать и утвердить данную классификацию местной администрацией, разработать и утвердить основы финансовой политики по отношению к каждой группе.

Классифицировать объекты предлагается в соответствии с теми функциями муниципальной собственности, которые определены законодательством, - служить источником получения доходов и удовлетворения социально-экономических потребностей населения:

основные объекты - объекты, используемые для осуществления функций жизнеобеспечения и услуг населению, входящих в соответствии с законодательством в обязанности местного самоуправления;

дополнительные  объекты - объекты, используемые для осуществления функций, не входящих в обязанности местного самоуправления, но поддерживаемые в силу их социальной значимости;

избыточные  объекты - объекты, используемые для осуществления функций и услуг, не включенных в перечень обязательных и социально значимых. Такие объекты должны приносить доход местному сообществу.

Механизмами проведения политики в сфере земельных отношений  являются:

- реализация конституционных прав  органов местного самоуправления  на владение, пользование и распоряжение  земельными участками;

- повышение эффективности управления  муниципальными земельными ресурсами;

- формирование основ муниципального  земельного рынка и его инфраструктуры;

- увеличение инвестиционного и  производственного потенциала земель, находящихся в муниципальной собственности.

Основными направлениями политики органов местного самоуправления в области земельных отношений являются:

- введение в экономический оборот  свободных, незастроенных земель  населённых пунктов, с учётом ограничений, установленных Земельным кодексом данного города.

- переход на конкурсный принцип предоставления в аренду свободных земельных участков, находящихся в муниципальной собственности;

- проведение государственной кадастровой  оценки муниципальных земель;

- осуществление стоимостной оценки  и правового зонирования территорий органов местного самоуправления.

Важным шагом в становлении  рынка недвижимости и увеличения инвестиционного потенциала населённых пунктов является признание органами местного самоуправления возникновения на основании законодательства прав собственности на земельные участки, закреплённые за зданиями и сооружениями, а также соблюдение ими этих прав.

 

II. Анализ управления муниципальной территорией (на примере Администрации муниципального образования Товарковское Богородицкого района Тульской области)

 

II.1 Общая характеристика Администрации муниципального образования Товарковское  Богородицкого района Тульской области

Администрации  муниципального образования Товарковское  Богородицкого района Тульской области является территориальным органом Администрации муниципального образования Богородицкого района, осуществляет исполнительно-распорядительные полномочия в пределах своей компетенции.

Она обладает правами  юридического лица, действует на основании  Положения «Администрации  муниципального образования Товарковское  Богородицкого района», имеет право открывать расчётные или иные счета в кредитных организациях и органах федерального казначейства по исполнению сметы расходов для выполнения функций, возложенных на Администрацию муниципального образования

Администрация муниципального образования подлежит государственной регистрации в качестве юридического лица (муниципального учреждения) в соответствии с законодательством.

Администрация муниципального образования имеет в оперативном управлении обособленное имущество, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, имеет самостоятельную смету, печать, штампы и бланки.

Администрация муниципального образования в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральным законодательством, муниципальными правовыми актами, а также Положением « Об Администрации  муниципального образования Товарковское  Богородицкого района».

Штатное расписание Администрации муниципального образования утверждается Главой Администрации муниципального образования по представлению Главы Администрации района.

Администрация муниципального образования осуществляет полномочия, определённые Положением «Об Администрации  муниципального образования Товарковское  Богородицкого района», на территории Богородицкого района Тульской области

Место нахождения (юридический адрес) Администрации муниципального образования  Товарковское: 301823, ул. Советская д. 1 п. Товарковский, Богородицкого района, Тульской области.

Задачами Администрации муниципального образования Товарковское являются:

обеспечение и  защита на территории района прав и  свобод граждан, закреплённых в Конституции Российской Федерации и других нормативных правовых актах;

обеспечение выполнения отдельных полномочий Администрации  муниципального образования Товарковское  Богородицкого района на территории поселения с целью создания условий для жизнедеятельности населения.

Функции Администрации муниципального образования представляют круг её полномочий (прав и обязанностей), направленных на достижение поставленных перед ней задач.

К функциям Администрации муниципального района относятся:

участие в комплексном  социально-экономическом развитии территории муниципального образования Товарковское;

представление Главе Администрации муниципального образования Товарковское предложений по проекту бюджета, отчётов и информации о деятельности Администрации муниципального образования, расходованию бюджетных средств, выполнению планов и программ развития района;

осуществление мероприятий, необходимых для увеличения неналоговых доходов местного бюджета;

обеспечение надлежащего  содержания, использования и эксплуатации муниципального жилищного и нежилого фонда, бесперебойное обслуживание населения жилищно-коммунальными услугами;