Строительство ресторана в Санкт-Петербурге

 

 

Местоположение объекта  №2

Рассмотрим участок по адресу: г.Санкт-Петербург, Невский  район, ул.Автогенная, 6/2.

Невский район

Не́вский райо́н — разделенный Невой на «Правый» и «Левый» берега, так же по раздельности и позиционируется. Слева по течению Невы - депрессивные кварталы с жилым фондом в основном плохого качества, буквально «всунутые» между промзон, справа - обширные «спальники», из-за отсутствия мостов отрезанные от общегородской жизни. Район в целом относительно дешевый, причем из-за этого сложившегося реноме недороги даже кварталы качественного жилья в Рыбацком. Он всегда нуждался в лучшей транспортной доступности, однако сейчас, когда начались изменения в лучшую сторону, большинство территорий района практически полностью лишены потенциала для развития.

Границы района

Красногвардейским - граница идет от пересечения оси Обводного канала с осью реки Невы, проходит на юго-восток по оси реки Невы до оси Финляндского моста, далее по оси Финляндского моста на северо-восток до западной стороны Октябрьской набережной и по ней до южной стороны полосы отвода железной дороги Новый Порт - Ручьи, далее по ней до южной стороны полосы отвода железной дороги Дача Долгорукова - Заневский Пост и по южной стороне полосы отвода этой железной дороги на восток до пересечения с западной стороной полосы отвода дороги Санкт-Петербург - Мельничный Ручей; 
Фрунзенским - граница проходит от пересечения западной стороны полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург - Тосно с южной стороной полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург - Мга, проходит на северо-запад по западной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург - Тосно до оси Обводного канала; 
Центральным - граница проходит по оси Обводного канала до оси реки Невы. 
Всеволожским районом Ленинградской области; Колпинским районом.

Площадь района

Площадь района – 6,2 тысячи га.

Население

450 тысяч человек

Транспорт

Транспортная  доступность района неважная. Для  выезда в центр города можно воспользоваться  метро. К сожалению, разрыв между  станциями «Лесная» и «Площадь Мужества»  ликвидируется очень медленно. Если использовать личный транспорт, то имеющиеся  развязки на выезде из северных микрорайонов уже не справляются с нагрузкой, и в час пик возникают пробки (к примеру, на переезде Пискаревского  проспекта).

Мосты

В Невском районе расположены три моста через Неву:

• Большой Обуховский (Вантовый) — соединяет Санкт-Петербург и Ленинградскую область;
• Володарский;
• Финляндский железнодорожный.

На левом берегу недалеко от Володарского моста расположен Речной вокзал.

В районе расположены: 
Железнодорожная станция Обухово, железнодорожная станция Рыбацкое,

Станции метро:

Елизаровская, Ломоносовская, Пролетарская, Обухово, Рыбацкое 
Проспект Большевиков, Улица Дыбенко

По левому берегу Невы проходит часть Невско-Василеостровской линии Петербургского метрополитена — Невский радиус, по правому берегу — Правобережной линии.

1. Описание пятна  застройки

Территориально участок  расположен между двух улиц: Автогенная улица, Седова улица. С восточной стороны от участка по Генплану – зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования (застраиваться не будет).

На земельном участке  расположены только жилые дома и  офисы различных компаний в сфере  услуг и розничных продаж. Это  благотворно влияет на ресторан. Есть потенциальные клиенты и нет  конкурентов.

2. Экономика

Все крупные транспортные магистрали являются локальными торгово-деловыми центрами. Торговые центры есть во всех микрорайонах правобережья, но наибольшее торговое значение имеют Дальневосточный  проспект, Народная улица и район  между Искровским проспектом и улицей Дыбенко, где находится рынок.

Администрация района ведет работу по переводу мелкорозничной торговли из палаток и ларьков в торговые комплексы.

Имущественный комплекс получен компанией  в долгосрочную аренду и города сроком на 15 лет. Общая площадь территории будущего парка составляет 3 га. Площадь  помещений 33 000 кв.м, из которых около 25 000 кв.м арендопригодны.

Промышленные предприятия: 
- Невский завод; 
- Машиностроительный завод "Большевик" (Обуховский); 
- ЗАО "Невская косметика"; 
- ОАО "Комбинат хлебопродуктов им. Кирова"; 
- АООТ "Невский завод"; 
- Стекольный завод; 
- Фарфоровый завод; 
- Комбинат технических сукон; 
- Писчебумажная фабрика имени Володарского; 
- Завод турбинных лопаток; 
- ОАО "Звезда"; 
- ОАО "Научно-производственная фирма "Пигмент" и др.

В 1999 году в районе было оборудовано 293 детских площадки и 11 спортивных.

Информационно-просветительскую функцию  в районе выполняет Централизованная библиотечная система, состоящая из 15 библиотек.

Учреждения  культуры и искусства: 
- Дворец культуры «Невский»; 
- Дворец культуры «Рыбацкий»; 
- Дом культуры имени Н.К. Крупской; 
- Музей "Невская застава".

Полуостров Кривое Колено в излучине Большой Невы около Усть-Славянки примечателен не только экзотическим названием. Это прекрасное место  для отдыха и спорта.

В районе 171 спортивное сооружение, наиболее значительные из них Ледовый дворец, ГУП "Обуховский спортивный комплекс", СК "Звезда", СК "Невский".

SWOT-анализ

Сильные стороны	Слабые стороны
1.Мало конкурентов в районе 2.Много жилых домов рядом	1. Ресторан находится в промышленной зоне
Возможности	Угрозы
1.Развитие инфраструктуры района 2. Спрос на ресторан	1.Повышение налогов 2.Рост цен на коммунальные  услуги 3. Рост конкуренции

 

Расходы

• Общая площадь: 300
• Площадь застройки: 135
• Асфальтирование: 150
• Благоустройство: 15

Стоимость земельного участка	1 923 000+30%=2 499 900 рублей
Строительно-монтажные  работы	500*135*30 = 2 025 000 рублей
Проектирование 5% от СМР	2 025 000 *0,05= 101 250 рублей
Внутренняя  отделка	135*100*30=405 000 рублей
Асфальтирование	150*250*30=1 125 000 рублей
Благоустройство	15*150*30=67 500 рублей
Земельный налог	12741*300=3 822 300 3 825 000 *0.015=57 335руб
Отопление	0,45гКал*7 300 000руб=3 285 000руб
Электроэнергия	100кВт*30000руб=3 000 000руб
Водоснабжение	230*28000руб=6 440 000 рублей
ВСЕГО	19 005 985 рублей
Кадастровый номер	78:7015:12

 

 

 

 

Местоположение объекта №3

Рассмотрим участок по адресу: Санкт-Петербург, Курортный  район, г.Сестрорецк, набережная реки Сестра 11

Курортный район

Курортный район СПб расположен в северо-западной части Санкт-Петербурга, вдоль побережья Финского залива полосой средней ширины 6-8 км и  длиной 45 км. Площадь территории составляет 28,2 тыс.га. Жилой фонд района представлен 5154 строениями, общей площадью 1167 тыс. кв. м. Около 70% от общего количества домов составляет частный фонд.

Население

Постоянно проживающее население  составляет 70,4 тыс. человек. Летом численность  населения района увеличивается  в 2-2,5 раза.

Транспорт

На территории проходят крупные  транспортные артерии: Автомобильная  дорога Санкт-Петербург - государственная  граница, железнодорожная магистраль Санкт-Петербург - Выборг - Хельсинки, связывающие  Санкт Петербург со странами  Скандинавии. Общая протяженность всех улиц, проездов и набережных района более 360 км. Хорошее транспортное сообщение с СПб обеспечивает доступность по времени в пределах 20-60 мин.

 

 

Описание  пятна застройки

Территория объекта представляет собой набережную реки Сестра, поэтому  можно выбрать наиболее подходящий участок, который будет ближе  к дороге и можно сделать очень  удобные парковочные места, что  будет только заманивать людей с  большой дороги и местных жителей  города Сестрорецк.

Экономика

Сеть постоянно действующих  санаториев, пансионатов, домов отдыха, туристических баз и профилакториев насчитывает более 40 единиц и 55 детских  выездных учреждений.

Крупными предприятиями являются: ОАО «Сестрорецкий инструментальный завод», ОАО «Сестрорецкий хлебзавод», ОАО «Курортэнерго», ГУДСП «Курортное». 

Расходы

• Общая площадь: 300
• Площадь застройки: 135
• Асфальтирование: 150
• Благоустройство: 15

Стоимость земельного участка	883 220+30%=1 148 200 рублей
Строительно-монтажные  работы	500*135*30 = 2 025 000 рублей
Проектирование 5% от СМР	2 025 000 *0,05= 101 250 рублей
Внутренняя  отделка	135*100*30=405 000 рублей
Асфальтирование	150*250*30=1 125 000 рублей
Благоустройство	15*150*30=67 500 рублей
Земельный налог	6933*300=2 080 000 2 080 000 *0.015=31 200рублей
Отопление	0,55гКал*7 300 000руб=4 015 000 рублей
Электроэнергия	95кВт*30000руб=2 850 000 рублей
Водоснабжение	210м3*28000руб=5 880 000 рублей
ВСЕГО	17 648 150 рублей
Кадастровый номер	78:11111

 

 

 

 

 

 

 

SWOT-анализ

Сильные стороны	Слабые стороны
1.Выгодное местоположение (700м до Приморского шоссе; 1,5 км до ж\д станции «Сестрорецк»; 7,4 км до развязки КАД СПб 2. близость парковой зоны и пляжей на Финском заливе и озере Сестрорецкий разлив (парк «Дубки», Верхний, Средний и Нижний парки, парк пансионата «Сестрорецкий курорт») 3.Тихое место на берегу реки 4. Хорошая транспортная доступность 5. Мало конкурентов	Отдаленность от центра Петербурга   Уменьшение клиентов в  зимний период, так как станет меньше отдыхающих, соответственно будет меньше клиентов
Возможности	Угрозы
1.Развитие инфраструктуры района 2.Увеличение населения в районе	1.Повышение налогов 2.Рост цен на коммунальные  услуги 3. Рост конкуренции

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рассмотрев 3 варианта строительства, можно сделать следующие выводы:

 

1. Строительство ресторана на Лиговском пр. 154: несмотря на отличный пассажиропоток на улице, развитой инфраструктурой района, тут возникают трудности с большими затратами, долгой окупаемостью и наличием большой конкуренции.

 

2. Расположение ресторана на г.Санкт-Петербург, Невский район, ул.Автогенная, 6/2: в этом месте много жилых домов, а значит потенциальных клиентов и практически отсутствие конкуренции в ресторанном бизнесе. Но, по сколько этот район считается промышленным, то возникает проблема высокого внешнего шума и не очень хорошей экологии. И из-за высокой стоимости и сравнительно небольшой площади реализуемого проекта это объект следует отклонить на данном этапе сравнения альтернативных вариантов.

 

3. Строительство ресторана в курортном районе наб. реки Сестра, 11. Несмотря на отдаленность от центра Санкт-Петербурга здесь незначительная конкуренция, невысокие затраты на строительство и замечательная экология. Поэтому этот вариант предпочтительнее.

 

 

Вывод: таким образом, для строительства ресторана, выбираю объект № 3 (г. Сестрорецк, Курортный район, наб. реки Сестра, 11), благодаря его хорошему расположению, небольшим затратам на строительство, малой конкуренции хорошим инфраструктурой района.

 

Сумма затрат составит 17 648 150 рублей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Финансовый  бюджет.

Сумма затрат на проект составит 17 648 150 рублей. В проекте участвуют собственные и заёмные средства. Собственные средства заказчика составляют 7 648 150 руб. Остальные - средства банка - кредит на сумму 10 000 000 рублей берем у «МДМ Банк».

 

Сайт банка - http://business.mdm.ru/

 

 Со следующими  условиями:

Кредит под залог  доходной недвижимости

 

Сумма	от 300 000 до 60 000 000 рублей (в зависимости  от платежеспособности клиента)
Цель кредитования	пополнение оборотных средств
	инвестиции в развитие бизнеса
	неотложенные нужды
Кредитования	до 7 лет
Срок рассмотрения	до 5 дней
Обеспечение	Поручительство
	залог объекта доходной недвижимости
Процентная ставка	от 12%
Досрочное погашение	Возможно
Заемщик	индивидуальный предприниматель,
	юридическое лицо,
	физическое лицо (юридически подтвержденный фактический владелец предприятия)
Порядок выдачи	на счет Заемщика в ОАО МДМ  Банк