Оценка имущества организации для целей налогообложения

Министерство образования  и  науки Российской Федерации

(МИНОБРНАУКИ РОССИИ)

 

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

 высшего профессионального  образования 

 «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  УПРАВЛЕНИЯ»

 

Институт управления финансами  и налогового администрирования

Кафедра налоговой политики и налогообложения

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине «Региональное и местное налогообложение»

 

на тему:

 

“ Оценка имущества организации для целей налогообложения”

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент

очной формы обучения

специальности «Налоги и  налогообложение»

4 курса 1 группы                                                              _{………………………}П.В. Трифонов

Руководитель работы

Ст. преподаватель                                                           ____________  А.В. Захарова

 

 

 

Москва 2013

 

Оглавление

Введение 3

Глава I 4

1.1.Мировая  практика оценки объектов недвижимости 4

1.2.Исторический  опыт России в области оценки  недвижимости в целях ее налогообложения 5

Глава II 7

2.1.Понятие  и методы оценки имущества  в целях налогообложения 7

2.2 Оценка  и учет как необходимые звенья  механизма налогообложения объектов  имущества 11

2.2.1.Оценка  недвижимости для целей налогообложения 17

2.2.2.Оценка  движимого имущества 19

2.2.3.Оценка  земли для целей налогообложения 21

2.3.Проблемные  вопросы налогообложения и оценки  имущества 29

Заключение 33

Список используемых источников 35

 

 

 

 

Введение 

Развитие рыночной экономики  в России привело к многообразию форм собственности и возрождению  собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном  обороте. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. 

Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. Необходимость его решения возникает  у предприятий, фирм, акционерных  обществ, финансовых институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы  страхования также формируют  потребность в новой услуге —  оценке стоимости объектов и прав собственности.

На сегодняшний день актуальность оценочной деятельности очень высока. Оценка представляет собой важнейшую  составляющую при создании развитой инфраструктуры, которая необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране. Сегодня оценка стоимости заняла достойное место  в рыночной системе хозяйствования.  
Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю. 

Цель работы – изучить  теоретические аспекты и практические особенности оценки стоимости недвижимого  имущества индивидуальным и массовым способами в современных условиях.  
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: изучение теоретических аспектов оценки недвижимости в России: классификация, особенности, факторы, определяющие стоимость недвижимости; анализ методических принципов индивидуальной и массовой оценки.

 

 

Глава I

1.1.Мировая практика оценки  объектов недвижимости

Методика определения  оценочной стоимости зарубежом базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды). Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости.

Так, в Южной Корее, некоторых  провинциях Канады, а также для  строений, для которых не существует рынка в Голландии и Швеции, используется метод стоимости воспроизведения  аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство  на данной территории. В некоторых  кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется  в качестве справочного для корректировки  и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта  недвижимости.

В Австралии, подход с точки  зрения доходности на единицу площади  объекта, используется для оценки недвижимого  имущества в добывающей промышленности. Тот же подход применяется для  сельскохозяйственной недвижимости в  Швейцарии, некоторых штатах США  и провинциях Канады.

Годовая рентная стоимость  недвижимости используется во Франции  и Великобритании. Во Франции, строения, относящиеся к жилому фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и  промышленных объектов. При этом вся  совокупность жилого фонда разбита  на восемь групп, к каждой из которых  применяется собственная стоимость  единицы площади объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости  в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент  пересчета. Земля, на которой расположены  объекты жилого фонда, разбита на двенадцать групп, при аналогичном  подходе к определению стоимости  единицы ее площади. Для оценки стоимости  коммерческих зданий и сооружений используется либо годовая рентная стоимость  в базовом году, либо текущая годовая  рентная стоимость. В некоторых  случаях используется стоимость  продажи аналогичных объектов недвижимости. Лишь для промышленных объектов недвижимости используется метод стоимости воспроизведения  аналогичного объекта.

В Великобритании оценка стоимости  недвижимости для целей налогообложения  с применением рыночной рентной  стоимости используется лишь в отношении  нежилых объектов. Для жилого фонда  установлена шкала стоимости, рассчитываемой на основе рентной стоимости, и к  каждому шедулу данной шкалы применяются собственные ставки.

1.2.Исторический опыт России  в области оценки недвижимости  в целях ее налогообложения

В 1893 году Правительство  России издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества  в 34 губерниях. Одновременно с законом  были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 Министр  финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению Закона, что дало мощный импульс для развития оценки и оценочной статистики.

Процедура определения налогооблагаемой базы по налогу на недвижимое имущество  по закону 1893 г. показана на рис.3.

 
Рисунок 3 - Процедура определения  налогооблагаемой базы по налогу на недвижимое имущество по закону 1893 г.

Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших из чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства.

 

 

Порядок организации  оценки предполагал следующую последовательность действий:

1. Уездная земская управа выполняет работу по разделению уезда на местности, угодья, разряды, определяет средние величины расходов и недоборов от пустых площадей в городе, принимает решение о процентном соотношении дохода от недвижимого имущества к его стоимости.
2. Подготовленные уездной управой предложения рассматриваются уездной оценочной комиссией, которая принимает их в качестве основания для оценки и представляет на рассмотрение уездному земскому собранию.
3. На основании замечаний отдельных землевладельцев и заключения уездного земского собрания, уездная оценочная комиссия может изменить (что не обязательно) основания для оценки, после чего их вместе с заключением уездного земского собрания передает на согласование губернской оценочной комиссии.
4. Губернская оценочная комиссия, на которую возлагается роль объединения и согласования оценочных норм, передает их на согласование губернскому земскому собранию, а затем на утверждение губернатором.

Губернатор утверждал  оценочные нормы доходности по видам  недвижимого имущества, которые  доводились до уездной Земской управы.

Таким образом, главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась уездным  оценочным комиссиям, которые лучше  знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждой объекта занимались уездные земские  управы, которые вели поземельные  книги и инвентаризационные описи  строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т.д. Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись  страховыми и кредитными учреждениями, на основании сведений о продажах и арендной плате. На основании имеющихся  материалов земская управа производила  расчет доходности и результаты сообщала владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, таким образом, обеспечивая контроль общественного мнения.

Как видно из описания порядка  организации оценки в соответствии с законом 1893 года, устанавливалась  полная децентрализация земского кадастра.

Следствием явилась невозможность  создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но и  в масштабах отдельной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 года был  принят новый закон об оценке недвижимого  имущества. В соответствии с новым  законом, главным изменением в организации  оценки стала передача права установления оценочных норм от уездных оценочных  комиссий к губернским.

 

Глава II

2.1.Понятие и методы  оценки имущества в целях налогообложения

Оценка недвижимости и  расчет налога на недвижимость являются отдельными, но тесно взаимосвязанными задачами. Условием эффективности налогообложения  является равномерное распределение  налогового бремени, обеспечивающее его  справедливость. В этом случае для  налогоплательщиков важно, что объекты  оценивались единообразно, по стандартной  методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок.

Оценка недвижимости - это процесс присвоения каждому  объекту недвижимости на территории определенной стоимости.

Само существование рынка  недвижимости подразумевает наличие  цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры  рынка, так как подвержена воздействию  случайных и личных факторов.

В большинстве случаев, лица, занимающиеся налогообложением недвижимого  имущества, используют не индивидуальную, а массовую оценку. Используя стандартные  наборы данных, модели массовой оценки и процедуры обеспечения качества, они могут осуществить оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах.

Индивидуальная  оценка - оценка конкретного объекта  недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.

В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых  оценщиков "Организация оценки и  налогообложения недвижимости" под  общей редакцией Дж.К.Эккерта дается следующее определение:

Массовая оценка - это систематическая оценка групп  объектов недвижимости по состоянию  на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического  анализа.

Массовая оценка имеет  дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются  между собой, поэтому вынужденным  инструментом ее является применение стандартных методов к группам  и классам объектов, что требует  определенной работы по классификации  и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов  статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это  предмет массовой оценки как специальной  отрасли теории оценки и прикладного  анализа.

Область применения массовой оценки

Определение "массовая" относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

Следствием ошибочного понимания  сочетания слов "массовая оценка" явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное  различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного  назначения. При этом жилье считается  объектами массового характера, а нежилые объекты описываются  как объекты индивидуальные, плохо  поддающиеся стандартизации, стоимость  которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических  факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все  в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между  собой - ориентация окон, этаж на котором  расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие  соседи, близость помойки и т.д. Нередко  в одном и том же типовом  доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству  деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской  конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.