Анализ ипотечного кредитования в Банке ВТБ

Если у  кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов  заемщика в течение предполагаемого  срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии  в сумме дохода разовых негарантированных  выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.

Если в  течение предполагаемого срока  кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

Р = Дч1 х К1 х t1 + Дч2 х К2 х t2, (2)

где Дч1 —  среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;  t1 — период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика; Дч2 — среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика); t2 — период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика; K1 и K2 — коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

Кредитоспособность  поручителей определяется аналогично кредитоспособности заемщика с той  разницей, что К =0,3 вне зависимости от величины Дч. Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа.

  1. Определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика (Sp). При этом условно принимается, что платежеспособность должна быть равна сумме максимального размера кредита и процентных платежей за весь период, то есть:

Sp + Sp х годовая процентная ставка по кредиту х срок кредитования (в месяцах) / 12 х 100 = Р (3)

2. Полученная  величина корректируется с учетом  других влияющих факторов: предоставленного  обеспечения возврата кредита,  информации, предоставленной в заключениях  других подразделений Банка, остатка  задолженности по ранее полученным  кредитам. Данная методика имеет  свои плюсы и минусы, однако  по ней можно с достаточной  долей точности определить кредитоспособность  потенциального заемщика.

Информация  о выполнении заемщиком своих  платежных и денежных обязательств в прошлом является существенным фактором при оценке способности и желания погасить ипотечный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита.

На основании  полученной информации и проведенных  расчетов производится квалификация заемщика как «стабильного" (заемщик имеет  возможности обслуживать ипотечный  кредит) или «нестабильного" (большой  риск невозврата кредита).

После расчета  суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации осуществляется подбор квартиры, соответствующей  финансовым возможностям заемщика и  требованиям кредитора. Заемщик  может подобрать себе жилье как  до обращения в банк, так и после.

В первом случае продавец жилья и потенциальный  заемщик подписывают предварительный  договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья  потенциальным заемщиком по согласованной  сторонами цене на обусловленный  сторонами срок.

Кредитор  оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму  кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.

Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также  учитывая собственные средства для  первоначального взноса, может подобрать  подходящее по стоимости жилье и  заключить с его продавцом  сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать  приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

Жилищное  кредитование физических лиц представляет собой кредитование физических лиц  на приобретение, строительство и  реконструкцию недвижимости. Данные кредиты носят долгосрочный характер и обеспечены залогом недвижимости.

Поскольку ипотечное  кредитование является самым объемным по сумме кредитования, и следовательно  самой долгосрочной, очень важно  оценить качество кредитного портфеля ипотечного кредитования Банка ВТБ 24в 2009- 2011 гг.

При оценке показателей качества кредитного портфеля ипотечного кредитования в Банка ВТБ 24 основными показателями качества кредитов является просроченность или непросроченность кредита.

В целях проведения финансового учета и отчетности кредит считается просроченным, если по состоянию на отчетную дату по нему просрочен хотя бы один платеж.

В данном случае общий размер задолженности заемщика по данному кредиту, включая суммы  наращенного процентного и комиссионного  дохода, считается просроченной.

В таблице 10 представлен анализ кредитов ипотечного кредитования физических лиц и резервов под их обесценение за 2009-2011 гг.

 

 

 

 

Таблица 10 Анализ кредитов и резервов под обесценение  по ипотечному кредитованию в Банке ВТБ 24 за 2009-2011 гг: (в млн. руб.)

Год	2009	2010	2011	Абс. прирост, млн. руб.			Темп роста, %
				2010-2009	2011-2010	2011-2009	2010/ 2009	2011/ 2010	2011/ 2009
Непросроченные ссуды	482 445	741 567	572 339	259 122	-169 228	89 894	153,71	77,18	118,63
Просроченные ссуды	30 342	35 790	31 439	5 448	-4 351	1 097	117,96	87,84	103,62
Итого	512 787	777 357	603 778	264 570	-173 579	90 991	151,59	77,67	117,74

 

Таким образом, наибольший объем как просроченных, так и непросроченных кредитов за весь исследуемый период отмечается в 2010 г. (непросроченные ссуды - 741 567 млн. руб., просроченные ссуды - 35 790 млн. руб.).

В то же время  в последний год динамика изменения  данных показателей свидетельствует  о падении объемов той и  другой группы кредитов. Все это  может свидетельствовать о влиянии  на ипотечное кредитование в ВТБ 24 последствий мирового финансово-экономического кризиса.

Проведем  далее более подробный анализ динамики долей просроченных и непросроченных ипотечных кредитов физическим лицам  в ВТБ 24 в течение всего анализируемого периода. (Рис. 2)

Рисунок 2. Анализ динамики долей просроченных и непросроченных ипотечных кредитов физическим лицам  в Банке ВТБ 24 в 2009-2011 гг.

 

Таким образом. анализ проведенный на рисунке 2 показал, что доля просроченных кредитов в  общей доле ипотечных кредитов в  Банка ВТБ 24 в течение всего анализируемого периода составляля 4,6-6%, причем наименьшая доля просроченных кредитов в общем объеме ипотечного кредитования физических лиц отмечается в 2010 г., когда доля просроченных кредитов во всем объеме ипотечного кредитования физических лиц составила всего 4,6%

Проведем  более подробный анализ качества кредитов за исследуемый период. Рассмотрим качество ипотечных кредитов за 2009 г. В таблице 11 представлен анализ ссуд и резервов под обесценение по состоянию на 31 декабря 2009 года:

 

 

 

Таблица 11 Ипотечное кредитование физических лиц на 31.12.2009. Кредиты, оценка обесценения которых производится на коллективной основе

(в милн. рос. руб.)	Кредиты до вычета резерва под обесценение	Доля в сумме ипотечных кредитоов, %	Резерв под обесценение	Доля в сумме резервов под ипотечные кредитоы, %	Кредиты за вычетом резерва под  обесценение	Доля в сумме ипотечных кредитоов, %	Отношение резерва к сумме кредитов до вычета резерва
Непросроченные ссуды	482 445	94,08	-4 418	15,35	478 027	98,76	0,90%
Ссуды с задержкой платежа на срок до 30 дней	4 014	0,78	-725	2,52	3 289	0,68	18,10%
Ссуды с задержкой платежа на срок от 31 до 60 дней	2 373	0,46	-803	2,79	1 570	0,32	33,80%
Ссуды с задержкой платежа на срок от 61 до 90 дней	1 574	0,31	-776	2,70	798	0,16	49,30%
Ссуды с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней	2 866	0,56	-2 538	8,82	328	0,07	88,60%
Ссуды с задержкой платежа на срок свыше 180 дней	19 515	3,81	-19 515	67,82	—	-	100,00%
Итого жилищных кредитов физическим лицам	512 787	100,00	-28 775	100,00	484 012	100,00	5,60%

 

Таким образом  в 2009 г. наибольшую долю в структуре ипотечных кредитов физическим лицам занимали непросроченные ссуды 94,08%.. Наибольшую долю (3,81% или 19 515 млн. руб.) среди просроченных ипотечных кредитов составляли кредиты с задержкой платежа на срок свыше 180 дней.

Второе  место по объемам просроченной задолженности  составляют ссуды с задержкой  платежа на срок до 30 дней (0,78 % или 4 014 млн. руб.).

Третье место по объемам просроченной задолженности составляют ссуды с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней (0,56% или 2 866 млн. руб.).

Наименьшую  долю в просроченных ипотечных кредитах физическим лицам в 2009 г. составляли ссуды с задержкой платежа на срок от 61 до 90 дней (0,31% или 1 574 млн. руб.)

В связи с значительной долей таких кредитов (которые в большинстве своем считаются безнадежными) банку необходимо было ввести резерв под обесценение кредитов.

Наибольшую  относительную долю по группам просроченных кредитов (88,60%) составляет резерв под  обесценивание ссуд с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней.

Проведем  анализ качества ипотечных кредитов за 2010 г. В таблице 12 представлен анализ ссуд и резервов под обесценение по состоянию на 31 декабря 2010 года:

Таблица 12 Ипотечное кредитование физических лиц на 31.12.2010 Кредиты, оценка обесценения которых производится на коллективной основе

(в милн. рос. руб.)	Кредиты до вычета резерва под обесценение	Доля в сумме ипотечных кредитоов, %	Резерв под обесценение	Доля в сумме резервов под ипотечные кредитоы, %	Кредиты за вычетом резерва под  обесценение	Доля в сумме ипотечных кредитоов, %	Отноше ние резерва к сумме кредитов до вычета резерва
Непросроченные ссуды	572 339	94,79	-5 139	17,55	567 200	98,73	0,90%
Ссуды с задержкой платежа на срок до 30 дней	3 979	0,66	-242	0,83	3 737	0,65	6,10%
Ссуды с задержкой платежа на срок от 31 до 60 дней	1 669	0,28	-236	0,81	1 433	0,25	14,10%
Ссуды с задержкой платежа на срок от 61 до 90 дней	1 206	0,20	-246	0,84	960	0,17	20,40%
Ссуды с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней	2 060	0,34	-891	3,04	1 169	0,20	43,30%
Ссуды с задержкой платежа на срок свыше 180 дней	22 525	3,73	-22 525	76,93	-	-	100,00%
Итого жилищных кредитов физическим лицам	603 778	100,00	-29 279	100,00	574 499	100,00	4,80%

 

Таким образом  в 2010 г. наибольшую долю (3,73% или 22 525 млн. руб.) среди просроченных ипотечных кредитов, также как и в предыдущем году, составляли кредиты с задержкой платежа на срок свыше 180 дней.

Второе  место по объемам просроченной задолженности  составляют ссуды с задержкой  платежа на срок до 30 дней (0,66% или 3 979 млн. руб.).

Третье место по объемам просроченной задолженности составляют ссуды с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней (0,34% или 2 060 млн. руб.).

Наименьшую  долю в просроченных ипотечных кредитах физическим лицам в 2010 г. составляли ссуды с задержкой платежа на срок от 61 до 90 дней (0,20 % или 1 206 млн. руб.)

Наибольшую  относительную долю (43,3 %) по группам  просроченных кредитов, также как  и в 2009 г., составляет резерв под обесценивание ссуд с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней.

Проведем  анализ качества ипотечных кредитов за 2011 г. В таблице 13 представлен анализ ссуд и резервов под обесценение по состоянию на 31 декабря 2011 года:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 13 Ипотечное кредитование физических лиц на 31.12.2011 Кредиты, оценка обесценения которых производится на коллективной основе

(в милн. рос. руб.)	Кредиты до вычета резерва под обесценение	Доля в сумме ипотечных кредитоов, %	Резерв под обесценение	Доля в сумме резервов под ипотечные  кредиты, %	Кредиты за вычетом резерва под  обесценение	Доля в сумме ипотечных кредитоов, %	Отношен ие резерва к сумме кредитов до вычета резерва
Непросроченные ссуды	741 567	95,40	-4 602	15,95	736 965	98,46	0,60%
Ссуды с задержкой платежа на срок до 30 дней	8 176	1,05	-240	0,83	7 936	1,06	2,90%
Ссуды с задержкой платежа на срок от 31 до 60 дней	1 962	0,25	-169	0,59	1 793	0,24	8,60%
Ссуды с задержкой платежа на срок от 61 до 90 дней	940	0,12	-99	0,34	841	0,11	10,50%
Ссуды с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней	1 280	0,16	-309	1,07	971	0,13	24,10%
Ссуды с задержкой платежа на срок свыше 180 дней	23 432	3,01	-23 432	81,22	-	-	100,00%
Итого жилищных кредитов физическим лицам	777 357	100,00	-28 851	100,00	748 506	100,00	3,70%