Анализ ипотечного кредитования в Банке ВТБ

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

Введение…………………………………………………………………………...2

Глава1.Ипотечное кредитование………………………………………………..3

1.1 Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного кредитования……………………………………………………………………....3

1.2 Понятие и сущность ипотеки………………………………………………...5

1.3 Нормативно - правовое регулирование ипотечного кредитования в России……………………………………………………………………………...6

1.4 Характерные черты ипотеки………………………………………………...11

1.5 Принципы ипотечного кредитования………………………………………12

1.6 Объект ипотеки…………… ………………………...………………………13

1.7 Процесс ипотечного кредитования…………………………………………14

1.8 Преимущества ипотеки перед обычным кредитом………………………..15

1.9 Классификация ипотеки……………………………………………………..16

1.10 Виды и формы ипотечного кредитования в России……………………...18

Глава2. Анализ ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24……….................24

2.1 Общая характеристика Банка ВТБ 24 (ЗАО)………………………………24

2.2 Организация кредитного процесса при ипотечном жилищном кредитовании Банка ВТБ 24…………………………………………………….28

2.3 Рекомендации по управлению рисками ипотечного жилищного кредитования в Банке ВТБ 24…………………………………………………..41

Заключение………………………………………………………………………43

Список используемых источников……………………………………………..45

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В последние годы заметно  растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное  кредитование, т.е. выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимости.

Но ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни  этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в  нашу страну как раз вовремя. Трудно встать на защиту какого-либо из этих мнений, не разобравшись во всех тонкостях данной проблемы.

Поэтому целью курсовой работы является разобраться в том, что же такое ипотека, в частности  в России.

Чтобы достичь этой цели, ставится ряд задач:

- выяснить, как зародилась  ипотека;

- выяснить, как в настоящее  время определяется ипотека и  что является/ не является ее объектами;

- определить, какие существуют  виды ипотеки, и по каким  признакам ее можно классифицировать;

- узнать, какие законы  регулируют процесс ипотечного  кредитования;

- выяснить, на какой стадии  развития находится сегодняшнее  ипотечное кредитование, а именно: проблемы и перспективы развития.

 

Глава I. Ипотечное кредитование

 

 

1. Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного кредитования

 

Слово «ипотека»  имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено  в законодательстве Солона в конце  VII – начале VI вв. до н.э.

Предшественник  Солона – Драконт в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность сурово карались.

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

- отменяет  поземельные налоги;

- вводит  свободу завещания.

Личное  имущество умершего предка уже не обязательно переходит наследникам  рода. Теперь каждый человек имеет  право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе  и оставлять ее в залог.

Солон предложил  ставить на имении должника столб  с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называемые ипотечными.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием  его товарно-денежных отношений. С  течением времени оно постоянно  совершенствовалось, отражая особенности  времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами  обеспечения своевременного исполнения обязательства являлись присяга  и поручительство. С развитием  товарно-денежных отношений возникает  практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. И, как правило, обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В  те времена не существовало самого понятия «недвижимое имущество» и тем более «права собственности  на него».

Итак, сначала  договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и  кредитором. Позже стали появляться официальные и неофициальные  документы, которые уже обладали правовой силой.

Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения  исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Первоначально заложенное имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia – сделка на доверии).

Следующая форма развития вещного обеспечения  – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора, предусматривая передачу имущества уже не в собственность, а только во владение.

Появление самой ипотеки было обоснованно  политическими и экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением  рабовладельческого хозяйствования в  Риме и массовой передачей земель арендаторам. Эти причины и привели  к возникновению классического  института ипотеки.

На фоне этих условий был введен новый  залог – залог орудий труда, без  передачи предмета залога во владение арендодателя. Позднее данный вид  залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Именно таким образом классический институт ипотеки проходил свои этапы и осуществлял свою эволюцию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.  Понятие и сущность ипотеки

 

Понятие «ипотека» достаточно неоднозначно.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Но это  понимание ипотеки в широком  смысле. Если мыслит более узко, то можно  определить ипотеку просто как залог  недвижимого имущества.

С юридической  точки зрения ипотека состоит  в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической  же точки зрения, ипотека – это  рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости, позволяющий  привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

Первый  и наиболее распространенный можно  условно назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда  все представления об ипотеке  укладываются и исчерпываются отношениями  между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй  взгляд – «профессиональный». Он рассматривает  ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

 

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации  основывается на положениях Гражданского кодекса [2, с. 3618]. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [8, С.3611].. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним: вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права; государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление); создается единый банк информации в пределах регистрационного округа; государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица; государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон  РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве средства обеспечения  кредита: в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению  сохранности заложенного имущества  в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.); в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев, возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем [9, С.42].

Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом [9, С.42].

Раньше Законом было установлено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать  государственной регистрации, а  несоблюдение этих правил влечет его  недействительность. На сегодняшний  день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти  изменения произошли в связи  с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил в силу с 01.01.2005 [9, С.42].

Закон предусматривает также возможность  обращения закладных, т.е. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [9, С.42] вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" не устанавливается порядок обращения закладных [11, С.124]. В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение.