ЖШС «Бизнес Партнер Консалт» ұйымның жұмысымен танысу

Баға  мен табыстың ара-қатынасы әдісі  болжамдарға негізделеді, яғни жылжымайтын  мүлік әкелетн табыс шамасы баға белгілейтін фактор болып табылады және ұқсас объектілер бойынша баға мен табыстың өлшемдігі нақты  жылжымайтын мүлік объектісін бағалау  кезінде орташаланған нәтижелерді  пайдалануға негіз береді.

Жылжымайтын мүлікпен келетін табыс түріне байланысты жалпы ренталық мультипликаторды (ЖРМ) және жалпы капиталға айналдыру  коэффициентін (R) пайдалануға болады.

Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен жылжымайтын  мүлікті бағалау кезеңдерінде:

1. бағаланатын объектінің жалпы табысы, не әлеуетті, не нақты табысы бағаланады;
2. сату бағасы және әлеуетті немесе нақты табысы туралы шынайы ақпарат бар  бағаланатын объектіне кемінде үш ұқсас объект таңдалады;
3. бағаланатын объектімен ұқсастарды салыстыруды ұлғайтатын қажетті түзетулер енгізіледі;
4. әрбір ұқсастық бойынша жалпы ренталық мультипликатор есептеледі;
5. барлық ұқсастар бойынша орташа арифметикалық есептеу ЖРМ ретінде қорытынды ЖРМ  айқындалады;
6. бағаланатын  объектінің орташа ЖРМ жүргізу және есептік барабар жалпы табыс ретінде бағаланатын объектінің нарықтық құны есептеледі.

 

2.3.4. Жер учаскелерін бағалау әдістері

Жеручаскелеріноныңмақсатынажәнеқолдаақпараттыңболуынақарайбағалаудыжеррентасынсалыстырмалыталдау, дамыту, тарату, алу, қалдыққұныменкапиталғаайналдыруәдістеріменайқындауғаболады. Артықучаскенібөлунормативтеріменмүмкіндігібойыншасалыстыруарқылыартықжерсаныболғанкездеоныңқұныөтетимідішартпеннарықтыққұныбойыншабағаланады.

Жеручаскелеріүшінсалыстырмалыталдауәдісісоңғынарықтықмәмілелернемесеұсыныстарбағасыбойыншанақтыдеректерібарұқсасжеручаскелеріменқарастырылатынмүліктітікелейсалыстырудықамтиды.

Әдісмынадайәрекеттерреттілігінболжайды:

1) осытектесжеручаскелерінсатунемесеұсынутуралыақпараттыжинаужәнеталдаужүргізужәнесалыстыруобъектілерінайқындау;

2) салыстыруобъектілерініңсатубағасыннемесеұсынубағасынкейіннентүзеотырып, салыстыруобъектілеріменбағалауобъектілерінсалыстыру;

3) салыстыруобъектілерініңқұнынатүзетілетінтүзетулершамасынесепкеалужолыменбағалауобъектісініңқұнынайқындау;

4) алынған  есептеу нәтижелерін келісу.

Дамыту  әдісі нақты жылжымайтын мүлік  объектісін бірқатар учаскелерге бөлу туралы жорамалдармен немесе бірнеше  учаскелермен біріктіруге, осындай  бөлу немесе біріктіру процестерімен  байланысты табыстар мен шығыстарды айқындаумен, және нәтижесінде алынған  құн көрсеткішін шығару үшін  таза табыстарды дисконттаумен  байланысты болады.

Әдіс  мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:

1. жер  учаскесін пайдалану үшін қажет шығыстар сомасы мен уақытша құрылымын оны өте тиімді пайдалану нұсқасымен сәйкес айқындау (мысалы, жақсартылған жер учаскесін жасау шығыны немесе жер учаскесін пайдалану нысандарымен, түрімен және сипатымен ерекшеленетін жеке бөліктерге бөлу шығыны);
2. жер учаскесін өте тиімді пайдаланудан табыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;
3. жер учаскесін өте тиімді пайдаланудан табыс алу үшін қажет операциялық шығыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;
4. бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялау тәуекелінің деңгейіне сәйкес келетін дисконттау ставкаларының шамасын айқындау;
5. жер учаскесін пайдаланумен байланысты барлық табыстар мен шығыстарды дисконттау жолымен жер учаскесінің құнын есептеу.

Жер учаскелерін  сатуды салыстыру әдісін тікелей  қолдану мүмкін болмаған жағдайда мынадай  әдістерді қолдану ұсынылады:

1) бөлу (аллокациялау) әдісі – жер мен ондағы жақсартылғандардың  құны арасындағы қатынас немесе  мүліктің құрамдас бөліктерінің  арасныдағы қандай да бір басқа  ара-қатынас әзірленетін жанама  салыстыру тәсілі. Салыстыру мақсатында  жер мен ондағы жақсартулардың  арасныдағы ортақ нарықтық бағаны  айқындайтын шара оның нәтижесі  болып табылады.

Әдіс  мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:

1) жақсартылған  жер учаскесінің (ондағы орналастырылған  ғимараттардың) нарықтық құнын  айқындау;

2) бағаланатындарға  ұқсас құрылыс салынған жер  учаскесінің нарықтық құнында  жер  үлесінің ең ықтимал  мәнін айқындау;

3) аймаққа  бөлу коэффициентін ескеріп, бағаланатын  жер учаскесінің нарықтық құнындағы  үлесі ретінде жердің нарықтық  құнын есептеу;

4) алу  (экстракция) әдісі – амортизацияны  шегеріп, шығындарды талдау және  басқа қатынастарда салыстырылатын  жылжымайтын мүлік объектілерінің  толық бағасынан нәтижелерді  алу жолымен жер учаскелерін  бағалау кезінде қолданылатын  жанама салыстыру  тәсілі;

Әдіс  мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:

1) бағаланатын  жер учаскесін қамтитын бірыңғай  жылжымайтын мүлік объектісін  ұқсас-объектілермен салыстыру жүзеге  асырылатын элементтерді айқындау;

2) бағаланатын  жер учаскесін қамтитын жалғыз  жылжымайтын мүлік объектісінен  әрбір ұқсас объектінің сипаты  мен айырмашылық дәрежелерін  әр салыстыру элементтері бойынша  айқындау;

3) бағаланатын  жер учаскесін қамтитын жалғыз  жылжымайтын мүлік объектісінен  әрбір ұқсас объектінің сипаты  мен айырмашылық дәрежелеріне  сәйкес келетін ұқсастарының  бағаласын түзетулерді  әр  салыстыру элементтері бойынша  айқындау;

4) бағаланатын  жер учаскесін қамтитын жалғыз  жылжымайтын мүлік объектісінен  олардың айырмашылығын тегістейтін   әрбір ұқсас объектінің бағасын  салыстыруды әр салыстыру элементтері  бойынша түзету;

5) ұқсастардың  түзетілген бағаларын негізді  қорыту  жолымен бағаланатын жер  учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын  мүлік объектісінің нарықтық  құнын есептеу;

6) бағаланатын  жер учаскесін қамтитын жалғыз  жылжымайтын мүлік объектісінің  нарықтық құнынан жақсартылған  жер учаскесінің ауыстыру құнын  немесе өндіріс құнын шегеру  жолымен бағаланатын жер учаскесінің  нарықтық құнын есептеу;

7) қалдық  құн әдісі жақсартылған жерлермен  байланысты емес күту және  қосылған табыстылық принциптеріне  негізделген.

Әдісті  қолдану шарты – бағаланатын  жер учаскесін табыс әкелетін жақсартулармен салу мүмкіндігі немесе табыс әкелетін жер учаскесін  коммерциялық пайддалану мүмкіндігі. Егер табыс жер учаскесін коммерциялық пайдалануға еесептелсе, онда осы  табыстан жер учаскесіне қатысты  жоқ табысты шегеру немесе капиталға  айналдырылған табыстан жер учаскесіне қатысы жоқ активтердің нарықтық құнын шегеру қажет.

Әдісті  қолдану мүліктің табыстық объектілерімен шектеледі. Ол ең аз олқылықтарды талап  ететін мүліктің жаңа объектілері үшін өте жиі қолданылады.

Әдіс  мынадай әрекеттер ретілігін  болжайды:

нарықтық  рента және болжанып отырған операциялық  шығыстар негізінде бүкіл меншіктің  таза операциялық табысын айқындайды;

құрылысқа (ғимаратқа) қатысты таза операциялық  табыс айқындалады;

жер учаскесіне қатысты таза операциялық табыс  жер үшін капиталға айналдыру  нормасы арқылы құн көрсеткішінде  капиталға айналады;

бос учаске үшін жалдау төлемін капиталған айналдыру  әдісі. Егер жер учаскесі бос екендігіне қарамастан рента әкеле алса, осы  рентаны жеткілікті нарықтық деректер болған кезде нарықтық құн көрсеткішінде  капиталға айналдыруға болады:

Әдіс  мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:

жер учаскесімен  жасалатын жер рентасын есептеу;

жер рентасын капиталға айналдырудың тиісті коэффициент  шамасын айқындау;

жер рентасын капиталға айналдыру жолымен  жер учаскесінің нарықтық құнын  есептеу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4. Жылжымайтың мулік туралы түсінік

 

Эконмикалықтеорияданарықдегенімізсатушыларменсатыпалушыларарасындағымәмілежасауменөзарабайланыстықамтамасызететінұйымдастырушылық, техникалық, құқықтықжәнебасқадамеханизмдердіңжиынтығыдепесептеледі. Осылайша, текжазылубойыншағанатаратылатынжурналдардусатужүйесіосындайжурналдаранрығынқұрайды, алпәтерлерментұрғынүйлердісатуменсатыпалуғаарналғанқалалықтелебағдарламажергіліктітұрғын-үйнарығыныңбірбөлігіболыптабылады.

Қазіргінарықтыңбелгілібіргеографиялықорынменбайланыстыболуымүлдеқажетемес. Мысалы, телекоммуникациялардыңқазіргідамудеңгейіндегібағалықағаздаранрығықандайдабіркеңістікнүктесінежатпайды, сатыпалушыларменсатушыларәртүрліконтиненттеболуымүмкін.

Өзтабиғатыбойыншаэкономикалықғылымдажоғарыұйымдастырылғандепаталатыннарықтардан, мысалы, түстіметалдарнемесебағалықағаздардыңәлемдікнарықтарынанайтарлықтайерекшеленеді.

Жылжымайтынмүліктердіңәлсізөзараайырбасталуыжәнестандартталғандығы. Жеручаскесі, ғимарат, құрлыснемесежекеобъектілердіңқандайдабіржиынтығыболсада, жылжымайтынмүлікобъектілерініңәрқайсысыөтеерекше. Сондықтанбірдейпайдалысапалықасиеттерібарекіобъектінітабукөбінесемүмкінемес.

Жылжымайтынмүлікстандарттауғакелебермейді, бұлолардыкелесісипаттаубойыншамүмкінемесетеді; егер, мысалы, металлпартиясынсату-сатыпалуүшінмаркасынжәнетауардыңбасқадажалпықабылданғансипаттамаларынкөрсетужеткіліктіболса, жылжымайтынмүліктісатыпалғандасатыпалушыныңобъектіментабиғиқатынасын, мұқиятқарауынжәнемәмілегемаңыздыбарлықжағдайлардыңанықталуынталапетеді. Өзсипатынабайланыстыжылжымайтынмүлікнарықтарындағымәмілелер «сортқабөлуге» келмейтінкөнешеберлердіңкартинасынсатуғажәнеалуғаұқсайды..

Жылжымайтынмүлікнарықтарындағысатушыларменсатыпалушылар.Егержоғарыұйымдастырылғаннарықтардықалыптыжағдайдасатушылардыңкөпсанысатыпалушылардыңсондайсанынақарсытұрса, жылжымайтынмүлікнарықтарындакөпжағдайдаолардыңлокалдытабиғатынабайланыстысатушыларменсатыпалушыларсаныарасындадиспропроцияларжиіпайдаболады.

Жылжымайтыннарықтардағымәмілелердіңжекеліксипаты.Жариялымды (көбінесебиржалық) мәмілелерболатынжоғарыұйымдастырылғаннарықтарғақарағанда, жылжымайтынмүлікнарықтарындағымәмілелержекеліксипаттаболадыжәнеәдеттесалыстырмалыұзақкеліссөздержәнетараптардыңсаудаласуынәтижесіндежасалады. Жылжымайтынмүлікпенмәмілелерсатыпалушыныңобъектіментектабиғиқатынасынғанаемес, сатушыменжекекездесулердіталапетеді. Мәмілеарнайыреялторлықфирмалардыңараласуыменжасаласада, сатыпалушығамәндіболыптабылатынкөптегенсұрақтарғажауаптардысатушыменжекесұқбаттасуданғанаалуғаболады.

Жылжымайтынмүлікнарықтарындағыақпаратерекшеліктері.Егержоғарыұйымдастырылғаннарықтаркөптегенқатысушыларталдаушыларжәнезерттеушілербақылауындаболса, ондаақпараттыжинау, өңдеужәнетаратудыңдамығанжүйелеріболса, жылжымайтыннарықтарғамәмілелердіңжекесипатынабайланыстыалынатынақпаратқақиынқолжеткізу, толықеместікжәнекөпжағдайдашынайыеместіктән.

ҚазақстанРеспубликасындажақынуақытқадейінжылжымайтынмүліккеқұқықтардытіркеудіңқолданбалыжүйесіжоқболды, соғанбайланыстыбағалушынақызықтыратынобъекттуралыақпараттыіздеуқиынболды. Оданбасқа, жылжымайтынмүліктісату-сатыпкезіндеалынатынсалықтардыазайтудыңәртүрліәдістерініңкеңтаралуынабайланысты, алынаалатынақпараткөпжағдайдатолықжәнешынайыболмайды.

Жылжымайтынмүлікнарықтарытуралыақпараттыжинауменкөрсетудіңқолжетерлікжүйелеріболмауыныңбасқасалдары, біріншіден, нарыққақатысушыларарасындаақпараттыайырбастаудыңтөменжылжамдығы, алекіншіден, тауарменбағатуралынарыққанақтықатысушылардыңбілудәрежесіөзгереалатынтымкеңаумағыболды.

Жылжымайтынмүлікпенмәмілелердегірационалдыемесфакторлар.

Стандартталатынтауарларнарықтарындағықабылдайтыншешімдергеәсерететінжалғызфакторбағаболыптабылады. Жылжымайтынмүліксияқтытауарменмәмілелердеадамдартәртібінерефлекторлықәрекеттер, импульстар, инстинкт, әдеттер, көңіл-күйәсеретеді.