Шпаргалка по "Бизнес - планированию"

14. Деловое расписание - необходимый раздел бизнес- плана. В нем фиксируется временной график ключевых действий (разработка продукта и процесса его производства, анализ рынка, разработка программы продаж). Следует указать и важнейшие частные задания, критические события, определяющие успех дела. Перечень таких событий включает: завершение дизайна; представление продукта на выставках; заказ сырья, материалов и комплектующих в количествах, необходимых для организации планируемого объема производства, начало производства; получение первого заказа, первая продажа, оплата первых счетов. Составление делового расписания позволяет контролировать ключевые моменты дела, предусматривать и корректировать возникающие сбои с тем, чтобы уменьшить возможный риск. 
Грамотно составленное деловое расписание демонстрирует зарубежному партнеру профессионализм управленческой команды. Покажите на графике решающие для успеха вашего бизнеса события:

создание фирмы; 
окончание НИОКР; 
создание прототипа изделия; 
достижение договоренностей с торговыми представителями; 
 
выход на торговые показы продукции; 
подписание соглашений с оптовиками; 
• заказ материалов в количествах, необходимых для производства первых партий; 
начало производства; 
получение первых заказов; 
поставка первых партий товара; 
получение первых платежей и поступлений на 
счет. 
На графике отразите, сколько времени проходит от момента приобретения сырья до получения денежной выручки по каждому выпускаемому продукту или услуге; как изменяется численность управленческого и производственного персонала, идет процесс приобретения или строительство зданий, сооружений и оборудования по мере развития бизнеса. 
В разработке этого раздела бизнес-плана вам поможет заполнение таблицы 10 
Таблица 10. Критические события бизнес-плана Область Ответ Дата Дата Возможные Критические деятельнос ствен начала оконча сбои в отклонения в ти ный собы ния расписании и расписании (события) тия события их

корректировка 1. Выделите ключевые области деятельности. Составьте  список видов деятельности, которые  являются жизненно важными в деле. 
 
2. Определите дату начала каждой работы. Для этого рассмотрите место этой работы в общем плане работ. 
Определите срок завершения каждой работы. 
Назовите ответственных за каждую ключевую область деятельности. 
5. Обсудите возможные сбои в расписании и действия по их корректировке. 
Обсудите влияние отклонений в расписании на потенциальную жизнеспособность предпринимаемого бизнеса.

 

17. Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений^[1]. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру^[2]. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог^[3].

Классификация ипотечного кредита

В зависимости от объекта  кредитования:

• Загородное жильё. Этот тип займа характерен сложной процедурной оформления договора, так как в документе купли-продажи фигурирует не один, а два разных объекта права — само строение и земельный участок, на котором оно расположено^[4]. Размер первоначального взноса выше, чем при двух других видах ипотеки.
• Квартиры на первичном рынке (новостройки и строящиеся жильё). Характеристика: проценты по кредиту, как правило, выше, чем на «вторичке». В то время как максимальный срок кредитования ниже. Основные причины — большие риски, возможность банкротство застройщика, мошенничество, вероятность возникновения «долгостроя»^[5]. Один из ключевых моментов — право собственности. Если у заёмщика оно есть, то кредит, скорее всего, обойдётся дешевле. Другой немаловажный момент — стадия строительства.
• Жильё на вторичном рынке. Характеристика: самый распространённый вид ипотечной ссуды. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и «серый» доход^[6].
• Офисные помещения или производственные сооружения — заём на приобретение коммерческой недвижимости. Характеристика: в основном, рассчитана на представителей малого и среднего бизнеса, срок кредита значительно меньше, между тем, ставки существенно выше^[7].

[править]Права и обязанности заемщика^[8]

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право  регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

• планируется оформить постоянную регистрацию не членов семьи,
• есть желание сделать перепланировку,
• заемщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

[править]Факторы, от которых зависит сумма кредита ^[9]

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит  от:

• размера вашего дохода;
• срока кредитования;
• стоимости приобретаемой недвижимости;
• первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

• с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заемщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
• фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
• переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением)^[10].

[править]Участники ипотечной системы

Участниками ипотечной  системы являются^[11]:

• банки, которые осуществляют проверку платежеспособности заемщика;
• оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
• страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного –кредитования;
• ипотечные брокеры, помогающие выбрать заемщику наиболее подходящую программу кредитования.

[править]История ипотеки в современной России – основные вехи^[12]

До революции в России была широко развита система ипотечного кредита и ипотечных кредитных  учреждений. Однако после революции 1917 года классическая ипотечная схема  работать не могла, так как была отменена частная собственность. Возрождение  ипотеки в России началось с реформ 90-х годов. Первым зарегистрированным в России банком (май 1992 года), в названии которого фигурировало слово «ипотека», стал Санкт-Петербургский Ипотекобанк. В 1992 году был принят Федеральный закон Российской Федерации «О залоге», в 1998 принят закон Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В 1997 году по решению Правительства РФ было создано Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

[править]Текущая ситуация

По данным «Эксперт РА»^[13], объем предоставленных в 2010 году ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб., что в 2,5 раза больше результатов 2009 года. В 2011 году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель двух первых месяцев 2010 года.

[править]Основные тенденции

• снижение уровня концентрации на рынке;
• рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
• в качестве источника погашения все больше рассматривается выручка от сдачи в аренду недвижимости, а не доход от продажи жилья;
• смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
• значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте ^[14].

В этом году объем выдачи кредитов может достигнуть докризисных  уровней(в 2008 этот показатель составил 655 миллиардов рублей), как минимум, в номинальном выражении. Такое мнение высказывают аналитики в отчете Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по итогам второго квартала 2011 года. АИЖК прогнозирует, что ставки по ипотечным кредитам в рублях стабилизируется на уровне 11,8-12,2% к концу 2011 года^[15]. Агентство планирует, что доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, должна вырасти с 19,8% в 2010 г. до 30% в 2015 г. и до 50% в 2020 г. Выдача ипотечных кредитов всеми участниками рынка должна увеличиться почти втрое — с 301 000 в 2010 г. до 868 000 в 2020 г.^[16].

 

 

18. Фина́нсовый риск — риск, связанный с вероятностью потерь финансовых ресурсов (денежных средств)^[1][2]. Финансовые риски возникли одновременно с появлением денежного обращения и с возникновением различного рода денежных отношений: инвестор — эмитент, кредитор — заёмщик, продавец — покупатель, экспортёр — импортёр и других. Финансовые риски являются неотъемлемой составляющей предпринимательской деятельности в условиях рынка^[3]. ЕщёАдам Смит, исследуя и анализируя природу предпринимательской прибыли, выделял в структуре предпринимательского дохода такую составляющую как «плата за риск» в виде возмещения возможного убытка, связанного с предпринимательской деятельностью^[4].

Классификация финансовых рисков

Финансовые риски подразделяются на три вида^[5]:

1. Pиски, связанные с покупательной способностью денег;
2. Pиски, связанные с вложением капитала (инвестиционные риски);
3. Pиски, связанные с формой организации хозяйственной деятельности организации.

[править]Риски, связанные с покупательной способностью денег

К рискам, связанным с  покупательной способностью денег, относят:

• инфляционные и дефляционные риски;
• валютные риски;
• риски ликвидности.

Инфляционный  риск связан с возможностью обесценения денег (реальной стоимости капитала) и снижением реальных денежных доходов и прибыли из-за инфляции. Инфляционные риски действуют:

• с одной стороны, в направлении более быстрого роста стоимости используемых в производстве сырья, комплектующих изделий по сравнению с ростом стоимости готовой продукции;
• с другой стороны, готовая продукция предприятия может подорожать быстрее, чем аналогичная продукция конкурентов, что приведёт к необходимости снижения цен и соответственно потерям.

Дефляционный  риск — это риск того, что с ростом дефляции цены снижаются, что приводит к ухудшению экономических условий предпринимательства и снижения доходов.

Под валютным риском понимается опасность неблагоприятного снижения курса валюты. Экспортёр несёт убытки при снижении курса национальной валюты по отношению к валюте платежа, так как он получит меньшую реальную стоимость. Для импортёра валютные риски возникают, если повысится курс валюты цены по отношению к валюте платежа.

Риски ликвидности — это риски, связанные с возможностью потерь при реализации ценных бумаг или других товаров из-за изменения оценки их качества и потребительской стоимости.

[править]Риски, связанные с движением капитала

Инвестиционный  риск выражает возможность возникновения финансовых потерь в процессе реализации инвестиционного проекта. Различают реальные инвестиции и портфельные инвестиции. Соответственно, различают и виды инвестиционного риска:

• риск реального инвестирования;
• риск финансового инвестирования (портфельный риск);
• риск инновационного инвестирования.

Риск снижения доходности включает следующие разновидности:

• процентные риски;
• кредитные риски.

Под процентным риском понимается опасность потерь финансово-кредитными организациями (коммерческими банками, кредитными учреждениями, инвестиционными институтами) в результате превышения процентных ставок по привлекаемым средствам, над ставками по предоставленным кредитам. К процентным рискам относятся также риски потерь, которые могут понести инвесторы в связи с ростом рыночной процентной ставки. Рост рыночной процентной ставки ведёт к понижению курсовой стоимости ценных бумаг, особенно облигаций с фиксированным процентом. Эмитент также несёт процентный риск, выпуская в обращение среднесрочные и долгосрочные ценные бумаги с фиксированным процентом. Риск обусловлен возможным снижением рыночной процентной ставки по сравнению с фиксированным уровнем.