Рынок недвижимости в РФ

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок гостиничной недвижимости.

Само понятие "гостиница" происходит от латинского эквивалента этому слову "hostеl", а также англо-саксонского "hospitality", что значит гостеприимство. Позднее данное название модернизировалось уже в более привычное нам название, имеющее французские корни - "hotel".

В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Сегмент гостиничной недвижимости на сегодняшний день отстает от общих темпов развития рынка недвижимости в целом.

Данное обстоятельство, учитывая, стабильно повышающийся спрос на гостиничные услуги, делает строительство отелей весьма привлекательной и доходной сферой вложения инвестиций. Гостиничный бизнес-это не только доходный, интересный, но и очень сложный и трудоемкий процесс, со множеством нюансов

Рынок гостиничной недвижимости в России развивается более медленными темпами, чем рынки офисной и торговой недвижимости. Одна из причин - капиталоемкость гостиничных проектов и сложность балансирования гостиничными услугами как частью цельного образца: даже окупаемость гостиниц высокого класса может составлять до 10 лет. Гостиничный рынок является одним из самых закрытых: на нем в большинстве работают операторы, которые знают все правила игры. Но при этом гостиничный рынок является очень перспективным. Являясь капиталоемким проектом с длительным сроком окупаемости, гостиница позволяет инвестору иметь в собственности дорогой и перспективный с точки зрения будущей доходности объект.

До недавнего времени в нашей стране не было здоровой конкуренции в гостиничном бизнесе, с этим связана относительная слабость российских гостиничных операторов.

Основные тенденции на рынке гостиничной недвижимости:

1.Спрос превышает предложение. Особенно это ощущается в сегменте  двух- и трехзвездочных гостиниц;

2.Нехватка участков для  нового строительства;

3.Интерес девелоперов  не к отдельным объектам, а  к комплексам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Рынок земельных участков

 

Рынок земельных участков является одним из наиболее значимых сегментов рынка недвижимости, так как создает базу для развития других сегментов. В целом можно выделить следующие особенности земельного рынка в РФ:

1) Относительная  неразвитость земельного рынка  по сравнению с другими сегментами  рынка недвижимости.

2) Достаточно жесткая  регламентированность целевого  назначения земельных участков.

3) Возможность многоцелевого  использования земельного участка, в том числе и как основы  для формирования среды проживания  населения.

4) Большое количество  неправильно оформленных или  незарегистрированных земельных  участков, особенно дачных. Относительная  неразвитость земельного рынка  по сравнению с другими сегментами  рынка недвижимости связана: с  законодательными ограничениями  на сделки с некоторыми участками; с достаточно высокой стоимостью  земельных участков; со сложностью  оформления.

Наиболее развит рынок земель под индивидуальное загородное строительство. Основными субъектами рынка являются физические лица и девелоперы; основной формой сделок — купля-продажа. На стоимость земельного участка в основном влияет его удаленность от крупных центров. Этот рынок принято подразделять на сегменты в зависимости от стоимости земельных участков и их удаленности от крупных центров. 

Рынок земель под промышленную застройку долгое время не развивался, однако в настоящее время переживает стадию роста. Основная форма сделок в этом сегменте рынка — долгосрочная аренда у государства.

Субъектами рынка являются прежде всего юридические лица. Наиболее востребованы участки, подходящие для строительства складов, производственных объектов, автосервисов и торгово-развлекательных центров.

 На стоимость  земель этого сегмента рынка  влияют такие факторы, как: местоположение  участка (направление, удаленность  от КАД); транспортная доступность; наличие инженерных коммуникаций; наличие строений, подлежащих сносу. Рынок земель под жилые помещения недостаточно развит, так как имеются правовые и экономические проблемы, мешающие его развитию. С одной стороны, именно в этом сегменте рынка отмечается наибольшая нехватка площадей под застройку, с другой стороны — не выработан механизм более эффективного их использования, сноса и замены ветхого жилья и жилья низкого качества. Среди факторов, влияющих на стоимость земельных участков, можно выделить: удаленность от центра города; удаленность от метро; наличие в районе инфраструктуры — дорог, магазинов, школ и т.д.; экология района, в котором расположен участок; престижность района.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Анализ современного состояния и перспектив развития рынка жилья в Санкт-Петербурге

          3.1. Общая характеристика рынка жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В последние годы коттеджные поселки в Ленинградской области становятся все более востребованными. По данным последних социологических исследований около 90% жителей Санкт-Петербурга хотели бы жить за городом, а 20% планируют в ближайшее время переехать в собственный дом в Ленинградской области.

Это объясняется тем, что по цене однокомнатной «хрущевки» на окраине города можно купить хорошую двухкомнатную квартиру в новостройке за чертой города. Способствует ситуации и транспортная доступность региона.

Северная часть Ленинградской области из-за окружающих пейзажей и развитой инфраструктуры достаточно привлекательна для строительства коттеджных поселков. Однако стоимость квадратного метра жилья на расстоянии до 30 километров к северу от КАД самая высокая в регионе. Поэтому по соотношению цены и качества оптимальным выбором остается южное и восточное направление.

Активно развивается строительство таунхаусов и малоэтажных домов за пределами города. Транспортная инфраструктура улучшается и это значительно повышает популярность загородного жилья. В 2013 году отмечено уменьшение площади и стоимости квартир, что связано с нестабильностью экономической ситуации в России. Процент долгосрочных кредитов снизился, большая часть коттеджей покупалась по полной предоплате или в рассрочку на год.

В области представлено 38 поселков бизнес-класса и 17 элитных коттеджных поселков. Большая часть из них находится в Курортном и Всеволожском районах области. Стоимость жилья здесь варьируется в пределах 8 000 000-1 1000 000 рублей. При этом ежемесячные расходы на оплату инфраструктуры и сопутствующих сервисов составляет не менее 40 000 рублей.

Однако есть много и бюджетных вариантов, предназначенных для массового пользования. В 2013 году активно начало развиваться строительство 3-5 этажных домов, которые привлекают ценой, удобным транспортным расположением и комфортными условиями проживания. А это главные факторы, определяющие сегодня выбор жилой недвижимости независимо от платежеспособности покупателя. Яркий пример такого жилья – это комплекс «Земляничная поляна», состоящий из четырехэтажных домов с квартирами по цене от 1 500 000 до 4 300 000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Анализ стоимости квартир на рынке жилья Санкт-Петербурга на период с 18 по 25 апреля [10].

       Вторичный рынок

        За минувший период цены на вторичном рынке квартир выросли на 0,01%, средняя цена предложения составила 99,9 тыс. руб. за кв. м. Строящееся жилье подорожало на 0,4% и предлагалось в среднем по 94,3 тыс. рублей за кв. м.

За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило 0,01%, это 14,6 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю – с 18 апреля по 25 апреля 2014 года – составил 99,9 тыс. руб. за кв. м. Цена предложения в долларах – 2,8 тыс. за кв. м, в евро – 2 тыс. [Приложение 1].

Доля объектов, цена которых меньше 70 тыс. руб. за кв. м, составляет 3,7% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимают цены диапазона от 70 до 110 тыс. руб. за кв. м, что составляет 72,9% от объема выставленных на продажу квартир. Диапазон стоимости квадратного метра от 110 до 120 тыс. руб. занимает 9,6%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 120 тыс. руб. за кв. м, – 13,9% от всего предложения.

Самое дорогое жилье на вторичном рынке квартир предлагается в Центральном и Петроградском районах Петербурга – цена квадратного метра здесь в среднем составляет 114 и 115,7 тыс. руб. Также дорогими являются Василеостровский и Московский районы: средняя цена предложения за рассматриваемый период – 111,7 и 107,8 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Самое дешевое жилье предлагается в Красносельском районе Петербурга – стоимость квадратного метра жилья здесь составляет 87,6 тыс. руб., а также в Невском районе, где квартиры в среднем стоят 89,4 тыс. руб. за кв. м.

 

Рынок квартир в строящихся домах

За минувший период изменение средней цены предложения на рынке новостроек в рублевом эквиваленте составило 0,4%, это 405,4 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю – с 18 апреля по 25 апреля 2014 года – 94,3 тыс. руб. за кв. м. Стоимость предложения в долларах – 2,6 тыс. за кв. м, в евро – 1,9 тыс. [Приложение 3].

Доля объектов, цена которых меньше 60 тыс. руб. за кв. м, составляет 6,9% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимают цены в диапазоне от 60 до 100 тыс. руб. за кв. м, что составляет 59,9% от объема выставленных на продажу квартир. Диапазон стоимости квадратного метра от 100 до 110 тыс. руб. – 9,1%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 110 тыс. руб. за кв. м, в сумме – 24,1% от всего предложения.

Самое дорогое жилье на рынке квартир в строящихся домах предлагается в Центральном и Петроградском районах Петербурга – цена квадратного метра здесь в среднем составляет 150 и 148,3 тыс. руб. Также дорогими являются Василеостровский и Адмиралтейский районы: средняя цена предложения за рассматриваемый период – 124,9 и 108,6 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Самое дешевое жилье в новостройках предлагается в Красносельском и Выборгском районах Петербурга – стоимость метра строящегося жилья здесь составляет в среднем 77 тыс. руб., – а также в Кировском районе, где средняя цена не превышает 82 тыс. руб. за кв. м. 

 

 

 

 

 

       3.3.    Перспективы развития рынка жилья в Санкт-Петербурге

Прогнозы на 2014 год [11].

Подводя итоги 2013 года, эксперты отмечают, что больше всего пользуются спросом индивидуальные дома в коттеджных поселках. Покупатели со средним и высоким достатком стремятся к строительству домов по индивидуальному заказу. Покупатели, ориентированные на жилье эконом-класса, готовы рассмотреть бюджетные варианты таунхаусов и малоэтажных домов.

В 2014 году сохранится баланс между спросом и предложением. Рынок недвижимости будет находиться в состоянии стабильности, продолжит развиваться загородное строительство. В городе пользуются спросом небольшие малобюджетные квартиры. Количество жилья бизнес-класса уменьшится, зато увеличится доля квартир-студий.

В последнее время покупатели предпочитают комфортные квартиры в новостройках. А «хрущевки» и «малосемейки» теряют свои позиции из-за низкого уровня комфортности. В 2014 году не менее половины всех сделок с недвижимостью составят сделки с новыми квартирами. Некоторые эксперты прогнозируют повышение продаж многокомнатных квартир, связанное с увеличением численности семей и желанием россиян вкладывать средства в недвижимость, что связано с кризисом доверия к банкам.

К середине 2014 года цены на жилье достигнут своего пика. По мнению аналитиков цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2014 году поднимутся на 5%-10%. Подъем на рынке жилой недвижимости продлится еще не менее двух лет.

Перспективы развития отрасли.

Наиболее активно развивается Приморский район, где строится 110 жилых комплексов. В середине 2013 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляла 99 598 рублей. Цены на жилье во всех сегментах повысились, кроме эконом-класса, где стоимость квартир снизилась за счет выхода на рынок большого объема новых предложений. По прогнозам цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2014 году поднимутся до 110 000 рублей за квадратный метр.

В 2014 году в Санкт-Петербурге должны ввести в эксплуатацию 2 500 000 квадратных метров жилой недвижимости, что на 100 000 метров больше, чем в 2013 году. В будущем в городской черте планируется построить 25 000 000 квадратных метров жилья на промышленных территориях.

Строительство города-спутника «Южный» должно значительно расширить фонд первичного жилья. Кроме этого на месте совхозов «Ручьи» и «Новосергиево» вырастут жилые комплексы. Питер и Ленинградская область, по словам губернатора Георгия Полтавченко, к 2025 году пополнится 80 000 000 квадратных метров жилой площади. Основная ставка при этом делается на застройку прилегающих к городу земель.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

На основе проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства.

Рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация. Рынок жилых помещений (квартир и комнат) - сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости.