Определение рыночной стоимости гаражного бокса в кооперативном гараже для легковых автомобилей

МЕЖДУНАРОДНАЯ  АКАДЕМИЯ  ОЦЕНКИ  И  КОНСАЛТИНГА

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине «Оценка  стоимости недвижимости»

 

 

Тема:

«Определение рыночной стоимости гаражного бокса в кооперативном гараже для легковых автомобилей»

(Вариант 8)

 

 

 

 

 

 

                  Работу выполнил слушатель                            Денисова Е.В.                                                    

                  Группа ВП 35

                             

 

                  Кандидат физико-математических  наук            Кушлянский О.А.  

 

 

 

 

                        МОСКВА  2012

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ

 

Порядковый номер и  дата составления отчета:	№ хххх от 18 июля 2012 года.
Объект оценки:	Гаражный бокс в кооперативном  гараже для легковых автомобилей
Вид стоимости:	Рыночная
Дата оценки	1.04.2010
Основание на проведение оценки:	Курсовая работа
Заказчик
Организационно-правовая форма	ХХХХХХХХХХХХ
Полное наименование	ХХХХХХХХХХХХ
ОГРН	ХХХХХХХХХХХХ
Дата присвоения ОГРН	ХХ.ХХ.ХХХХ год.
Юридический адрес и  местоположение Заказчика	ХХХХХХХХХХХХ
Оценщик
Фамилия, Имя, Отчество	Денисова Елена Викторовна
Членство в СРО оценщиков	№ ХХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ года, регистрационный номер 0000ХХ
Подтверждение получения  профессионального образования	-Диплом  ИВ № ХХХХХ, рег.номер  ХХ от ХХ мая ХХХХ года; -Диплом о профессиональной переподготовке  ПП № ХХХХХХ,(оценка недвижимости) , ПП № ХХХХХ (Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ) выданный ХХХХХХХХ  г. Москва; - Свидетельство о повышении  квалификации в объеме 104 часа, рег  .номер ХХХХ от ХХ декабря 20XXг
Сведения о страховании  гражданской ответственности	Профессиональная деятельность оценщика застрахована СК «Страховая компания» № ХХХХХХХ сроком до xx июня 20xx года. Лимит ответственности соответствует 300 000 рублей..
Стаж работы в оценочной  деятельности	x лет
Организационно-правовая форма	xxxx
Полное наименование	xxxxxxx
ОГРН	ХХХХХХХ.
Дата присвоения ОГРН	ХХ октября ХХХХ года.
Сведения о страховании  юридического лица	Профессиональная деятельность оценщика застрахована СК «Страховая компания» № ХХХХХХХ с ХХ февараля 20xx года по xx июня 20xx года Лимит ответственности соответствует 15 000 000 рублей
Место нахождения Оценщика	Г. Москва
Привлекаемые организации  к проведению оценки (с указанием  квалификации и степени участия)	Нет.
Применяемые стандарты  оценки	- Стандарты оценки, обязательные  к применению субъектами оценочной  деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.06.2001г. №519; - Приказ Минэкономразвития  РФ от 20.07.2007 N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки  (ФСО N 1)» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22 августа 2007 года, регистрационный N 10040); - Приказ Минэкономразвития  РФ от 20.07.2007 N 255 «Об утверждении  федерального стандарта оценки  «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10045); - Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 N 10009).

 

2. Общие понятия и определения

      Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» N 135-ФЗ (в действующей на дату оценки редакции) дает определение рыночной стоимости:

          Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине  цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая    сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

         Объекты оценки - имущество юридических и физических лиц, предлагаемое к оценке. К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. От способности того или иного объекта собственности удовлетворять имеющиеся потребности, и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, и, следовательно, стоимость.

        Дата проведения оценки – календарная дата, на которую действительно мнение об оценке.

        Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

        Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов оценки.

       Допущение  – гипотетические мнения и/или суждения исполнителя услуги по оценке, повлиявшие на результат оценки.

            Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

        Стоимость первоначальная  –фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

             Износ – потеря стоимости собственности в результате воздействия отрицательных внутренних и внешних факторов

             Коэффициент (ставка) капитализации - коэффициент пересчета будущих доходов (имеется в виду чистый операционный доход) от объекта недвижимости к текущему моменту при условии, что поступление доходов носит регулярный характер, и их величина существенно не изменяется.

            Прибыль предпринимателя – прибыль, компенсирующая предпринимателю риск вложения денег.

             Действительный валовой доход - ожидаемый потенциальный валовой доход с учетом корректировки на неполную занятость помещений и потери при сборе арендной платы.

              Чистый операционный доход – доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов.

               Операционные расходы - все расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, расходы по текущему ремонту, налоги и сборы, связанные с недвижимостью и т. п.).

                Норма возврата - процентная ставка, по которой происходит возмещение капитала, вложенного в актив, подверженный износу, из доходов от вложения в данный актив.

                 Корректировки – суммы, которые добавляются или вычитаются из цены продажи объекта сравнения для учета всех отличий от объекта оценки. Могут выражаться в виде конкретных сумм или процентных отношений.

                 Скорректированная цена продажи – цена продажи сравнимой собственности после корректировок на различия объекта сравнения и объекта оценки.

                 Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

 

1. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
2. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки, или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

  Виды стоимости

1. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

В данном случае:

• рыночная стоимость

1.3. Основные предположения, допущения и ограничивающие условия

       Излагаемые ниже  допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего Отчета:

1. Настоящий Отчет достоверен только в полном объеме и только для указанных в нем целей.
2. Утверждения о фактах, представленные в Отчете, правильны и основываются на знаниях Оценщика.
3. Оценка проведена в допущении, что объекты оценки представляют собой единый земельно-имущественный комплекс и не могут быть реализованы по отдельности.
4. Анализ и заключения Оценщика ограничены только изложенными допущениями и ограничительными условиями.
5. Ни в настоящем времени, ни в перспективе Оценщик не имеет заинтересованности, или какой бы то ни было предвзятости, как касательно оцениваемого имущества, так и касательно сторон, имеющих к нему отношение.
6. Размер вознаграждения Оценщика никоим образом не связан с его выводами о стоимости объекта оценки.
7. Образование и квалификация специалистов, составивших настоящий Отчет, соответствуют необходимым требованиям.
8. Все аналитические исследования и выводы, приведенные в настоящем Отчете, были выполнены в соответствии с принципами российских стандартов оценки.
9. Оценщик исходит из того, что вся предоставленная информация об объекте оценки является достоверной и полной. Оценщик опирался на исторические и фактические данные, представленные Заказчиком, и не проводил независимого анализа на предмет их полноты и точности. Оценщик не несет ответственности за характеристики объекта оценки, которые невозможно обнаружить иначе, кроме как путем изучения соответствующей документации. При наличии таких характеристик Оценщик не несет ответственности, в случае если ему не была предоставлена соответствующая подтверждающая документация.
10. Оценщик не несет ответственности за изменения рыночных условий и не берет на себя обязательств вносить в настоящий Отчет  
    какие-либо изменения в связи с изменением рыночных условий после указанной в Отчете даты оценки.
11. От Оценщика не требуется проведения дополнительных работ, дачи показаний или присутствия на судебных разбирательствах относительно имущества, или имущественных прав, связанных с объектом оценки, если только об этом не будет заключено специальное соглашение.
12. Датой, по состоянию на которую произведена оценка, является 1 ноября  2010 г.
13. Все расчеты были выполнены в табличном редакторе Microsoft Excel с использованием полной точности значений (если не указано иное).
14. Перечень исходной информации, а также копии документов, использованных при проведении оценки, содержатся в Приложениях к настоящему Отчету.
15. Настоящие условия полностью отвечают положениям Договора на оценку и не могут быть изменены иначе, как по дополнительному соглашению сторон, оформленному надлежащим образом.

           Цели и задачи проведения оценки

            Цели и задачи оценки – определение рыночной стоимости объектов оценки для купли – продажи.

Альтернативное использование настоящего отчета возможно только в соответствии с действующим законодательством и примененными стандартами.

1.4. Процесс оценки

Процедура оценки включала в себя следующие этапы:

• установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
• анализ рынка, к которому относится объект оценки;
• выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Объект оценки
Оцениваемый объект	Гаражный  бокс в кооперативном гараже для  легковых автомобилей
Месторасположение оцениваемого объектов и адрес	Российская Федерация, ХХХХХХХХ
Полезная площадь бокса, кв.м	21
Вид и состав прав	Собственность,       полное право
Общая характеристика здания
Тип здания	Гараж для легковых автомобилей
Год постройки	1997 г.
Срок полезного использования	100 лет
Срок службы	15 лет
Материал	(КС-1)
Строительный объем паркинга куб.м	60 000
Общее количество машиномест (м/мест)	430
Класс качества	ECONOM
Дополнительная информация	Признаки  функционального и внешнего износа не выявлены
Параметры оценки
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения (задачи оценки)	Определение рыночной стоимости объекта оценки для купли продажи.
Ограничения, связанные  с предполагаемым использованием результатов оценки	Итоговая величина стоимости  объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Вид стоимости	Рыночная  стоимость