Механизмы финансирования строительства жилья

Механизмы финансирования строительства  жилья

1. Сущность, история, возникновение ипотечного кредитования

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .

Во всем мире ипотечное  кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению  ряда социальных и экономических  проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан  и предприятий.

Предметом ипотеки может  быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

 
В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик  и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих  основных видов договоров 

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

История ипотечного кредитования  

• В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.   
• С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах: 
• с государством (казённая ипотека);
•   между частными лицами (частная ипотека); 
• по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
• В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.
• В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.
• В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г. Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.
• В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.
• В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.
• На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. 
• К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:  
• Дворянский земельный банк;
• Крестьянский поземельный банк;
• городские кредитные общества и городские общественные банки; 
• земские банки;  
• общества взаимного поземельного кредита;
•    ссудно-сберегательные товарищества;  
• кредита товарищества и др.
• К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
• К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.

2. Государственное регулирование ипотечного кредитования в РФ и за рубежом.

Воздействие государства  осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной  базы, регулирующей деятельность кредитных  организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также  осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных  актов.

Преимущественно используются косвенные методы влияния на процессы, происходящие в банковской сфере  и в сфере ипотечного кредитования.

Принципы участия государства  в отношении банковского сектора

• Не вмешивается в оперативную деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством;
• не допускает каких-либо привилегий для отдельных кредитных организаций или их клиентов;
• строго соблюдает законодательно установленные принципы антимонопольного регулирования и поощрения конкуренции на финансовых рынках;
• обеспечивает развитие законодательных основ системы регулирования и надзора за деятельностью кредитных организаций;
• обеспечивает развитие законодательных норм и правоприменительной практики, препятствующих использованию банковского сектора для проведения противоправных операций и сомнительных сделок, включая отмывание доходов, полученных преступным путем.

Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия  к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов (США, Германия, Канада, Дания Франция и др.). Выпускаемые ипотечные облигации отвечают определенным стандартным характеристикам:

• они выпускаются только ипотечными банками;
• их оборот регулируется специальными органами надзора;
• они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости;
• удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке в случае банкротства банка;
• качество облигаций должно быть подтверждено в комиссии ЕЭС.

3. ССК: сущность и опыт развития.

Строительная сберегательная касса (или строительное общество) — это специализированный банк. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счёт определённую сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определённого времени (обычно несколько лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определённого  в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа, как правило, 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6 % годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

Европа начала строить  доступное дешевое жилье даже не в прошлом,  аж в XVIII веке. Родоначальницей первых строительных обществ считается Англия. Здесь между 1775 и 1825 годами действовало порядка 250 таких организаций, если говорить точнее — строительных кооперативов. Каждый объединял 20–30 человек. Существовали они сравнительно недолго: строили жилье и разбегались. По тому же принципу действовали и немецкие шахтеры, которые также вскладчину возводили друг для друга дома. Однако в том виде, в котором строительно-сберегательные кассы существуют сейчас, они появились только в 1924 году в Германии. Они же помогли существенно решить проблему нехватки жилья после Второй мировой войны в период экономического упадка и кризиса доверия к власти. Именно тогда появилось такое явление в строительно-сберегательных кассах, как государственная премия по сбережению. 
  
      Немецкая система, а именно ее берут за основу в России, предполагает накопление в стройкассе 40–50 % от общей суммы стоимости жилья, после чего выдается ссуда на покупку квартиры с рассрочкой от 6 до 18 лет. При этом вкладчик точно уверен, что за несколько лет накапливаемая им сумма благодаря премиям вырастет на 35–40 %. Государство в свою очередь также не останется в накладе, поскольку благодаря средствам вкладчиков может поддерживать строительную отрасль и вовлекать в экономику страны деньги, которые обычно «не работают» и лежат дома. 
  
     Пик строительно-сберегательных кредитов пришелся в Германии на начало 80-х годов прошлого века. Тогда эта система обслуживала порядка 24 млн контрактов (около 39 % всего населения страны). Следующий период активности пришелся на годы после объединения Германии. Однако сегодня все меньше и меньше немцев пользуются таким банковским инструментом. 
  
     Но немецкий опыт не канул в лету. Благодаря ему миллионы восточных европейцев в странах с так называемой переходной экономикой сейчас обзаводятся собственным жильем. В первую очередь это Словакия, где строительные кассы появились в 1992 году. Спустя год они были уже в Чехии, и в 1997-м — в Венгрии. 
  
     В Словакии за 15 лет работы строительно-сберегательных касс более 2 млн человек, а это 50 % населения страны, улучшили свои жилищные условия. К тому же только в этой стране семья может иметь с банком сразу несколько договоров накопления. В Чехии в систему стройсберкасс вовлечено около 45 % населения, несколько меньше этот процент в Венгрии. Правда, стоит учитывать, что в последней стране данный банковский механизм начал работать на пять лет позже. 
  
      По другому пути пошла Польша. Здесь основная ставка была сделана на развитие ипотечного кредитования. Когда же в стране появились строительно-сберегательные кассы, премии вкладчикам предусмотрены не были, да и налоговые льготы оказались недостаточными. В результате Польша заметно отстала от стран-соседей по развитию массового жилищного кредитования, а вместе с ним и жилищного строительства.

4.ипотечное  кредитование в РФ

Поквартальный объем  выданных ипотечных жилищных кредитов c 2005 по 2011 год , млн руб.

5.законодательное регулирование ипотеки в РФ

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"
• Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.