Договор долевого строительство в строительстве жилья

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

1. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ  В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ………6

1.1. Правовое регулирование долевого участия в строительстве жилья..…….6

1.2. Форма договора долевого  участия в строительстве………………………10

2. СОДЕРЖАНИЕ, ИСПОЛНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ…………………………………….13

2.1. Содержание договора  долевого участия в строительстве  жилья………..13

2.2. Ответственность сторон и иные последствия нарушения

договора участия  в долевом строительстве……………………………………17

2.3. Изменение и расторжение договора участия

в долевом строительстве………………………………………………………..20

2.4. Строительные договоры……………………………………………………22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….25

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК………………………………………….28 
                                                         ВВЕДЕНИЕ

 

Отсутствие  специального законодательства, которое  регулировало бы отношения, связанные  с долевым участием в строительстве, в течение длительного времени  порождало проблему незащищенности прав и законных интересов граждан и организаций, выступающих в роли дольщиков по договорам об участии в строительстве, чем нередко пользовались недобросовестные участники имущественного оборота. Привлекая денежные средства граждан и организаций, различные инвестиционные компании зачастую использовали их не по целевому назначению, а в случае их несостоятельности (банкротства) не завершенные строительством объекты включались в конкурсную массу, а граждане и организации-дольщики теряли свои деньги. Даже в тех случаях, когда удавалось завершить строительство жилых домов или административных зданий, дольщики вынуждались к внесению дополнительных платежей либо оказывалось, что на одни и те же жилые или нежилые помещения претендуют сразу несколько граждан или организаций.

В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве ¹. Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков. Предлагалось ввести обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве, что обеспечивало бы приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы ранее. По окончании строительства застройщик после государственной регистрации своего права собственности во исполнение обязательств по договору обязан передать жилые помещения в собственность дольщиков. Изложенные подходы предлагалось распространить и на договоры долевого участия в строительстве, предметом которых являются нежилые здания (помещения).

Основные положения  Концепции были реализованы в  Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому Закону между застройщиком и участником долевого строительства заключается особый договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере гражданского права Российской Федерации.

Предмет исследования составил механизм реализации долевого участия в строительстве жилья  в Российской Федерации.

Целью данной работы является исследование договора долевого участия в строительстве жилья.

Для ее достижения ставятся следующие задачи:

- проанализировать особенности основных положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», касающихся договора долевого участия в строительстве жилья;

- дать общую  характеристику формы договора долевого участия в строительстве;

- рассмотреть  правовые основы содержания, исполнения и расторжения договора о долевом строительстве жилья;

- охарактеризовать отличия договора о долевом строительстве от других строительных договоров.

Методологической  основой исследования является диалектический метод познания социально-правовых явлений. Данный метод дал общее направление научного исследования и позволил изучить договор о долевом строительстве жилья в динамике его формирования и развития.

В качестве общенаучных  методов познания применялись: формальнологический метод, который был использован при анализе нормативно-правовых актов и правовых норм; системно-структурный метод, который помог рассмотреть договор долевого участи в строительстве жилья в качестве сложного образования, имеющего определенную собственную структуру и нормативно-правовую базу регулирования.

В ходе исследования использовались частные научные  методы: сравнительно-исторический, на основании которого в динамике были рассмотрены вопросы становления и развития договора долевого участия в строительстве; метод восхождения от абстрактного к конкретному и, наоборот; логико-юридический метод, посредством которого было исследовано содержание юридических норм применительно к рассматриваемым вопросам.

Работа состоит  из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

 

I. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

 

1.1. Правовое регулирование долевого участия в строительстве жилья

 

До первого  апреля 2005 года, а именно до вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Закон) ² застройщики использовали в правоотношениях с участниками долевого строительства различные юридические конструкции, такие, как: договор подряда, договор долевого участия в строительстве, договор купли-продажи, договор простого товарищества, договор соинвестирования и т.д.

Заключение застройщиками  непоименованных в Гражданском кодексе РФ договоров считалось с точки зрения гражданского права корректным в связи с действием принципа «свободы договора» (статья 421 Гражданского кодекса РФ ³).

С первого апреля 2005 года законодатель ввел в действие специальную модель договора, не предусмотренную в Гражданском кодексе РФ. Эта модель регулирует правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости.

В качестве застройщика договор  участия в долевом строительстве  по смыслу Закона может заключать любое юридическое лицо.

Со стороны участника  долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве  может выступать юридическое  лицо, индивидуальный предприниматель, а также дееспособный гражданин России.

Прямых ограничений на заключение договора участия в долевом  строительстве иностранными юридическими лицами на стороне застройщика Законом не предусмотрено.

Правила гражданского законодательства, в том числе и правила, предусмотренные Законом, применяются к таким лицам, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ).

Как это требуется по Закону, чтобы получить статус застройщика, иностранное юридическое лицо, как и российские юридические лица, должно обладать правом собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию (ст. 2 Закона).

Иностранные юридические  лица также вправе заключать договор  участия в долевом строительстве  на стороне участника долевого строительства, так как государство гарантирует  иностранным инвесторам осуществление  инвестиций в России в любых формах, не запрещенных законом.

Отметим, что в Законе нет ограничения на участие нескольких лиц как на стороне застройщика, так и на стороне участника долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве.

Рассмотрим пример. Допустим, подлежащий застройке земельный  участок находится в общей  долевой собственности нескольких юридических лиц. В этом случае все  указанные лица вправе получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и считаться по смыслу Закона застройщиками.

Вместе с тем, если земельный участок находится в общей долевой собственности как юридических, так и физических лиц, возникает юридическая проблема.

С одной стороны, юридические лица - участники общей  долевой собственности вправе иметь  статус застройщика при соблюдении указанных в Законе условий. В то же время физические лица - участники общей долевой собственности иметь статус застройщика по смыслу Закона не могут ⁴.

Существенные  обязательства застройщика, входящие в предмет договора участия в  долевом строительстве, сводятся к  следующему:

- в предусмотренный  договором срок построить многоквартирный  дом или иной объект недвижимости;

- после получения  разрешения на ввод в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ⁵) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Законодатель  устанавливает необходимость указания в договоре участия в долевом  строительстве срока строительства объекта недвижимости. Этот срок обычно указывается в виде конкретных календарных дат начала и завершения строительных работ (ст. 708 ГК РФ ⁶) либо в виде периода времени, исчисляемого днями, неделями, месяцами или годами, в пределах которого будет строиться объект недвижимости (ст. 190 ГК РФ).

Срок строительства может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким событием не является ввод построенного объекта в эксплуатацию, так как это событие не может признаваться с точки зрения закона неизбежным.

Если в договоре участия в долевом строительстве  срок завершения строительства определяется указанием на получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, то в этом случае срок строительства  считается, очевидно, несогласованным.

Отсутствие  в договоре участия в долевом  строительстве срока строительства  объекта недвижимости, равно как  и любого из обязательств застройщика, входящих в предмет этого договора, влечет признание договора незаключенным  (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенные обязательства участника долевого строительства, входящие в предмет договора участия в долевом строительстве, сводятся к следующему:

- оплатить застройщику  согласованную цену на условиях  договора;

- принять от  застройщика объект долевого  строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Цена договора участия в долевом строительстве  является его существенным условием. Этому существенному условию  законодатель посвятил отдельную статью Закона.

Условие о приемке объекта  долевого строительства участником долевого строительства также является существенным, а сам процесс передачи объекта долевого строительства  регулируется специальными статьями Закона.

Передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства при отсутствии юридического факта ввода помещения в эксплуатацию является незаконной. В этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от приемки такого объекта.

Отсутствие в договоре участия в долевом строительстве  цены договора, равно как и указанных  выше существенных обязательств участника долевого строительства, влечет признание этого договора незаключенным.

Следовательно, во избежание  юридического порока сделки при работе над договором участия в долевом  строительстве крайне важно четко  зафиксировать в тексте договора участия в долевом строительстве его предмет, в том числе все существенные обязательства как застройщика, так и участника долевого строительства.

 

1.2. Форма договора  долевого участия в строительстве

 

Договор участия  в долевом строительстве заключается в письменной форме (ст. 160 ГК РФ)  и считается заключенным от даты его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). При рассмотрении одного из дел суд признал незаключенным подписанный договор и взыскал с ответчика полученные по такому договору денежные средства, а также проценты за пользование чужими денежными средствами ⁷.

Необходимость государственной  регистрации договора участия в  долевом строительстве обусловлена  стремлением законодателя повысить государственный контроль над данной категорией инвестиционных сделок в целях дополнительной юридической защиты прав граждан.

Порядок государственной  регистрации договора участия в  долевом строительстве предусмотрен в статье 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года ⁸.

Заявление о  государственной регистрации договора подается обеими сторонами. При этом к заявлению прилагаются: