Организация коммерческой деятельности на рынке недвижимости

В настоящее время профессиональными участниками рынка недвижимости являют юридические лица и индивидуальные предприниматели, действующие на рынке недвижимости. Так же ими являются общественные объединения и организации, координирующие деятельность указанных субъектов, а также уполномоченные органы государственной власти по управлению недвижимостью   в Санкт-Петербурге.³¹ Основная масса   профессиональных участников - юридические лица любой организационно-правовой формы, действующие на основании законодательства РФ.

Спектр услуг, оказываемых  риэлтерскими организациями очень  многообразен. Туда входят такие услуги как:

• услуги по купле-продаже объектов недвижимости;
• услуги по аренде недвижимости;
• маркетинговые услуги;
• консультационные
• оценочные услуги.

Так же средние и  крупные  агентства часто имеют в своем  перечне услуг такие современные  услуги как девелопмент, страхование титула, управление недвижимостью, помощь в ипотечном кредитовании и др.

В настоящее время на рынке  недвижимости Санкт-Петербурга функционируют  три основных типа риэлтерских фирм: крупные, средние и мелкие. Их сравнительная характеристика приведена в таблице 1.5

 

Таблица 1.5 – Классификация риэлтерских организаций в зависимости от размера

 

Тип агентства	Количество сотрудников	Количество сделок в месяц	Спектр оказываемых услуг
Крупные	> 30	30-50	Весь спектр услуг
Средние	15-30	10-20	Весь спектр услуг
Мелкие	< 15	< 10	В основном услуги по купле-продаже объектов недвижимости; услуги по аренде недвижимости.

 

Крупные фирмы обладают довольно большим штатом сотрудников и сформированной структурой управления. Данные фирмы имеют большую клиентскую базу данных и совершают не менее 30 сделок в месяц. Они оказывают весь спектр услуг, существующих на сложившемся рынке. Часто используют стратегию диверсификации и начинают завоевывать новые сегменты рынка. Например, начинают инвестировать деньги в строительство или выпускать жилищные сертификаты. Стоит упомянуть, что многие крупные посреднически   фирмы со временем  перерастают в  конгломераты, холдинги. Риэлтерские услуги становятся лишь частью деятельности таких компаний.

Средние фирмы обладают меньшим  штатом сотрудников. Они заключают 10-20 коммерческих сделок ежемесячно, так же оказывая весь спектр услуг рынка. Также как и фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают минимальные сроки оформления сделок, проводят дилерские операции³²;

Мелкие фирмы – это по факту частные маклеры. У них небольшая клиентура и вследствие чего довольно маленький оборот – менее 10 сделок в месяц. На этом этапе очень многие фирмы разоряются и редко перерастают в средние.³³ Спектр услуг у таких фирм ограничивается основными услугами по купле-продаже объектов недвижимости или же аренде.

Существует довольно базовая  юридическая схема работы риэлтерской  фирмы, приведенная  О.М. Дюковой в учебном пособии «Коммерция на рынке недвижимости». Она сводится к следующим основным этапам ³⁴:

1. Получение заявки:

• изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;
• формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

• конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;
• составление плана выполнения работ по договору.

3. Сбор и анализ данных об объекте:

• сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;
• представление заказчику отчета о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4.  Юридическое сопровождение сделки:

• формирование комплекта документов, их исследование и подтверждение юристом законности проводимой сделки;
• определение рисков, сопутствующих сделке;
• ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

 5.   Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтора проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее штатов;

• оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;
• оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Таким образом, типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит как на рисунке 1.3

При таких отношениях между поставщиками и потребителями услуг важно найти взаимопонимание относительно необходимого содержания той или иной услуги. Важно, чтобы ожидания клиентов совпадали с полученным результатом. Для этого при заключении договора необходимо четко обговаривать содержание предоставляемой услуги. В противном случае агентство рискует потерять клиента.³⁵

В сложившейся юридической  ситуации роль риэлтора на рынке четко  не определена. Он может выступать  на рынке недвижимости в качестве целого ряда торговых посредников, рассмотренных  в предыдущем пункте данной работы, в зависимости от типа договора, который организация заключает  с клиентом.

 

Торговая деятельность. При  таком статусе риэлтор предоставляет: 
услуги   по   информационному   обеспечению  участников   сделки;   консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

Рисунок 1.3 - схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком

 

В сложившейся юридической  ситуации роль риэлтора на рынке четко  не определена. Он может выступать  на рынке недвижимости в качестве целого ряда торговых посредников, рассмотренных  в предыдущем пункте данной работы, в зависимости от типа договора, который организация заключает  с клиентом.

 

Во-первых, риэлтор может выступает в качестве агента. В этом случае между ним и клиентом заключается агентский договор. В нем определяются права и обязанности объектов по отношению к друг другу. При этом риэлтерская организация в этом случае действует от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Так же  агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости).

Кроме того, риэлтор может выступать в качестве брокера. Между ним и клиентом заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости.

Брокер выполняет следующие  функции³⁶:

 

• выступает доверенным лицом одной  или обеих сторон по сделке с 
  объектом недвижимости;
• анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;
• разрабатывает оптимальную  программу  проведения  соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Роль дилера риэлтор принимает  в том случае, когда объект недвижимости является собственностью самого риэлтора (т.е. был приобретен ранее для последующей продажи).

Созданию новых объектов недвижимости происходи риэлтерскими организациями только в случае партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако, в Санкт-Петербурге существуют несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке³⁷.

Риэлтор может выступать в роли поверенного. В таком случае используется договор поручения, по которому риэлтор обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

При работе с коммерческой недвижимостью деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей. Однако в крупные агентства занимаются и сделками купли-продажи с коммерческой недвижимостью.

При управлении недвижимостью, риэлтерскими компаниями деятельность может осуществляться на основании ³⁸:

• агентских договоров и договоров поручения;
• договора аренды с правом субаренды для клиентов;
• доверительного управления объектом недвижимости.

Итак, перед риэлтором  на рынке стоят следующие задачи³⁹:

• снижение издержек при проведении операций с недвижимостью (издержки поиска информации, ведения переговоров и заключения контрактов, но определению цены объекта, по определению юридическому обеспечению государственной регистрации сделки);
• экономия времени на осуществление коммерческой операции (звонки, переговоры, просмотры необходимой недвижимости занимают 
  значительный период времени, и только профессионал (риэлтор, агент) способен достаточно оперативно определить насколько интересен для его клиента данный вариант, и что может скрывать продавец недвижимости);
• увязать желания клиента с его возможностями (часто клиент сам не представляет, что ему необходимо, особенно если речь идет о такой сложной вещи, как недвижимость, и риэлтор, в какой-то мере, выступает в роли не только консультанта, но и психолога);
• обеспечить клиенту максимальную выгоду (недвижимость покупается с целью получения прибыли или владения собственностью. Задача риэлтора в этом случае состоит в том, чтобы оказать содействие в выборе наиболее перспективного дома или квартиры);
• защитить интересы клиента и максимально снизить риск сделки.

Следует подчеркнуть, что задачами брокерских/риэлтерских фирм является минимизация затрат и снижение рисков.⁴⁰

 

 

Глава 2 Анализ коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости»

2.1 Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга

 

В Санкт-Петербурге официально зарегистрировано около пяти миллионов человек, что позволяет ему занять второе, после Москвы (двенадцать млн. человек) место по численности населения. Так же, Санкт-Петербург является вторым по значимости розничным рынком в России. Он выгодно расположен на географической карте России: город имеет выход к Балтийскому морю и находится в непосредственной близости с границей Финляндии.  Средний доход жителя Санкт-Петербурга, так же как и валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения, выше, чем в среднем по России.⁴¹

Петербуржский рынок недвижимости, подчиняется экономическим законам, действующим на всей территории России. Его развитие происходит неоднородно. В некоторых сегментах рынка  купли и продажи недвижимости на протяжении уже нескольких лет  наблюдается неуклонный рост, в других же наблюдается спад по некоторым  позициям. В настоящее время развитие экономики в РФ нельзя назвать  стабильным, поэтому основной тенденцией роста рынка остается неравномерность развития отдельных сегментов недвижимости⁴².

Развитие рынка недвижимости в последние годы носило ажиотажный характер вследствие переплетения целого ряда факторов, среди которых целесообразно выделить три группы: фундаментальные, конъюнктурные и спекулятивные.

Фундаментальные факторы:

• реальное несоответствие между потребностями в масштабах недвижимости, в связи с переходом к новому социально-экономическому строю;
• отсутствие современных офисных и торговых зданий, необходимых для функционирования экономики в ее современной (формирующейся) структуре;
• отсутствие высококачественного жилья для высшего и среднего слоя общества;
• отставание России по уровню жилищной обеспеченности от европейских стран.

Конъюнктурные факторы:

• отсутствие альтернатив в реальной экономике, сопоставимых с недвижимостью по уровню доходности и срокам окупаемости;
• отсутствие сопоставимых по надежности с недвижимостью объектов инвестирования на финансовых рынках.

Спекулятивные факторы:

• возникшая волна спекулятивного спроса на недвижимость по указанным выше обстоятельствам и форм) формированием в связи с этим спроса на инвестиции в недвижимость со стороны профессиональных инвесторов, рассматривающих недвижимость как хорошую альтернативу в условиях нарастания неопределенности и рисков в США и европейских странах;
• распространение спекулятивных мотивов на российских профессиональных участников рынка недвижимости, основная часть которых «привыкла» к постоянному, на их «экономической памяти», росту цен и объемов на рынке;
• «уговаривание рынка» риэлторами, заинтересованными в росте объемов сделок и росте цен, распространившееся и на рядовых участников — продавцов на вторичном рынке жилья.⁴³