Экономика недвижимости

 Акт государственной  регистрации в качестве юридического  документа характеризуется формализацией  своего содержания. Однако в отличие  от иных правоприменительных  актов, акт государственной регистрации  не содержит таких традиционных  элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная  части. Согласно абз. 5 п. 1 ст. 13 Закона  о регистрации государственная  регистрация прав осуществляется  не путем издания акта, а путем  внесения записей в ЕГРП на  недвижимое имущество и сделок  с ним. Возможно, такая специфическая  форма акта регистрации дала  основание для отказа от признания  его ненормативным актом государственного  органа. Однако, как представляется, ненормативный акт может быть  оформлен по-разному, важно, чтобы  его форма соответствовала закону. Признавая за записью в ЕГРП только качество юридического факта, последователи рассматриваемой позиции оставляют за кадром вопрос о происхождении этой записи, которая появляется в результате действия государственного органа, осуществляемого в определенном процессуальном порядке, что характерно именно для ненормативного акта. Кроме того, Закон о регистрации сам называет государственную регистрацию "актом признания и подтверждения государством" определенных обстоятельств.

 Такое утверждение  представляется слишком категоричным. В то же время оно будет  абсолютно верным, если не признавать  за государственной регистрацией  качества ненормативного акта. Действительно,  если основанием для регистрации  права послужила сделка, то оспаривать  нужно именно само зарегистрированное  право и то основание (сделку), на котором эта регистрация  произведена. Однако вполне можно  представить, что регистрирующий  орган провел регистрацию вообще  без каких-либо оснований, но  соответствующая запись существует, и она в соответствии со  ст. 2 Закона о регистрации является "единственным доказательством  существования зарегистрированного  права". Очевидно, что никакого  права в данном случае не  существует, и обжаловать в этом  смысле нечего. Но неправомерно  совершенная запись должна быть  каким-то образом удалена из  реестра. Сделать это возможно  только на основании судебного  решения, а такое решение может  быть принято, как представляется, только в порядке обжалования  ненормативного акта государственного  органа.

 Итак, государственная  регистрация как юридический  факт представляет собой ненормативный  акт государственного регистрирующего  органа.

 Следующим важным признаком,  определяющим юридический факт, являются те последствия, которые  он влечет. Но независимо от  правового значения факта регистрации,  в каждом конкретном случае  его сущность состоит в признании  этого права государством и  предоставлении этому праву той  защиты со стороны государства,  которая обеспечивается системой  регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований  возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права. Государство не может защищать права, о которых оно не знает. Единственным держателем информации о правах на недвижимость является система регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении государственной регистрации как акта государственного органа и общим для всех таких актов является то, что это акт признания государством регистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем.

Если регистрация как  процесс включает в себя много  стадий: от приема заявления до выдачи документов заявителю, то нам нужно  выявить в этом процессе то, что  является собственно государственной  регистрацией. Иными словами, необходимо определить момент, когда данный акт  государства считается совершенным.

 В соответствии с  Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) "датой государственной регистрации  прав является день внесения  соответствующих записей о правах  в Единый государственный реестр  прав". Таким образом, моментом, когда государственная регистрация  осуществлена, следует считать внесение  в надлежащей форме записи  об этом праве в установленные  формы государственной регистрации.

 В этом смысле процесс  государственной регистрации можно  разделить на подготовку к  регистрации, собственно регистрацию  и выдачу документа о регистрации.  Говорить о свершившейся регистрации  до удостоверения записи о  регистрации уполномоченным лицом  нельзя. Любой акт государственного  органа, в том числе ненормативный,  должен иметь надлежащую письменную  форму. Для регистрации такая  форма установлена в виде записи  в реестре. Решение о регистрации,  не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.

 На практике возникает  вопрос о соотношении записи  в реестре и документа, удостоверяющего  факт государственной регистрации,  выданного заявителю. Особенно  остро этот вопрос встает тогда,  когда выданный документ не  соответствует данным реестра.

 Следовательно, представляется  неправильной практика предъявления  исков о признании недействительными  свидетельств о государственной  регистрации. Возможны варианты, когда отсутствие записи в  реестре при наличии у заявителя  свидетельства могут быть вызваны  технической ошибкой регистрирующего  органа. Закон о регистрации предусматривает  возможность исправления такой  ошибки самим регистрирующим  органом (ст. 21). В любом случае, в том числе и во избежание  подделок документов о регистрации,  должна существовать презумпция  истинности данных реестра по  отношению к другим документам. Порядок же внесения изменений  в реестр должен быть жестко  регламентирован и ограничен  случаями, когда внесение таких  изменений вызвано явными техническими  ошибками, а исправления не могут  затронуть чьих-либо прав. Именно  поэтому для иных случаев ст. 21 Закона о регистрации предусматривает  судебный порядок исправления  ошибок.

 Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество  - это акт признания этого права  (либо его изменения, обременения,  перехода или прекращения) государством  в лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации  этого права его обладателем  и оформляемый в виде записи  о зарегистрированном праве в  государственный реестр прав  на недвижимое имущество.

 

 

2.ОТЧЕТ О ОЦЕНКИ  НАЧАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. ОБЩИЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

2.1.1. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

 

Предоставим информацию, идентифицирующую объект оценки, в виде таблицы.

Таблица 1 – Общая информация о объекте оценки

1	Точное описание объекта  оценки	2-х комнатная квартира, общей  площадью 51 кв.м., расположенная по  адресу: п.Пальцо,Бр-я область,Бр-й  район,ул.Ленина,дом 5,кв 13
2	Балансовая стоимость	_____
3	Место расположения	п.Пальцо,Бр-я область,Бр-й  район,ул.Ленина,дом 5,кв 13
4	Оцениваемое право	Право собственности
5	Собственник	Физическое лицо – Сазонова Анастасия  Владимировна

 

2.1.2. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ

На основе рассмотренных  подходов к оценке недвижимости можно  дать заключение о величине рыночной стоимости данного объекта на дату определения стоимости по каждому  из них. 

Сравнительный подход

Затратный подход – не применялся

Доходный подход – не применялся

Корреляционно – регрессионный  подход –15115,3245 рублей.

 

2.1.3. ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪКТА ОЦЕНКИ

 

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (с учетом НДС).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (без  НДС).

 

2.1.4. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСВА ОЦЕНКИ

 

Подписавший данный отчёт  оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Оценка была проведена и отчёт составлен в соответствии с Федеральным Законом №135 ФЗ об оценочной деятельности в РФ; Федеральным стандартом оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»; Федеральным стандартом оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости»; Федеральным стандартом оценки №3 «Требования к отчёту об оценке», а так же стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулирующейся организации «Российское общество оценщиков».
2. Приведённые в отчёте факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования моих знаний и умений, являются достоверными и не содержащими фактических ошибок.
3. Факты, изложенные в отчёте, верны и соответствуют действительности.

 

 

2.2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

 

Таблица 2 – Задание на оценку

1	Объект оценки (точное описание объекта  оценки)	Жилая квартира общей площадью 54 кв. м.
2	Месторасположение объектов оценки	п.Пальцо,Бр-я область,Бр-й  район,ул.Ленина,дом 5,кв 13
3	Имущественные права на объект недвижимости	Договор участия в долевом строительстве 10-ти этажного жилого дома по ул. Авиационная 5а (долевое участие в строительстве  жилья) №186-III от 05.10.11. Акт приема-передачи жилого помещения от 10.08.12
4	Собственник объекта оценки	Физическое лицо – Сазонова Анастасия  Владимировна
5	Вид определяемой стоимости	Рыночная
6	Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта  оценки
7	Предполагаемое использование  результатов оценки:	Для внесения в уставной капитал
7.1	Связанные с этим ограничения:	Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предлагаемого  использования
8	Вид определяемой стоимости	Рыночная
9	Дата проведение оценки (дата оценки, дата определения стоимости)	28 марта 2013 года
10	Дата обследования объекта оценки	8 апреля 2013 года
11	Срок проведения оценки	30 рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее
12	Дата составления отчета	25 апреля 2013 года
13	Стандарты оценки:	Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральные  стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от 20.07.2007 г.), ФСО № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и ФСО № 3 (утв. приказом № 254 от 20.07.2007г.).
14	Допущения и ограничения, на которых  основывается оценка	1. В процессе подготовки отчета об оценке оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных заказчиком документов; 2. Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам; 3. Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных заказчиком документов несет заказчик; 4. От исполнителя и оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда; 5. Отчет об оценке предназначен для заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно; 6. Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов; 7. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов; 8. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим заданием на оценку; 9. Мнение оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки; 10.  Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

2.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОЦЕНЩИКЕ

 

Сведения о заказчике  оценки и об оценщике представлены в таблицах. 

Таблица 3 – Сведения о заказчике оценки

ФИО	Сазонова Анастасия Владимировна
Серия и номер документа, удостоверяющего  личность, кем и когда выдан	Паспорт: Серия 15008 №676847; 15.04.2008 МО УФМС России по Брянской области в городе Брянске
Адрес заказчика	п.Пальцо,Бр-я область,Бр-й район,ул.Ленина,дом 5,кв 13

 

Таблица 4 – Сведения об оценщике

ФИО	Сазонова Анастасия Владимировна
Форма деятельности	Оценщик
Документ, удостоверяющий личность (серия, номер, дата выдачи и орган выдавший документ)	Паспорт: Серия 15008 №676847; 15.04.2008 МО УФМС России по Брянской области в городе Брянске
Адрес оценщика	п.Пальцо,Бр-я область,Бр-й район,ул.Ленина,дом 5,кв 13
Реквизиты	Паспорт: Серия 15008 №676847; 15.04.2008 МО УФМС России по Брянской области в городе Брянске
Сведения о членстве в саморегулирующей организации  оценщиков (СРО)	Действительный член ООО РОО, регистрационный  № 02814 от 14.01.2008
Документ, подтверждающий получение  профессиональных знаний в области  оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №001111 от 20.10.06, выдан Институтом профессиональной оценки при Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации
Сведения о страховании гражданской  ответственности оценщика	Полис обязательного страхования  ответственности оценщика №Г11-1111111/1/S0-11 от 28.12.09. Выдан ОАО «РОСНО» сроком действия с 01.02.2010 г. по 31.01.2011г. Страховая  сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей.
Квалификация оценщика и документы  ее подтверждающие	Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №001111 от 20.10.06, выдан Институтом профессиональной оценки при Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации
Стаж работы в оценочной деятельности, лет	9 лет