Повышение эффективности инновационного предпринимательства в ООО «СП Механика-Брянск»

                                           формированию системы привлечения средств в проект;

                                           формированию системы контроля за ходом реализации проекта и целевым использованием денежных средств;

                                           осуществлению маркетинговых мероприятий по продвижению объекта.

Правовая структура проекта.

Реализация проекта осуществляется в рамках федерального законодательства и нормативных актов, принятых исполнительной и законодательной властью Брянской области и города Брянска.

Земельный участок под строительство объекта принадлежит на правах аренды заказчику – МУП «Брянскгорстройзаказчик» для использования в целях проектирования и строительства жилого квартала. Право аренды на участок возникло на основании Постановления о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 504-П от 16.02.2004 г.

Участники проекта: Инвестор – ООО «СП Механика-Брянск» и Заказчик-застройщик - МУП «Брянскгорстройзаказчик» - осуществляют его реализацию в рамках договора долевого инвестирования строительства жилых многоэтажных домов на территории бывшего военного городка в Бежицком районе города Брянска (далее - застройка) №26-2009 от 22 августа 2009 года (далее по тексту - договор об инвестировании) с изменениями и дополнениями.

Доля инвестиций ООО «СП Механика-Брянск» составляет 50% от полной стоимости строительства и инвестор получает имущественные права на 50% от общей площади жилых и нежилых помещений застройки.

Договором предусматривается установление открытой цены на объект: стоимость работ определяется ежемесячно в текущих ценах, исходя из базисной стоимости выполненных работ с применением коэффициентов рыночного удорожания по сборникам Регионального центра по ценообразованию в строительстве. Прочие затраты, не учтенные коэффициентами, возмещаются только при их документальном подтверждении с учетом нормативов.

Местоположение и архитектурная концепция

Площадь земельного участка под строительство составляет 60632 кв. метров. Участок под строительство расположен по переулку Брянскому в Бежицком районе г. Брянска  на территории бывшего военного городка.

В непосредственной близости от участка застройки расположены остановочные комплексы общественного транспорта (остановка «Молодежная»). Транспортная доступность объекта удовлетворительная. Удаленность от центра города составляет 15-20 минут езды на автомобиле и 25-30 минут на общественном транспорте.

Концепция создания объекта предполагает создание комфортного жизненного пространства для среднего класса.

Жилая застройка включает:

                              9-этажные жилые дома поз. 1,10 (объект 1,10),

                              12-этажные жилые дома поз. 2, 7, 9  (объект 2, 7, 9),

                              14-этажный жилой дом поз. 3, 5 (объект 3,5),

                              16-этажные жилые дома поз. 4, 6 (объект 4, 6).

Первая очередь застройки, планируемая на 2 года (март 2010 – февраль 2012) включает в себя позиции 1, 2, 7, 9. Причем, 9-этажный жилой дом (позиция 1) будет состоять из двух 9-этажных секций. Расположение позиций жилой застройки представлено на рисунке 1 Приложения 2.

Дома можно классифицировать как кирпично-монолитные, но основная роль (несущая функция) принадлежит монолитным конструкциям.

Основа конструкции каждого здания - железобетонный монолит. Фундамент здания - железобетонная плита. Жесткость здания обеспечивается совместной работой несущих конструкций, возводимых из монолитного железобетона и объединенных в единую пространственную систему горизонтальными безбалочными перекрытиями. Монолитные стены будут выполнены из бетона с термовкладышами из пенополистирола. Наружные стены жилых помещений - будут вьполнены из стенового камня. Фасад облицовывается цветной штукатуркой, цоколь – декоративным камнем. Отметим, что строительные материалы, используемые в строительстве будет производить само предприятие ООО «СП Механика-Брянск».

Для повышения комфортности предусмотрено остекление лоджий с переплетами из ПВХ с одинарным остеклением и с возможностью открывания створок. Единое остекление балконов и лоджий придаст домам современную стильность и завершенный вид (рисунок 2).

Рисунок 2 - Эскиз фасада 9-этажного жилого дома

Продуктовый портфель бизнеса, осуществляемого в рамках настоящего проекта, включает продажи одно-, двух- и трехкомнатных квартир улучшенной планировки с полной внутренней отделкой общей площадью 19624 кв. метров (таблица 4).

Таблица 4

Характеристики квартир

Преимущества проектного решения:

                  Объекты возводятся по индивидуальному проекту с применением технологии монолитного домостроения и современных строительных материалов;

                  Просторные квартиры, возможны перепланировки;

                  Подъезды оснащены домофонами, пожарной сигнализации;

                  Оборудованы лифтами;

                  Имеет независимую систему теплоснабжения и горячего водоснабжения;

                  Индивидуальность фасада: стильное цветовое решение, единое остекление балконов и лоджий;

                  Благоустроенная территория, надземная парковка для автомобилей.

Основные технико-экономические показатели всей застройки приведены в таблице 5.

Таблица 5

Основные технико-экономические показатели застройки

Процесс реализации проекта включает три основных этапа:

                 Проектирование;

                 Строительство и ввод объекта в эксплуатацию;

                 Организация продаж жилья и торговых площадей.

На момент подготовки настоящего бизнес-плана участниками проекта завершается первый этап реализации проекта - проектирование. Застройщик имеет всю необходимую проектно-сметную документацию. Участники проекта в марте 2010 года должны приступить к реализации второго этапа - осуществления строительно-монтажных работ. По состоянию на 01 января объем выполненных предпроектных и проектных работ составил 14596 тыс. рублей, профинансировано за счет собственных средств Инвестора на ту же дату 7089 тыс. руб. Ожидаемое освоение января – марта  2010 года составит 2000 тыс. рублей, которое будет профинансировано также и за счет собственных средств Инвестора (1000 тыс. руб.). 1 000 тыс. руб. в плане проекта заложено в счет непредвиденных расходов.

Дальнейшая реализация этапа строительства планируется с использованием средств заказчика, собственных и заемных средств.

Система управления финансовыми потоками.

Бизнес-функция управления финансовыми потоками и ликвидностью проекта разбивается на следующие составляющие:

                  Аккумулирование денежных средств из различных источников;

                  Обеспечение непрерывного финансирования процесса строительства;

                  Формирование фонда денежных средств для осуществления выплат по кредиту.

Средства на финансирование проекта аккумулируются из следующих источников:

Финансирование процесса строительства осуществляется застройщиком и Инвестором в равных долях в соответствии с графиком финансирования, являющимся неотъемлемой частью договора об инвестировании.

Следует отметить, что в связи с огромным опытом работы в области строительства Заказчик-застройщик сам контролирует качество выполнения работ (согласно договору).

Система организации продаж жилья в ходе реализации проекта разбивается на следующие основные компоненты:

      Мониторинг ситуации на первичном рынке жилья;

      Мероприятия по продвижению проекта;

      Организация продаж с оплатой полной стоимости единовременно;

      Организация продаж по накопительной схеме с помощью банка (возможно).

Полученная в ходе мониторинговых мероприятий информация послужит базой для выработки управленческих решений, связанных с текущим ценообразованием, снижением возможных рисков, адаптации схем продаж под меняющуюся ситуацию.

В ходе реализации проекта осуществляется организация массированной рекламной кампании, адресованной целевой аудитории проекта и направленной:

                  На раскрутку объекта строительства и его преимуществ - современная технология, просторные, но не чрезмерно, квартиры, престижный район с хорошей экологией, развитой социальной инфраструктурой – гимназия, детский сад, магазины, сервис и т.д., транспортная доступность, умеренные цены, жесткие сроки строительства;

                  На раскрутку условий  привлечения средств граждан - сохранность накопленных денежных средств, возможность покупки реальной квартиры по принципу «заплатил - въехал»;

                  На широкое оповещение граждан об условиях участия в проекте.

Предлагаемые носители рекламы:

                  Щитовая реклама;

             Рекламная кампания на телевидении;

             Рекламная кампания в печатных СМИ (в том числе с приложением видеоматериалов, представленных на определенных носителях информации – DVD-дисках);

             Реклама в Интернет;

             Размещение в базах данных риэлторских компаний.

Рекламный бюджет на время реализации проекта представлен ниже в таблице 6.

Оценка отдельных мероприятий рекламной кампании и отнесение затрат по периодам реализации проекта приводится ниже в Разделе «Оценка экономической эффективности проекта».

Таблица 6

Рекламный бюджет