Сущность и особенности ипотечного кредитования

 Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление  банковской деятельности. Ипотечный  банк является относительно устойчивым  и рентабельным экономическим  институтом. Поэтому, чем больше  в банковской системе таких  надежных банков, тем стабильнее  и эффективнее ее деятельность  в экономической системе в  целом.

 

Глава 2. Реализация процесса ипотечного кредитования

 в Российской  Федерации

2.2.Становление ипотечного кредитования в России.⁸

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. вместе с правом частной собственности на землю  в России возник заклад, но долгое время  он существовал без законодательного оформления.

В 1754 г. создаются первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка  при  Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском  порту и Коммерц-коллегии. Банки  кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки  были реорганизованы в Государственный  заёмный банк.

Манифестом Екатерины II 29 октября 1768 года в России впервые  юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия  бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в  Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных  ресурсов на государственные нужды  проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован  в 1786 .г с целью организации  Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

1 января 1835 г. в Российской  Империи был введён Свод законов  гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно  регламентировано. Залог в России  в это время существовал в  следующих видах (хотя само  понятие «залог» относилось только  к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид  залога, представленный в уставах  учреждений кредитного и общественного  призрения.

______________________________

⁸ Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию //Российская юстиция. – 2008. - №11. – С.31-32.

 

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение  о преобразовании кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы  по отмене крепостного права. Ликвидировались  все существовавшие государственные  кредитные институты, взамен них  учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные  учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного  кредита – Санкт-Петербургское  городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного  кредита.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. Ипотечное  кредитование становилось очень  распространённым. Возросшее количество кредитных институтов привёло к  жёсткой конкуренции. В связи  с этим Правительство в 1872 г. приняло  меры, ограничивающие образование новых  государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие вместе с тем неплатежи помещиков  и дворян по ссудам в государственные  банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую  кредитно - финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы  не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки  в 1891 году организует московское домовладельческое  общество, на которое возлагают специальные  функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность  этого общества. С 1912 г. основным координатором  по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и  городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае неплатежеспособности  должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный крестьянский поземельный банк была возложена  задача обеспечивать крестьян деньгами в виде долгосрочных ссуд для покупки  помещичьей земли  сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При  его участии было продано и  куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5  процентов  годовых.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение  путем выдачи дворянам ипотечных  ссуд сроком на 66 лет в размере  до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов  рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата  за банковские услуги и страховой  процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

В это время в России выходит закон об организации  учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и  кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские  кассы, которым государство оказывает  огромную помощь. Вновь открываемые  кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных  средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в  большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный  банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1917 году в России уже  существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное  обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно  закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских  рынках, Россия превалировала над  всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в  частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли  огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили  базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В России послереволюционного  периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда  для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения  действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего  советского развития нашей страны залог  превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в  операциях  по распоряжению имуществом.

 

2.3.Современное состояние ипотечного кредитование

 в Российской  Федерации⁹

На данный момент есть все  основания считать ипотечный  бизнес одним из наиболее перспективных  направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов  населения при высокой потребности  в новом жилье создает предпосылки  для активного расширения объемов  ипотечного кредитования.

Смягчение требований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемых ипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки  рынка ипотечного кредитования вносят значимый вклад в решение проблемы повышения доступности жилья  для населения.

А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3-4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 - 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем  не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем  более с возможностью получения  доступного ипотечного кредита ухудшилась. Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, при том, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому - беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

Таким образом, обеспечить россиян  доступным жильем можно лишь одним  способом – кардинально увеличив объемы жилищного строительства. «Это единственный способ, с помощью которого в других странах смогли сделать  жилье доступным,» 

______________________________

⁹ Фролов Н.Е. «Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы» // Деньги и кредит №8, 2007г

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Изучив проблему мы пришли к тому, что приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включающие в текущие расходы, дают возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В данной работе были рассмотрены: развитие и эволюционное становление  ипотечного кредитования, его модели и механизмы, а также перспективы  развития ипотечного кредитования: возможность  в короткий срок стать собственником  жилья и вселиться в новую  квартиру; возможность оплачивать собственную  квартиру, а не арендовать чужую  недвижимость, в то время, как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств; возможность  досрочного погашения кредита.

Но пока в этой области  остается множество нерешенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России (законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора  нет уверенности, что его права  в случае дефолта заёмщика не будут  нарушены; фонд временного проживания отсутствует, рынок жилья не развит, предложение квартир ограничено; консервативная система оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, в частности  при кредитовании по стандартам Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию, учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы - около 10% от суммы кредита; отсутствие развитой филиальной сети; высокие кредитные  и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов  и отсутствие достаточных накоплений населения; экономическая нестабильность предприятий-работодателей; неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынка жилья и колебания цен на нем), и при содействии государства их можно решить. Решение этих проблем приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Пока эти проблемы будут  решаться можно выделить бюджетную  модель ипотеки как перспективу  развития ипотечного кредитования в  России. Главной целью которого является создание работающей системы обеспечения  доступным по стоимости жильём российских граждан со средними доходами, которая  будет основываться на рыночных принципах  приобретения жилья на свободном  от монополизма жилищном рынке за счёт собственных средств граждан  и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотека в условиях рынка  пока еще только набирает обороты, интерес  к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество  нерешенных вопросов и государство  должно создать институт ипотеки  и условия надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные  реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментом экономического развития, решающим не только социальную задачу - обеспечение  граждан жильем, но и стимулирующим  все смежные отрасли экономики.

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ (в ред. Федеральногьо закона от 02.01.2000 № 22-ФЗ) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

2.Организационно-правовая система «Гарант»: ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.2008 г

3.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

3.Афонина А.В. «Жилищное право»: Учебное пособие – М.:Издательско-торговая корпарация «Дашков и К», 2008г

4.Балабанов И.Т. «Банки и банковское дело», Питер, 2010г.

5.Василенко Павел «Итоги года на рынке ипотечного кредитования» // Рынок ценных бумаг №11, 2007 г.

6. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию //Российская юстиция. – 2008. - №11. – С.31-32.

7.Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Информ издат. дом "Фолинь", 2009 - 252 с.

8.Зубков Г. С, Стаханов В.Н. Рынок недвижимости. Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос. строит, ун-та, 2008 - 192с.

9.Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист, 2008 - №7

10.Мурычев А.В. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России // Банковское дело №9, 2009 г.

11.Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы // Деньги и кредит №8, 2007г.