Сущность и особенности ипотечного кредитования

В отличие от вышеназванных  способов обеспечения исполнения обязательств залог имеет ряд преимуществ.

Первое - залог является вещным способом обеспечения обязательств и, в силу этого, кредитор уже не зависит  от личности должника или гаранта  т.к. исполнение обязательств обеспечивает вещь, а не личность.

Второе - обеспеченное залогом  обязательство удовлетворяется  из стоимости заложенного имущества  преимущественно перед другими  кредиторами.

Третье - для должника хорошим  стимулом надлежащего исполнения обязательств является реальная опасность лишиться имущества или имущественных  прав.

Четвертое - несмотря на инфляцию, кредитор имеет возможность реально  возместить все убытки, возникшие  по вине должника, так как предметом  залога является ценное и ликвидное  имущество, сохранность и наличие  которого на момент расчета должника с кредитором обеспечено договором  залога.

В качестве предмета залога может использоваться всякое имущество, в том числе вещи и имущественные  права, за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, имеющее стоимостную оценку и  на которое, соответственно, допускается  обращение взыскания.

Таким образом, предметом  залога могут выступать такие  объекты гражданских прав, как  недвижимые и движимые вещи, а также  права требования, вытекающие из различных  обязательств.

1.3. Сущность, основные понятия, отличительные черты ипотеки

 Ипотека⁶ - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в  юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

 «Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного  кредита (как правило, в банке). 

 «Ипотека» как ценная  бумага подразумевает «закладную»  - долговой инструмент, удостоверяющий  права залогодержателя на недвижимое  имущество. Закладная обычно свободно  обращается на рынке.

 Широкая интерпретация  понятия ипотеки рассматривает  ее и как способ получения  кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита  для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ  обеспечения обязательств, когда  предметом залога служит недвижимое  имущество. Если кредит выдается  на приобретение жилья, используется  термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим  термин "смешанная ипотека", когда  заемщик берет кредит в банке  под залог уже имеющегося жилья  для приобретения нового. Таким  образом, жилищное кредитование  и смешанная ипотека - это формы  кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве  обеспечения по такому ипотечному  кредиту может выступать как  залог, так и поручительство, а  во втором случае - только залог  недвижимости.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых  ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

______________________________

^6; Балабанов И.Т. «Банки и Банковское дело» Питер 2010г.

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при  эмитировании собственником обьекта  недвижимости первичных, вторичных  и т.д. ценных бумаг-закладных  оборотные средства увеличиваются  на величину образующегося фиктивного  капитала). 

В экономическом отношении  ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны,  позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

-реализация конституционных прав граждан на жилье;

-регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

-«перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

-страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

-стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

-формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных    ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и  любой другой вид кредита, предоставляется  на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

-строго определенный залог;

-в большинстве случаев - целевой характер;

длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее  благополучными экономическими условиями  долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической  категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4.Понятие, и экономическое содержание ипотечного кредитования

 Широкое использование  кредита является необходимым  условием нормального функционирования  экономики любого государства  и невозможно без серьёзного  обеспечения интересов кредитора.  Наиболее эффективно эти интересы  могут быть защищены посредством  использования сторонами залога  недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

- стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека – это система  долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Главное преимущество ипотеки состоит в том, что  покупателю предоставляется возможность  купить квартиру, внеся лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-15 лет.

 Большинство людей  считает ипотечный кредит наиболее  выгодным способом решения жилищных  проблем. 

 

 

 

 

 

Участниками ипотечной системы  являются (рис.1)⁷

Основные:

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в  течение всего срока выплачивать  равными ежемесячными платежами  основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный  договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком  первоначального взноса. Обязательства  заемщика могут быть оформлены в  виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой  системы ипотечного кредитования. Агентство  выкупает у банка закладные и  выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи  ценных бумаг идут на выдачу новых  кредитов, таким образом создается  система рефинансирования ипотечных  кредитов.

______________________________

^7; Зубков Г. С, Стаханов В.Н. Рынок недвижимости. Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос. строит, ун-та, 2008 - 192с.

 

 В задачи агентства  входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

- формирование первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

- Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных  ценных бумаг. Главным образом это  институциональные инвесторы, такие  как паевые и пенсионные фонды, страховые  компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных  ценных бумаг близок к рейтингу суверенного  долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента  станет популярным среди российских и западных инвесторов.

 Второстепенные:

Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для  предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет  функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

 Расходы по ежегодному  страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор- орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому  законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требует  нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Преимущества ипотечного кредитования:

-приобретая квартиру с помощью ипотечного кредита, нет необходимости годами копить деньги на покупку жилья, Вы сразу становитесь собственником жилья и можете сразу же переехать в новую квартиру;

- кредит выдается на длительный срок, за это время стоимость квартиры может значительно вырасти, а при заключении договора об ипотеке цена фиксируется;

-покупаемая квартира является залогом кредита и не нужно предоставлять никакой дополнительный залог;

-у Вас есть возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

-у Вас есть возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства  вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное  кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции - все это ведет к  увеличению экономического потенциала страны.

 Развитие ипотечного  кредитования оказывает положительное  влияние на преодоление социальной  нестабильности.

 Ипотека влияет на  проблему занятости (дополнительные  рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает  удовлетворить потребность населения  в жилье.

 Огромное значение  ипотека имеет и для повышения  стабильности и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не  возврате кредита банк реализует  залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой  для этого необходима правильная  оценка недвижимости, а также  развитый рынок недвижимости.) Снижению  риска при ипотечном кредитовании  также способствует целевой характер  ссуд. Операции с недвижимостью  зачастую являются менее рискованными  по сравнению с текущими кредитными  операциями коммерческих банков.