Ссудные операции коммерческих банков. Ипотека

2.3. Ипотечное страхование  и созаемщики

 

Страхование — это отношения по защите интересов физических и юридических лиц РФ, субъектов РФ и муниципальных образований (в настоящем случае — банков и иных кредитных организаций) при наступлении определенных страховых случаев (они будут рассмотрены ниже) за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.

Страхование заложенного имущества является одним из важных условий договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 35 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  при нарушении залогодателем  обязанностей по страхованию заложенного  имущества залогодержателю (банку) предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество[2].

При выдаче ипотечного кредита и до подписания договора об ипотеке практически  все банки понуждают заемщика застраховать приобретаемую недвижимость. Если вам повезет, то вам понадобится  оплатить страховку только на сумму  выдаваемого кредита.

Все расходы, связанные со страхованием, несете вы как заемщик. Стоимость данного  вида страховки составляет в среднем 0,9-1,2% от суммы займа (данный процент  рассчитывается кредитной или страховой  организацией на каждый ипотечный договор индивидуально, также в расчет входит срок кредитования и процентная ставка по кредиту).

Договор страхования  заключается на срок действия договора об ипотеке, если иное не предусмотрено договором страхования. Соответственно все это время вы будете оплачивать страховые взносы. Расчет будет производиться ежегодно, исходя из остатка по кредиту (поданным банка). То есть каждый год размер страховых платежей будет стабильно сокращаться.

+	+
Банк	Заемщик
Ипотечное страхование  защищает банк от убытков, связанных с неисполнением заемщиком своих обязательств и невозможностью полного погашения задолженности за счет продажи заложенного имущества	Ипотечное страхование позволяет заемщику получить ипотечный кредит на более выгодных условиях (пониженный первоначальный взнос и % ставка), а в случае дефолта обеспечивает в рамках страхового покрытия защиту от дополнительных требований банка после продажи недвижимости

 

Теоретически  заемщик имеет право выбора страховой  компании, однако многие банки настаивают на сотрудничестве строго с определенными страховыми организациями, поэтому при заключении ипотечного договора заемщик получает в банке список страховых компаний, работающих с банком, из которого ему и приходится выбирать.

Наложение на заемщика обязанности страховать предмет  залога по кредиту у конкретного  или рекомендованного банком страховщика  является нарушением Закона о защите прав потребителей.

Согласно  постановлению Правительства РФ от 30 апреля 2009 г. № 386 «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями» допускается страхование рисков в любой страховой организации. Кредитная организация обязана принимать страховой полис (договор страхования) любой страховой организации, выбранной заемщиком, при условии, что страховая организация соответствует требованиям кредитной организации к страховым организациям и условиям предоставления страховой услуги.

Обязательные виды страхования  при ипотеки

Согласно  ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  залогодатель (т.е. заемщик) обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства[2].

Однако банки-кредиторы, стремясь максимально обезопасить  себя от невозврата кредитов, требуют, чтобы заемщик дополнительно  страховал свою жизнь и трудоспособность и (или) риск утраты права собственности  на жилье (титул). При таких условиях кредит без страхования тех ипотечных  рисков, которые банк считает обязательными, не выдадут.

Данные требования банков не совсем правомерны. В силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). В силу п. 2 ст. 395 ГК РФ на гражданина не может быть возложена обязанность  страховать свою жизнь или здоровье по закону[3].

Созаемщики  по кредиту

В зависимости  от требований ипотечного банка, созаемщиком  может стать супруг, родственники заемщика либо иные лица (например, друзья или знакомые).

Оформление  супруга (-и) в качестве созаемщика –  обязательное требование банков.

В соответствии с законодательством РФ приобретаемая  квартира является совместно нажитым имуществом, следовательно, оба супруга должны отвечать по кредитному договору. Допустимое количество созаемщиков зависит от требований конкретного ипотечного банка, но в среднем должно быть не более 3 человек.

Основными требованиями к созаемщикам являются:

• возраст не моложе 18-21 года (пенсионеры также могут не подойти);
• трудовой стаж не менее 6 месяцев;
• стабильный заработок, подтвержденный документально (официальная заработная плата поручителя должна соответствовать размеру, необходимому для погашения кредита);
• регистрация на территории РФ;
• положительная кредитная история и т.д.

Пакет документов от созаемщика требуется, как правило, тот же, как и от заемщика[6, стр.64].

Созаемщик по ипотечному кредиту обладает  такими же правами и обязанностями, что  и заемщик, и несет с ним  солидарную ответственность. Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности  должников (это заемщик и созаемщики) кредитор (банк) вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Если заемщик  не в состоянии по каким-либо причинам своевременно и в полном объеме. У выплачивать кредит, то банк вправе требовать уплаты долга от всех созаемщиков  либо от кого-либо одного из них.

Созаемщики  рассчитываются за кредит в следующих  случаях:

-созаемщик и заемщик платят кредит в равной степени все время, на которое заключен займ;

- созаемщик начинает платить лишь по факту наступления некредитоспособности основного должника.

Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью, т. е. пока кредит не будет полностью погашен. 2.4. Штрафные санкции  и причины отказа банка

При нарушении  сроков внесения текущих платежей по кредиту все зависит от количества дней просрочки и периодичности ее возникновения.

Ситуация 1

Если просрочка  платежа по кредиту имеет разовый  характер и не превышает, как правило, 5 дней, то за каждый день просрочки платежа заемщику придется заплатить неустойку в размере, определенном в кредитном договоре.

Неустойкой признается денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или ненормального выполнения обязательства.

Существуют  две формы неустойки :

-штраф - однократно взыскиваемая неустойка, определяемая в твердой денежной сумме либо в процентах

-пени - неустойка, взыскиваемая нарастающим итогом за каждый день просрочки с исполнением обязательства.

Ситуация 2

Задержка  внесения платежа на неделю и более  ведет к тому, что:

-за  каждый день просрочки платежа  заемщику придется заплатить  неустойку в размере, определенном в кредитном договоре;

-банк  передаст сведения о просрочке  по кредиту в бюро кредитных  историй. Такому человеку в дальнейшем с большой вероятностью могут отказать в предоставлении кредита, либо предоставят с более высокими ставками, что всегда обременительно.

Ситуация 3

При систематическом  нарушении сроков внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, банк может обратить взыскание на заложенное имущество. Однако договором об ипотеке может быть предусмотрен и иной срок просрочки[6, стр.90].

Основанием  для обращения взыскания на заложенное имущество согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства[]2.

Неисполнение  или ненадлежащее исполнение, как  правило, выражено неуплатой или  несвоевременной уплатой суммы долга полностью или части, если договором не предусмотрено иное.

Причины отказа банка

Среди причин, по которым банки отказывают в  предоставлении кредита, можно выделить следующие:

1)отсутствие официального трудоустройства (если потенциальный заемщик нигде не трудоустроен и не имеет стабильного регулярного источника доходов). Кредит в таком случае, скорее всего не дадут, даже с учетом имеющегося у него дополнительного дохода, ведь фактически основной доход отсутствует;

2)незначительный стаж работы (мало шансов и у тех, кто только что устроился на работу);

3)возрастные ограничения. Банк обычно рассчитывает, что кредит с процентами человек может полностью вернуть тогда, когда доживет до пенсионного возраста и проживет после этого еще пять лет;

4) отсутствие гражданства либо постоянной регистрации в том населенном пункте, где вы намереваетесь приобрести кредит.

Банк вправе не мотивировать причин своего отказа в выдаче кредита.

Исходя из изложенного, можно смоделировать  следующие ситуации, при которых  в выдаче ипотечного кредита будет  отказано:

1. ваш возраст превышает максимально допустимый для получения кредита (чаще всего для женщин он подходит к 60 годам, у мужчин — к 65 годам соответственно), т. е. подходит к пенсионному;
2. вашего дохода недостаточно для получения кредита (это наиболее часто встречающаяся ситуация, отсеивающая клиентов в самом начале процесса получения кредита);
3. отсутствие гражданства (в некоторых случаях — отсутствие регистрации в данном населенном пункте);
4. наличие заболеваний, в связи с которыми вы не подлежите страхованию;
5. отсутствие постоянного места работы либо непродолжительный срок работы[6, стр.61].

2.5. Досрочное погашение ипотеки и ее плюсы и минусы

 

Согласно  ст. 810 ГК РФ, сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для  личного, семейного, домашнего или  иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата[3].

Договором займа  может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.

Условие о  досрочном возврате суммы займа, как правило, прописывается в кредитном договоре, причем досрочная выплата ипотечного кредита во многих банках возможна лишь по истечении 3-12 месяцев без взимания штрафов и комиссий, а минимальная сумма досрочного погашения ипотечного кредита строго фиксирована.

Выгодно ли гасить досрочно ипотечный кредит или  нет, можно решить, рассмотрев все плюсы и минусы досрочного гашения:

Плюс (+)	Минус (-)
заемщик не переплачивает  на процентах, которые набегают, как  правило, в 2-3 раза больше, чем сам  кредит. В своем большинстве банки  предлагают аннуитетную схему погашения кредита (т. е. равными платежами), по которой в начале основная (большая), часть платежа направляется на погашение процентов; при досрочном гашении вся сумма идет на погашение основного долга, переплата на процентах при этом гораздо меньше	при аннуитетных (равных) платежах далеко не всегда досрочное погашение ипотечного кредита означает экономию на процентах; если кредит взят, скажем, на 10 лет, то основную часть процентов придется заплатить банку в первую половину этого срока. После этого досрочное погашение кредита, как правило, уже ничего заемщику не сэкономит и даст лишь некий психологический комфорт при мысли о том, что платить нужно, например, не 10 лет, а всего 5 или 6
при нерегулярных доходах, когда в одном месяце вообще ничего нет, а другом — очень много, бывает сложно выплачивать ипотечные платежи, поэтому имеет смысл во время больших заработков направить часть средств на досрочное погашение ипотечного кредита	сумма кредита с течением времени уменьшается вследствие инфляции (в течение 5-10 лет взятые деньги могут обесцениться в несколько раз), и торопиться ее выплачивать, пока занятые деньги дороги, может быть и не стоит
ипотечный кредит сильно давит на заемщика психологически, жилье, купленное по ипотеке, находится  в залоге у банка, который предъявляет  ряд определенных требований к порядку пользования и владения им; досрочно погасив кредит, заемщик уже может не волноваться, что банк обратит взыскание на квартиру и может распоряжаться ей по своему усмотрению (производить, например, перепланировку и т. п.)	при досрочном погашении  ипотечного кредита заемщик теряет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ, в сумме фактически понесенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. Эта сумма может быть достаточно велика (до нескольких сотен тысяч рублей), так как ограничений на льготы по налогу на проценты по ипотечному кредиту нет, в отличии от суммы на покупку квартиры, которая составляет максимум 2 млн. руб.
Досрочное погашение  ипотечного кредита положительно сказывается на кредитной истории заемщика, банк учитывает факты досрочного погашения и проявляет максимальную лояльность к таким клиента как в вопросах скорости принятия решения по новым кредитам, так и по их условиям	Направляя все свободные  денежные средства на досрочное погашение кредита, заемщик не создает резерв для семьи на «черный день» и в случае непредвиденных трат будет вынужден перезанимать деньги