Ссудные операции коммерческих банков. Ипотека

Опыт стран  Восточной Европы и России свидетельствует  о том, что по мере развития рыночных отношений и самостоятельности  банков в структуре их кредитных вложений могут произойти определенные сдвиги, связанные с появлением новых объектов кредитования, приемов по поддержанию ликвидности банковской деятельности, что, в свою очередь, влияет на организационную структуру коммерческого банка, а также банковской системы в целом.

По субъектам  кредитной сделки (по облику кредитора  и заемщика) различают:

а) в зависимости  от типа кредитора:

• банковские ссуды. Данные ссуды предоставляются  отдельными банками или банковскими консорциумами (банковскими объединениями).

• ссуды  кредитных организаций небанковского  типа. К данному типу относятся  кредиты, выдаваемые ломбардами, пунктами проката, кассами взаимопомощи, кредитными кооперативами, строительными обществами, пенсионными фондами и т. д.

• личные или  частные ссуды, то есть суды предоставляемые  частными лицами.

• ссуды, предоставляемые  заемщикам предприятиями и организациями  в порядке коммерческого кредитования, ссуды с рассрочкой платежа или, например, предоставляемые населению  торговыми организациями.

б) по типу заемщика:

• ссуды  юридическим лицам, таким как  коммерческие организации, некоммерческие, правительственные организации.

• ссуды  физическим лицам.

По отраслевому  признаку различают ссуды, предоставляемые  банками предприятиям промышленности, сельского хозяйства, торговли, транспорта, связи и т. д.

По срокам кредитования ссуды подразделяют на:

• краткосрочные (сроком от одного дня до одного года);

• среднесрочные (сроком от одного года до трех-пяти лет).

• долгосрочные (сроком свыше трех-пяти лет).

Хотелось  бы отметить, что данное деление  во многих случаях носит условный характер, особенно во времена экономической  нестабильности.

По виду открываемого счета бывают разовые ссуды, предоставляемые  с отдельных (простых) ссудных счетов или кредитование со специальных  ссудных счетов, предусматривающих  учет совокупной задолженности клиента перед банком.

По обеспечению  выделяют ссуды необеспеченные (бланковые) и обеспеченные (залогом, гарантиями, поручительствами, страхованием). Главная причина, по которой банк требует обеспечения, – риск понести убытки в случае нежелания или неспособности заемщика погасить ссуду в срок и полностью.

По графику  погашения различают ссуды, погашаемые единовременно и ссуды с рассрочкой платежа. Кредиты без рассрочки  платежей имеют важную особенность: по таким кредитам погашение задолженности по ссуде и процентов осуществляется единовременно.

Ссуды с рассрочкой платежа включают:

- ссуды с  равномерным периодическим погашением  ссуды (ежемесячно, ежеквартально и т. д.);

- ссуды с  неравномерным периодическим погашением  ссуды (сумма платежа в погашение  ссуды меняется (возрастает или  снижается) в зависимости от определенных факторов, например, по мере приближения даты окончательного погашения ссуды или завершения кредитного договора).

- ссуды с  неравномерным непериодическим  погашением.

Возможно  также деление ссуд на ссуды с  льготным периодом погашения и без льготного периода.

По методу взимания процентов ссуды классифицируют следующим образом:

- ссуды с  удержанием процентов в момент  предоставления ссуды;

- ссуды с  уплатой процентов в момент  погашения кредита;

- ссуды с  уплатой процентов равными взносами  на протяжении всего срока пользования (ежеквартально, один раз в полугодие или по специально оговоренному графику).

Существует  также такое понятие как ссуда  с аннуитетным платежом, то есть погашением основного долга с  одновременной уплатой процентов  за пользование ссудой.

По характеру  кругооборота средств ссуды делят  на:

а) сезонные и несезонные;

б) разовые  и возобновляемые (револьверные, ролловерные).

В группу револьверных кредитов, как правило, включают кредиты, предоставляемые клиентам по кредитным  картам или кредиты по единым активно-пассивным счетам в форме овердрафта, контокоррентного кредита и т. д.

Кредит с  рассрочкой платежа предполагает периодическое  погашение ссуды и процентов. В большинстве случаев заемщик  получает такой кредит для покупки  товаров или покрытия других расходов и обязуется погашать кредит ежемесячно равными долями. Кредиты, предоставляемые  по кредитным картам, и овердрафт по текущим счетам формально можно отнести к кредитам с рассрочкой платежа, так как по ним также осуществляются периодические (в основном ежемесячные) платежи. Однако они имеют ряд особенностей, что позволяет выделить их в отдельную группу кредитов.

Кредиты с  рассрочкой платежа могут принимать  форму прямого или косвенного банковского кредита. При предоставлении прямого банковского кредита  заключается кредитный договор  между банком и заемщиком –  пользователем ссуды. Косвенный банковский кредит предполагает наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом. Таким посредником чаще всего выступают предприятия розничной торговли. Кредитный договор в этом случае заключается между клиентом и магазином, который в последующем порядке получает ссуду в банке.

Приведенная классификация условна, так как  в банковской практике подчас невозможно выделить тот или иной вид ссуды  в чистом виде в соответствии с определенным признаком классификации. Вместе с тем представленная классификация отражает многообразие ссуд, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации, в силу чего ее можно продолжить в зависимости от других признаков.

1.3. Принципы кредита и виды процентных ставок

 

Кредитные отношения  в экономике базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают принципы, строго соблюдаемые при практической организации любой операции на рынке ссудных капиталов.

Основные  принципы кредита:

 • возвратность;

 • срочность;

 • платность;

 • обеспеченность;

 • целевой  характер;

 • дифференцированность.

Возвратность  кредита

Обязательный  признак кредита, без него теряется суть кредитования.

Этот принцип  выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых средств после завершения их использования заемщиком.

 Он находит  свое практическое выражение  в погашении конкретной ссуды  путем перечисления соответствующей  суммы денежных средств на  счет предоставившей ее кредитной  организации (или иного кредитора), что обеспечивает возобновляемость  кредитных ресурсов банка как  необходимого условия продолжения  его деятельности.

Срочность кредита

Срочность кредита  предполагает, что возвращать заемщику сумму ссуды следует не в любое приемлемое для него время, а в точно определенный срок, установленный кредитным договором. Нарушение срока возврата кредита является для кредитора основанием применить к заемщику экономические санкции в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке предоставление финансовых требований в судебном порядке. Выполнение срока для заемщика — это гарантия получения кредита.

Платность кредита

Платность кредита  выражается в том, что банк за предоставленные  свои средства во временное пользование  заемщику взимает с последнего определенную плату. Принцип платности реализуется банком через процентную политику банка, т.е. плата за кредиты взимается в форме процента, размер которого устанавливается соглашением между кредитором и заемщиком в кредитном договоре. Процентная ставка кредита - своего рода стоимостьткредитных ресурсов банка - обеспечивает возмещение затрат по вкладным операциям и содержание сотрудников, получение прибыли и других расходов банка.

Обеспеченность  кредита

Этот принцип  выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств и находит практическое выражение в таких формах кредитования, как ссуды под залог или под финансовые гарантии. Особенно актуален в период общей экономической нестабильности.

Целевой характер кредита

Распространяется  на большинство видов кредитных операций, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Находит практическое выражение в соответствующем разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цель выдаваемой ссуды, а также в процессе банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком. Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения штрафного (повышенного) ссудного процента.

 

 

Дифференцированный  характер кредита

Этот принцип  определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков. Практическая реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных отраслей или сфер деятельности (например, малого бизнеса и пр.)[14]

Виды процентных ставок

 

Кредит  с плавающей процентной ставкой - это такой кредит (среднесрочный или долгосрочный), при котором размер процентной ставки не фиксируется на весь период кредитования, а подлежит периодическому пересмотру через согласованные между кредитором и заемщиком промежутки времени в зависимости от складывающейся ситуации на кредитном рынке.

Плавающая процентная ставка = Фиксированная процентная ставка

( базовый процент, т.е. не изменяемый  на весь период кредитования) +

+ Плавающий индекс (индекс, который  пересматривается через определенные промежутки времени).

Плавающий индекс изменяется, как правило, через каждые 3,6 и 12 месяцев. Таким образом, заемщик каждый раз выплачивает кредит с учетом нового значения плавающего индекса.

Если плавающий  индекс идет вверх, то плавающая процентная ставка возрастает, и заемщику приходится платить больше. Если значение плавающего индекса падает, то заемщик может сэкономить на выплате процентов.

Среди преимуществ  и недостатков плавающей процентной ставки отметить следующие :

 

 

 

Плюс (+)	Минус (-)
Плавающая процентная ставка дает возможность получить кредит с более низкой процентной ставкой  по сравнению с текущей ценовой ситуацией на рынке кредитов	Кредит с плавающей  процентной ставкой несет для  заемщика серьезный процентный риск, который может выразиться в повышении для него процентной ставки вслед за изменением ситуации на рынке
Плавающая процентная ставка выгодна для тех клиентов, кто способен прогнозировать основные тенденции экономики и делать из этого соответствующие оперативные выводы, а также для клиентов, планирующих погасить кредит досрочно в короткие сроки	Получая кредит с плавающей  процентной ставкой, особое внимание следует уделять штрафным санкциям за досрочное погашение кредита, поскольку именно эти санкции могут возникнуть при необходимости срочного полного или частичного погашения кредита

 

Кредит  с фиксированной процентной ставкой - это такой кредит, при котором размер процентной ставки фиксируется на весь период кредитования, т.е. ее размер четко определяется кредитным договором. В настоящее время фиксированная процентная ставка – это наиболее частая разновидность процентной ставки по кредиту.

Фиксированная процентная ставка может меняться только в соответствии с условиями кредитного договора или по соглашению сторон[6, стр.13].

 

 

 

Глава 2. Ипотека

2.1. Ипотека и этапы получения ипотечного кредита

Ипотека — это залог недвижимого имущества в целях обеспечения обязательства.

Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства:

1.по кредитному договору;

2.по договору займа;

3.иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

Ипотека = Ипотечное кредитование

При ипотечном  кредитовании банком выдается кредит на покупку недвижимого имущества, которое и становится предметом залога (либо в залог передается уже имеющееся недвижимое имущество).

Недвижимое  имущество, являющееся предметом залога, обеспечивает гарантию возврата банку  выданного ипотечного кредита (т. е. обеспечивает обязательство возврату кредита).

В случае невозврата кредита в установленном ра₃, мере и в срок, банк вправе возместить свои затраты путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

ИПОТЕКА
Ситуация 1	Ситуация 2
ипотечные кредиты, выдаваемые банками под залог(обеспечение)недвижимого имущества, уже имеющегося в собственности у клиента (т. е. лица, получающего кредит)	ипотечные кредиты, выдаваемые банками под залог (обеспечение) недвижимого имущества, которого у клиента еще нет, но которое он хочет приобрести, используя деньги банка, который дает клиенту в залог приобретенную им недвижимость
Это ипотека «под залог недвижимости»	Это «классическая» ипотека
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Это кредиты, выдаваемые банками  для строительства нового жилья  – (первичный рынок)

Это кредиты, выдаваемые банками  для приобретения уже построенного жилья – (вторичный рынок)

 

Договор об ипотеке — соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой стороне (залогодателю).