Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России

 

 

1.2.4 Виды ипотечных кредитов

В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат.

1. Постоянный ипотечный  кредит.

2. Кредит с постоянными  выплатами.

Постоянный ипотечный кредит – это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:

- с замораживанием процентных  выплат до истечения срока. Данный  вид кредита не предусматривает  каких-либо выплат как в погашение  основного долга, так и срочных  процентов. Погашение кредита и  капитализированных процентов по  нему производится в конце  срока. Использование такого вида  кредита достаточно ограничено;

- с выплатой только  процентов. Предусматривается, что  в течение срока регулярно  будут выплачиваться проценты  по кредиту. В то время как  выплаты основной суммы кредита  планируются в самом конце  срока;

- с частичной амортизацией  и итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты будут  осуществляться частично до конца  срока кредита.

Пружинный кредит, или кредит с фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредит с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом). Данный кредит предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

Кредит с переменной ставкой. Обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит – это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки)

Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

 

1.3 Преимущества ипотеки перед обычным кредитом

Главное отличие обычного кредита от ипотечного заключается в их содержании. Кредит – это предоставление денежных средств на приобретение какого-либо товара или же приобретение товара с отсрочкой платежа. А ипотечный кредит – это залог недвижимости для обеспечения возврата денежных средств, предоставленных заемщику кредитором.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно  мало подвержена риску гибели  или внезапного исчезновения, а  её наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает  осложнённой оборотоспособностью (связанной  с необходимостью регистрации  сделок с ней в государственных  органах), что позволяет кредитору  легко проконтролировать либо  вообще запретить её отчуждение;

- стоимость недвижимости  имеет тенденцию к постоянному  росту, что даёт кредитору гарантии  полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости  и риск её потери являются  мощным стимулом, побуждающим должника  к точному и своевременному  исполнению своих обязательств.

В этом и заключаются преимущества ипотечного кредита перед обычным.

 

 

 

 

 

2. Инструменты ипотечного кредитования и схемы расчетов платежей

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, а какая - на выплату основной суммы долга.

 

   В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с "шаровым" платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Существуют и альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

 

       Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают  периодические равновеликие выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает  равную сумму, одна часть которой  идет на погашение кредита, а  другая - на уплату начисленных  за месяц процентов, которые начисляются  на остаток не выплаченной  по кредиту суммы. Такой порядок  погашения кредита дает стабильность  заемщику в размере его расходов  по кредиту.

 

       "Шаровые" платежи предусматривают  крупный итоговый платеж по  долгу. Этот порядок погашения  кредита удобен для заемщика  небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых  процентов за весь период кредитования  и возлагает нагрузку по выплате  крупной суммы в конце срока  кредита. Кроме того, т.к. не происходит  постепенного погашения основного  долга, возрастает риск невозврата  выданного кредита по истечении  срока кредитования. Ипотечные кредиты  с "шаровым" платежом могут  быть структурированы следующим  образом:

 

       - отсутствие процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

 

       - выплаты только процентов, а затем "шаровой" платеж;

 

       - частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом.

 

       Некоторые ипотечные  кредиты предусматривают равновеликие  платежи в счет погашения основной  суммы долга и выплаты процентов  на непогашенный остаток. Суммы  процентов по ним изменяются. Ежемесячный постоянный платеж  заемщика будет уменьшаться, что  снижает нагрузку на него. Общая  сумма выплачиваемых процентов  будет меньше, чем при постоянных  платежах. В то же время на  основании требований банка к  определенному максимальному значению  доли платежа по кредиту в  совокупных ежемесячных доходах  заемщика (обычно 30-40%) уменьшается сумма  назначенного к получению кредита, т.к. она рассчитывается с учетом  первых платежей, которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся  кредитом.

 

       Ипотека с нарастающими  платежами (ИНП) предусматривает переменные  выплаты. В течение, например, первых  трех лет платежи по ним  остаются низкими, однако в последующие  годы они достигают уровня, позволяющего  полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную  амортизацию (ипотечная постоянная  ниже процентной ставки). При этом  остаток основной суммы долга  увеличивается. Для проведения полной  амортизации платежи по ИНП  последних лет должны превышать  уровень выплат по стандартной  ипотеке*(124). Инструменты кредитования  такого рода позволяют учитывать  изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки  и ликвидности, обеспечивают эффективность  долгосрочных кредитных операций.

 

       Платежи с индексацией  непогашенной суммы долга позволяют  производить погашение кредита  одинаковыми платежами в реальных  суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара США, стоимости потребительской корзины, минимальной заработной платы, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита в момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга.

 

       Капитализация недополученных  сумм платежей по кредиту на  первоначальном этапе погашения  кредита обеспечивает банкам  большую доходность по жилищным  кредитам по сравнению с другими  кредитными операциями. Снижение  сумм платежей на первоначальном  этапе погашения кредита повышает  доступность кредита. В то же  время рост платежей в номинальном  значении увеличивает риск "платежного  шока", который наступает, если  темпы роста доходов населения  значительно отстают от темпов  роста инфляции. Это увеличивает  риск неплатежей по ранее предоставленному  кредиту.

 

       Для обеспечения доступности  кредита и его возвратности  используются платежи с двойной  индексацией, которые позволяют  более равномерно распределить  риски между заемщиком и кредитором. Платежи индексируются по какому-либо  показателю дохода, обеспечивая  возвратность кредита и его  доступность. Номинальный непогашенный  остаток кредита индексируется  по уровню инфляции, что позволяет  защитить реальную стоимость  капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной  величиной, зависящей от того, насколько  темпы роста доходов соответствуют  темпам роста инфляции. Исходный  график погашения составляется  так, чтобы имелась достаточная  возможность продления срока  в случае недоплаты в реальном  выражении. В заранее оговоренные  сроки (чем выше инфляция, тем  чаще) изменяется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен.

 

       Процентная ставка  меняется в зависимости от  ситуации, сложившейся на денежном  рынке: по индексу государственных  ценных бумаг или другому финансовому  индексу, с установлением максимального  или минимального уровня ставки  процента.

Расчет размеров платежей может выполняться либо по аннуитетной или по дифференцированной системе расчета. При аннуитетных платежах величина выплат одинакова в течении всего времени погашения долга, при дифференцированных ежемесячно предполагается уменьшение суммы выплат. То есть в первые месяцы выплаты самые большие, а потом постепенно падают.

Аннуитентные платежи в России встречаются чаще всего, это связанно с тем, что они удобнее всего для планирования бюджета заемщика, и каждый месяц вы платите одну и ту же сумму. И если первые пол года год сумма таких платежей значительно меньше чем дифференцированных, то потом, оказывается, что при такой схеме погашения долга заемщик выплачивает сумму большую чем, если бы он выбрал вариант дифференцированного погашения.

Формула аннуитетных платежей

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

X - размер аннуитетного  платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой  процентной ставки, выраженная в  сотых долях; ^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах.

Представленный здесь вариант довольно простой, и обычно формула таких платежей более сложная, и конкретное их значение вы можете рассчитать с помощью ипотечного калькулятора. Дифференцированные платежи