Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.8

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Понятие «ипотека» достаточно неоднозначно.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Но это понимание ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого имущества.

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической же точки зрения, ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

Первый и наиболее распространенный можно условно назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд – «профессиональный». Он рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

Объектом ипотеки могут вступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

- предприятия как единые  имущественные комплексы, используемее  в предпринимательской деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской  деятельности) с одновременной ипотекой  по тому же договору земельных  участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально  обеспечивающих эти здания и  сооружения;

- жилые дома, квартиры  или их части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты;

- незавершенные строительные  объекты недвижимости в совокупности  с материалами и оборудованием;

- участки недр, обособленные  водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся  в собственности граждан и  предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или  сооружениями, а также для личного  подсобного хозяйства.

Объектом ипотеки в свою очередь не могут быть следующие объекты:

- часть имущества, разделение  которого фактически невозможно  без изменения его назначения;

- имущество, изъятое из  оборота, на которое не может  быть обращено взыскание;

- имущество, в отношении  которого предусмотрена обязательная  приватизация либо приватизация  вообще запрещена;

- государственное имущество. Сюда можно отнести: государственные  и муниципальные земли, сельскохозяйственные  угодья, государственные или муниципальные  индивидуальные или многоквартирные  жилые дома, участки недр и  особо охраняемые природные территории;

- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального  размера выплат, и который также  предназначен для различного  целевого назначения и разрешенного  использования;

- доля в праве собственности  на общее имущество жилого  дома отдельно от права собственности  на квартиру.

 

1. Характерные черты ипотеки

Ипотека характеризуется следующими чертами:

- ипотека, как и всякий  залог, – это способ обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа  или кредитного договора, договора  аренды. Следовательно, ипотека базируется  на основном обязательстве, так  как без него она теряет  всякий смысл;

- в качестве предмета  ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  с ними связано: предприятия, жилые  дома, сооружения;

- предмет ипотеки всегда  находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но  лишается права распоряжения  им, по крайней мере без согласия  кредитора, на время залогового  периода;

- договор кредитора и  должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом  – закладной, которая сопровождается  нотариальным удостоверением и  государственной регистрацией.

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой

- при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;

- в случае неисполнения  обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор в праве требовать  продажи заложенного имущества  с публичных торгов. При реализации  имущества, заложенного по договору  ипотеки, ипотечный кредитор имеет  преимущества перед другими кредиторами  в размере суммы, указанной в  закладной.

 

2. Процесс ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональных характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на 3 основные стадии:

1. Инициирование. Это процедура  выдачи первичного ипотечного  кредита, включающая в себя проверку  как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

2. Посредничество. Это процесс  приобретения ипотечными посредниками  индивидуальных ипотечных ссуд  у ипотечных, сберегательных и  коммерческих банков и трансформация  их в ценные бумаги, предлагаемые  к продаже инвесторам на вторичном  рынке закладных.

3. Инвестирование. Это процесс  приобретения и накопления физическими  и юридическими лицами ценных  бумаг, выпускаемых посредниками, для  получения дохода по ним.

Процесс ипотечного кредитования состоит из 6 этапов:

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.

2. Сбор и проверка информации  о заемщике.

3. Заполнение анкеты-заявки  на ипотечный кредит.

4. Оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита. Другими  словами, этот этап включает процедуру  андеррайтинга

5. Заключение сделки по  ипотечному кредиту.

6. Обслуживание данного  ипотечного кредитования.

 

1.2.3 Классификация  ипотеки

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости.

2. По целям кредитования. В качестве подобных целей  рассматриваются следующие:

- приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового  жилья предоставляются единым  разовым платежом;

- кредит на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт  индивидуального жилья, домов сезонного  проживания, на инженерное обустройство  земельного участка;

- строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства  жилья осуществляется поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется  только после завершения его  предыдущего этапа.

3. По виду кредитора  ипотечные кредиты могут быть:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков:

- кредиты сотрудникам  банков;

- сотрудникам фирм-клиентов  банка;

- клиентам риэлтерских  фирм;

- лицам, проживающим в  данном регионе;

- всем желающим.

5) По срокам кредитов. Сравнительная характеристика срочных  периодов по некоторым странам  представлена в таблице №1 в  Приложении. По данным этой таблицы  можно сделать выводы, что разные  страны по разному определяют  сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение  сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России  очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить  квартиру при помощи ипотечного  кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет  выплачивать ежемесячно, чтобы погасить  такой кредит за 3 года. Это лишний  раз доказывает, что ипотечное  кредитование – это слабая  сторона нашего государства.

6) По виду процентной  ставки:

- кредит с фиксированной  процентной ставкой;

- кредит с переменной  процентной ставкой.

7) По возможности досрочного  погашения:

- с правом досрочного  погашения;

- без права досрочного  погашения;

- с правом досрочного  погашения при условии уплаты  штрафа.

8) По степени обеспеченности (величине первоначального взноса). Сумма кредита может составлять  от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.