Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Ипотекой также обеспечиваются расходы залогодержателя на содержание и охрану предмета ипотеки, если такие условия заложены в договор. Из ипотеки будут возмещены и расходы по обеспечению взыскания на имущество, в том числе по его реализации, если иные условия не будет предусмотрены договором. В договоре об ипотеке необходимо отражать и судьбу полученных в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плодов, продукции и доходов.

Предметом договора об ипотеке могут быть и такие вопросы, как право на обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Если особенности обращения взыскания на такое имущество стороны не отражают в договоре, будет применено общее правило, в соответствии с которым при систематическом нарушении сроков внесения платежей (более трех раз в течение одного календарного года) обращение взыскания на заложенное имущество является допустимым до истечения срока ипотеки.

Закон рассчитан на применение к правоотношениям, которые возникнут после его вступления в силу. Ранее заключенные договоры ипотеки действуют на условиях, предусмотренных в них, и не подлежат принудительному изменению в соответствии с вновь установленными правилами.

Таким образом, принятие Закона Республики Беларусь «Об ипотеке», безусловно, носит положительный характер. С его принятием в Республике Беларусь была проведена определенная систематизация норм, регулирующих правоотношения по поводу залога недвижимого имущества. Вместе с тем, анализ норм Закона РБ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод о том, что еще существует достаточное поле деятельности для совершенствования правового регулирования вопросов ипотеки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2  Характеристика рынка ипотечных кредитов в Республике Беларусь

 

 

Одним из существенных вопросов развития кредитного рынка в странах с переходной экономикой являются разработка и внедрение надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования механизма ипотечного кредитования. Указанный вопрос актуален и для Беларуси. Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка.

На  сегодняшний день, не смотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно. Долгосрочное кредитование все еще не стало свободным бизнесом для банков. Так как основным фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране, является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость. Частично это проблема может быть решена путем выпуска ипотечных облигаций, которые могут повторно обращаться на рынке. Но в Беларуси такие облигации выпускаются на непродолжительный срок – от 1,5 до 5 лет. К тому же, доходность по ним не высока, она немного выше ставки рефинансирования. Поэтому эмиссия таких ценных бумаг очень мала по сравнению с жилищной кредитной задолженностью.

В настоящее время реализация  ипотечного   кредитования в нашей стране  затруднена по ряду следующих причин:

-Высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков.

Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в два - три раза. Мало кто способен купить квартиру в столице за сумму, эквивалентную 100 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту сумму, эквивалентную 500--700 долларов каждый месяц.   Согласно статистических данных, средняя заработная плата по стране за декабрь 2013 года составила 5 854 664 рублей, а в свою очередь цены на квартиры в крупнейших городах Беларуси, по данным реальных сделок,  варьировались от 635 до 1726 долларов за один метр квадратный (Рисунок1). Максимальный рост цен за 2013 год был отмечен в Молодечно (+32,9%), Бобруйске (+36,4%) и Борисове (+37,2%). Возможно, действенным шагом в ипотечном кредитовании станет приравнивание стоимости квадратного метра к среднемесячной зарплате.

Также, довольно острым остается вопрос льготного кредитования. В свое время строительную отрасль серьезно поддержало государство, когда населению массово выдавались льготные кредиты под строительство жилья. Сейчас ситуация в стране уже совсем другая, поэтому дарить жилье людям через систему льготного кредитования государство сегодня не имеет никакой возможности. Объемы льготного кредитования существенно уменьшились, поэтому и рассчитывать на такую господдержку могут теперь далеко не все. Сегодня необходимо искать другие действенные механизмы финансирования жилищного строительства.

 

 

Рисунок 1 - Цены на квартиры в крупнейших городах Беларуси ($/м2), за декабрь 2013 года

Примечание – источник: [  ] http://realt.by/news/monitoring/article/13234/

 

В минувшем году была разработана Концепция жилищной политики Беларуси до 2016 года. В ней четко определены категории граждан, имеющих право получать льготные кредиты. Сейчас существует дифференцированный подход к нуждающимся в улучшении жилищных условий. Соответственно, и различными путями планируется решать их жилищный вопрос.

На начало года в стране было зафиксировано 813,6 тысячи «очередников». Однако это еще не говорит о том, что все они имеют одинаковую потребность в жилье. Так, сейчас в республике насчитывается более 20 тысяч человек и семей действительно уязвимых категорий, которые без государственной поддержки жилищную проблему не решат или имеют право на получение социального жилья. Вместе с тем, в минувшие годы много жилья по льготным кредитам строилось и для тех, кто острой нужды в нем не имел. И поэтому, около 15 процентов новых квартир в строительных кооперативах пустует;

 

-Высокие процентные ставки по жилищным кредитам.

В «Белгазпромбанке» получить кредит на покупку жилья можно под 40,5% годовых, «Бпс-Сбербанк» предлагает кредиты на строительство и приобретение недвижимого имущества под 43,5% годовых. Немного ниже ставки в «Беларусбанке», здесь они составляют 38,5% годовых. Самые высокие процентные ставки наблюдаются в «Белагропромбанке» – 45% годовых (Рисунок 2). Таким образом, ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплаты не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам  колеблются около 6% годовых. Например, во Франции размер ставок по таким кредитам не превышает 3,5-4 процентов годовых. А нам до этого еще далеко;

 

Рисунок 2 - Процентные ставки по ипотечным кредитам

Примечание – источник: [  ] http://www.credit.by/credits/individuals/houses

 

-Отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую,  ипотечную.

До недавнего времени существовала еще одна проблема по поводу взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Ранее действующий Жилищный кодекс  Республики  Беларусь не предусматривал возможности выселения собственника из его жилого помещения в случае неисполнения им обеспеченного ипотекой обязательства. Кроме того, члены семьи собственника, даже если они перестали быть таковыми, но продолжали проживать в этом жилом помещении, имели право пользования им. Выселить их принудительно практически было невозможно.

Однако, в новом Жилищном кодексе от 2 марта 2013 года прописан момент, что тех, кто не платит по ипотечному кредиту, могут выселить из залогового жилья. Жилищный кодекс предусматривает определенный механизм такой процедуры. Сначала такому клиенту банка выносится предупреждение, предлагаются конкретные пути по погашению задолженности. Хозяину ипотечного жилья, который имеет проблемы с банком, дается целый год до решения суда о взыскании квартиры в пользу кредитодателя. Поэтому, теперь финансовые институты могут смело заниматься таким кредитованием, так как Жилищный кодекс уже не противоречит всем нормам действия ипотеки. В банках в залоге есть квартира: если гражданин отказывается платить, то такое жилье попадает в ранг товара, который потом продается для погашения задолженности по ипотечному кредиту. В этом случае уже не нужно соответствующего решения по такому жилью от органов опеки и попечительства.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Следует признать, что национальное законодательство в части выпуска и обращения ценных бумаг во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Принятие законодательного акта об ипотечных ценных бумагах позволило бы организовать в стране вторичный рынок ипотеки, обеспечив рефинансирование выдаваемых кредитов.

Для более полного использования  ипотечного  кредитования  в   Республике   Беларусь  полагаем, что необходимо принять ряд мер, направленных на совершенствование законодательной базы, обеспечивающих:

- развитие фондового рынка, который оказывает определенное  влияние на привлечение долгосрочных  денежных ресурсов в банки  республики;

- бесспорную защиту прав  и интересов кредитодателя, с  одной стороны, и формирование  механизмов социальной защиты  кредитополучателей, с другой стороны;

- упрощение порядка обращения  взыскания на недвижимое имущество (предмет ипотеки) и его реализацию, в том числе во внесудебном  порядке;

- развитие системы строительных  сбережений, вторичного рынка обращения  закладных, где закладная будет  выступать самостоятельным объектом  гражданских прав.

Таким образом, построение в нашей стране системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов данного вида кредитования, в том числе отдельных его аспектов, в законодательных и подзаконных актах.

Особую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования призвано сыграть государство. Для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования государство должно сформировать соответствующую правовую базу, разработать механизм социальной защиты заемщиков, создать необходимые институты для организации ипотечного рынка и участвовать в управлении ими, а также проводить налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования.

Становление ипотеки сдерживается не столько недостаточной правовой базой, сколько отсутствием в собственности граждан и юридических лиц значимого недвижимого имущества, которое может быть предметом залога.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

Ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

Отличительными особенностями ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. Объектом всегда является недвижимость, которая остается во владении должника. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Ипотечный кредит − один из самых сложных кредитных продуктов, предлагаемых физическим лицам на сегодняшний день. Предоставление ипотечного кредита − это длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Процесс предоставления состоит из нескольких этапов, наиболее важным из которых является оценка вероятности погашения кредита.

Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.

Ипотечное кредитование сейчас «буксует», ведь банки не могут предложить клиентам долгосрочную ссуду под приемлемые проценты. Законодательство по ипотеке сейчас дорабатывается только в аспекте сглаживания непринципиальных шероховатостей. Главный принцип ипотеки начнет массово работать только тогда, когда процентные ставки по кредитам станут меньше.

В Концепции жилищной политики предусмотрено создание в стране Национального агентства по ипотеке. Это будет серьезная государственная структура, которая начнет активнее продвигать идею массового развития ипотечного кредитования среди населения. Для действительно положительных результатов по системе ипотеки нужно длительное время. Здесь нужно не только создать (разработать) четкий механизм по использованию ипотечного кредитования, но и изменить само отношение людей к жилищному вопросу.