Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Первоначально рефинансирование долгосрочных ипотечных  обязательств стало развиваться  в форме продажи кредитным  институтом долгосрочных активов другому  кредитному институту или инвестору. Таким образом, продажа кредитов отделила функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии и в некоторой степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи-покупки кредитов либо их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги.

 

 В результате широкое распространение в этих странах получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они не занимаются привлечением средств в депозиты, а специализируются исключительно на отборе и андеррайтинге потенциальных кредитополучателей, предоставлении кредитов и их обслуживании после рефинансирования. Основным отличием ипотечных компаний от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, функционируя в рамках данной модели, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не эмитируют ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка.

 

 Подобная  специализация вызвала необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы за счет выпуска различного рода ценных бумаг для последующего приобретения прав требований по ипотечным кредитам.

Регулирование ипотечной деятельности введено в целях обеспечения высокой безопасности действий банков, а также ипотечных обязательств, которые они эмитировали. Нормативное регулирование деятельности банков — участников ипотечного кредитования необходимо также для активизации инвестиций банковского сектора в ипотечное кредитование, несмотря на сравнительно низкий уровень доходности этого типа кредитования.

 

 Опыт  Швеции. 

 

  1 июля 2003 г. в Швеции вступил в силу  Акт (2003:1223) по выпуску обеспеченных  облигаций [27, с. 205]. Один из главных  стимулов данного Акта состоит  в том, чтобы предложить шведским  ипотечным учреждениям те же  самые благоприятные возможности  финансирования, как в европейских  странах, которые уже ввели подобное  законодательство. Ранее Центральный  банк Швеции (Риксбанк) воздерживался от введения законодательства об обеспеченных облигациях. Однако учитывая, что аналогичные акты были введены в некоторых европейских странах, а также то, что ипотечные облигации, регулируемые этими законодательствами, стали рассматриваться как наиболее кредитоспособные, было принято окончательное решение о введении этого законодательства. Шведские ипотечные учреждения строго соблюдают этот законодательный акт в той мере, что они могут рассматриваться как своего рода специальные компании в области секьюритизации.

 

 Введение  законодательного акта об обеспеченных облигациях создало некоторые преимущества для ипотечных учреждений. Прежде всего, наличие подобного законодательства вносит определенную уверенность, особенно для иностранных инвесторов, относительно сроков и условий, связанных с владением ценными бумагами, выпущенными шведскими ипотечными учреждениями. Это позволяет вовлечь более широкий круг инвесторов, желающих вкладывать свой капитал в ценные бумаги, выпущенные шведскими ипотечными учреждениями, с надеждой также уменьшать их расходы по займам. Другим преимуществом является соответствие законодательства требованиям инструкции Базель II, вступившей в силу в 2007 г. Законодательство обеспечивает для покрытых облигаций наибольший масштаб эмиссий и благоприятствование по сравнению с непокрытыми ипотечными облигациями.

Годовые отчеты ипотечных учреждений показывают, что в целом приблизительно 30% заимствований через ценные бумаги осуществляются за границей. К началу 2007 г. общая сумма облигаций ипотечных институтов выросла на 60 млрд. шведских крон и составила 750 млрд. шведских крон. В связи с некоторым ухудшением ситуации на рынке ипотечных займов в 2006г. часть ипотечных облигаций была конвертирована в обеспеченные облигации, которые дают приоритетное право на компенсацию в случае, если эмитент будет признан банкротом.

Опыт Канады.

Канада. Ипотечный кредит предоставляется всем желающим, имеющим стабильный заработок и возможность внести первоначальный взнос 5-25% от стоимости. В большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки, недвижимости и жизни. Страхование ипотеки является обязательным и предоставляет защиту банку, подкрепляет его право на изъятие недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Страхование имущества предоставляет защиту заемщику в случае пожара, порчи имущества, стихийных бедствий и т.д. Страхование жизни является обязательным и предоставляет защиту банку и семье заемщика в случае его смерти путем выплаты остатка суммы по ипотеке - либо по месяцам, либо единовременно. Ипотечные кредиты предоставляются по льготной кредитной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаются Центральным банком и, с другой стороны, они обеспечены самой недвижимостью в качестве залога.

Опыт Франции.

 Крупнейший земельный  банк - "Креди Фонсье де Франс" предоставляет ссуды землевладельцам  и строительным компаниям на  жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с  выдачей среднесрочных и долгосрочных  ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет. Всесторонне проработанная  правовая база ипотечного кредитования  населения помогла утвердиться  этому бизнесу.

Опыт США.

Развитие рынка недвижимости в США имело огромное значение для экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически служит основой развития экономической системы страны. Рынок жилья обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.

Основные особенности ипотечного кредитования в США:

• ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет);
• процентная ставка, как правило, ниже рыночной (в среднем 3-4%);
• сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. [20]

Для малоимущих, ветеранов государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса, фактический срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока, - закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам - достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья.

Основными методами регулирования являются: обеспечение вторичного рынка закладных, государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, регулирование деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье.

 

 Опыт  Германии. 

  Германия-страна с развитой системой ипотечных банков. Здесь институт ипотечного кредитования предполагает жилищные накопительные счета до 50% стоимости жилья, на вторую половину стоимости выдается кредит сроком на 15-20 лет под 8% годовых. [21].  Надежность  ценных бумаг в Германии обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения  как по активным, так и по пассивным  операциям  банков, а также регулирующими  условия предоставления ипотечных  кредитов и облигаций. Высокий рейтинг, ликвидность и надежность ипотечных облигаций обеспечивают их привлекательность для инвесторов. Так, в Германии сумма обязательств по ипотечным облигациям (Pfandbrief) достигает 1,2 трлн. евро. По данным Центрального банка Германии (Deutsche Bundesbank), ипотечные облигации в 2008 г. составили 22% немецкого рынка облигаций. При этом 71,9% ипотечных облигаций относится к публичным облигациям, держателями которых являются физические лица и домашние хозяйства. Законодательство Германии достаточно строго ограничивает деятельность немецких ипотечных банков рамками предоставления ипотечных кредитов. Один из основных принципов немецких ипотечных банков, обеспечивающих их надежность, качество предоставляемых кредитов и выпускаемых ипотечных облигаций, а также минимизацию возможных кредитных рисков, заключается в их специализации. Основная часть их активов обеспечена государственными либо муниципальными гарантиями по кредитам, предоставленным на рынке общественного сектора.

Опыт Венгрии.

Рынок ипотечных кредитов в Венгрии действует слаженно и находится под защитой государства. Ставка рефинансирования Центрального Банка Венгрии на декабрь 1995г. составляла 28% годовых. Контрактная ставка для ипотечного кредита выше - 32%, но она разбивается пополам, т.е. 16% заемщик платит ежемесячно, а 16% начисляются и прибавляются к основной сумме долга. Срок кредита 15 лет. [14, c. 183]

 

 Опыт  Польши. 

 Деятельность  ипотечных банков в Польше подчинена  Ипотечному банковскому акту от 29 августа 1997 г. Этот нормативный документ основан  на немецкой ипотечной практике. В  Польше насчитывается 3 специализированных ипотечных банка (Bank Rozwoju Eksportu Mortgage Bank, Bank Przemyslowo-Handlowy Mortgage Bank, Slajski Mortgage Bank (within the group ING), которые охватывают около 3% задолженности по всем ипотечным кредитам в стране, а совокупный ипотечный кредитный портфель ипотечных и коммерческих банков составляет 12% от ВВП страны. В соответствии с польским законодательством ипотечный банк может финансировать свою деятельность путем выпуска покрытых или обеспеченных облигаций на основе кредитов, обеспеченных закладными, или других кредитов, не обеспеченных ипотекой, но предоставленных под гарантию государства либо центральных банков европейских стран. Выпуск этих ценных бумаг может иметь место только после выдачи определенной суммы кредитов, которые имеют гарантии, и обязательно за счет собственных ресурсов банка. Благодаря возможностям выпуска покрытых или обеспеченных облигаций с "длинными" сроками погашения ипотечные банки могут сохранять адекватные сроки погашения задолженности. Ипотечным банкам предоставлены некоторые привилегии относительно их требований на залог. 

 

 Следует отметить, что содержание Ипотечного банковского акта подверглось поправкам  в 2002 г. Одной из них введена возможность  временно обеспечивать кредит страхованием, принимая во внимание очень длинную  процедуру регистрации залога судебными органами. [30, с. 18]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3    Перспективы развития ипотечного кредитования в РБ

3.1  Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

 

 

В настоящее время в Республике Беларусь существует целый комплекс нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения по ипотеке. Среди них можно выделить такие как Гражданский кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь от 24.11.1993 «О залоге», Указ Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности в ипотеку для получения банковского кредита», Указ Президента Республики Беларусь от 7 декабря 1999 г . № 718 «Об утверждении перечня банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам».

Отдельные вопросы правового регулирования ипотеки содержатся в таких нормативных правовых актах как Указ Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом», Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 04.04.2007 № 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество» и другие.

Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» № 345-З  (далее - Закон) был подписал Президентом Республики Беларусь 20 июня 2008года и вступил в силу с 27 декабря 2008 года. С принятием Закона была  создана правовая база для функционирования ипотеки. При этом необходимо отметить, что и до утверждения Закона банки в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам применяли ипотеку.

Данный Закон создал правовые основы для дальнейшего развития  ипотечного   кредитования  путем конкретизации норм законодательства, возникновения предпосылок для создания институтов классической ипотеки, открывающих банкам путь к рефинансированию через институт закладных, указания особенностей, регулирующих ипотеку различных видов имущества (не только жилья, но и земельных участков, предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений).

Законом Республики Беларусь «Об ипотеке» предусматривается так называемая классическая одноуровневая система ипотечного кредитования: выдача кредитов и привлечение инвестиций на финансовом рынке осуществляются одним и тем же лицом, в качестве которого выступает банк. Самым «узким местом» Закона является отсутствие механизма привлечения в ипотечную систему долгосрочных ресурсов за счет выпуска ценных ипотечных бумаг. Без них рефинансирование ранее выданных кредитов невозможно. Тем не менее, одним из ключевых моментов Закона является введение института закладной как способа удостоверения прав залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой. Банки прибегают к использованию такой ценной бумаги в целях обеспечения дополнительного финансирования для последующей выдачи новых кредитных средств. При использовании закладных имеет место рефинансирование ипотечного рынка и создается эффект «длинных денег». [Еремушкина стр.30 ] .

Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» уделяет большое внимание содержанию договора об ипотеке, учитывая его значимость для разрешения споров между сторонами и дальнейшего возможного обращения взыскания на предмет залога, обеспечивающего обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и прочим договорам, в том числе из причинения вреда. В таком договоре указывается имущество, которое рассматривается в качестве предмета ипотеки, его наименование, место нахождения, описание, стоимость, право, на основании которого оно принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации, осуществившей его регистрацию. При удостоверении права залогодержателя бездокументарной закладной в договоре об ипотеке указываются реквизиты его счета "депо". В качестве дополнительных условий в такой договор включаются условия выплаты расходов по задолженности залогодателя по платежам в бюджет или иным обязательным платежам, связанным с имуществом, являющимся предметом ипотеки.