Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

 Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

 Риелторские фирмы – юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги.

 Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [1, с.112].

Таким образом, ипотечное кредитование жилья в настоящее время представляет наибольший интерес, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом. Главным плюсом  ипотечного кредитования   остается то, что не надо искать поручителей. Сегодня каждый второй из нас кредитополучатель или поручитель. А в долгосрочных жилищных кредитах фигурируют довольно большие суммы денег. Для отдельных категорий граждан является серьезной проблемой найти необходимое количество поручителей, у которых есть хорошие заработки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2  Классификация ипотечных кредитов

 

 

В мировой банковской практике ипотечные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту. Так, исходя из способа погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные кредиты:

• стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой ;
• альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования.

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:

• по применяемой процентной ставке – кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;
• по способу выплат основного долга по кредиту – ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.

Исходя из приведенных признаков альтернативные ипотечные кредиты делятся на следующие виды:

• кредиты с шаровым платежом;
• кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека);
• кредиты с нарастающими платежами;
• кредиты с участием кредитора в приросте стоимости;
• кредит с совместным участием кредитора и заемщика;
• кредиты с добавленным процентом;
• кредиты с дисконтом;
• кредиты с обратным аннуитетом;
• канадский ролл-оверный кредит;
• кредиты с переменной процентной ставкой;
• кредиты с выплатой по возрастающей;
• кредиты с корректировкой на уровень цен;
• кредиты с двойным индексом [8, c. 25-26].

Кредиты с шаровым платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами [9, c. 74].

Пружинная ипотека – кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается [7].

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью [10].

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции [11].

Кредит с добавленным процентом, позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту: в среднем на 10-15 лет. Различные модификации инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой [12].

Кредиты с дисконтом предполагают сокращение платежей в течение данного периода. Кредитор предоставляет подлинную скидку по переменной ставке.

Кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение [9, c. 73].

Канадский ролл-овер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы; для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка [11].

Кредит с переменной процентной ставкой – это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или инфляционных индикаторов [13, с. 24].

Кредит с двойным индексом – это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту – в соответствии с индексом цен [8, c. 27].

 Также ипотечные кредиты можно классифицировать по различным признакам:

1.  По объекту недвижимости на:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,

используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

2. По целям кредитования на:

• жилищное кредитование:
• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну  или   несколько  семей  в  качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома  для сезонного   проживания,  дачи,   садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
• на   строительство,    реконструкцию,    капитальный   ремонт   индивидуального жилья,  домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций.    

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование  строительства  жилья  происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства.

• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По срокам регистрации ипотека бывает:

• Первичной. Первичный ипотечный залог означает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее [2, c. 221].
• Вторичной. Вторичная ипотека означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.
• Завершающей. Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек [8, c. 28].

4. По виду заемщиков как субъектов кредитования:

• на кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;  
• на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;  
• по степени аффилированности заемщиков.

Кредиты могут предоставляться сотрудникам банков; сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам риэлторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.

5. По способу амортизации долга на:

• постоянный ипотечный кредит;

 кредит с переменными выплатами;  

• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

7) По виду процентной ставки на кредиты с:

• фиксированной процентной ставкой;
• переменной процентной ставкой.

8) По возможности досрочного погашения: 

• с правом досрочного погашения;  
• без права досрочного погашения;  
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Более 50% всех ипотечных кредитов в мире погашаются досрочно.

Кроме того, в зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки:

• Стандартная. Стандартная ипотека — это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества.
• Объединенная. При объединенной ипотеке залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов.
• Чужого имущества. Ипотека чужого имущества предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица.
• Общая. Общая ипотека – это ипотека, при которой для исполнения одного обязательства под залог отдаются несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.
• Условная. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя [2, c. 221].

Выделяют немецкую и американскую модели ипотечного кредитования:

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3  Этапы процесса предоставления ипотечного кредита

 

 

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки – длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии работы, справка о наличии вкладов, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.