Ипотечное кредитование

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:

• предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;
• здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;
• жилые дома, квартиры и их части;
• гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенные строительством объекты недвижимости, материалы и оборудование;
• участки недр, обособленные водные объекты;
• леса, многолетние насаждения;
• земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для хозяйственного обслуживания.

Все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки  при соблюдении условия: «ипотека предприятий, зданий или сооружений допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся».

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечным кредитованием  занимаются специализированные ипотечные  банки. К этим банкам предъявляются  особые требования – они должны иметь повышенную надежность. Также им запрещается вести рисковые операции.

В странах с развитой рыночной экономикой с помощью ипотечного кредитования совершается свыше 90% операций с недвижимостью. Ипотечные  кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

По виду заемщиков:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 1.2).

По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

 

3. СУБЪЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Основными участниками рынка  ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Основными функциями кредитора  являются предоставление ипотечного кредита  на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 1.

Существует несколько  технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных  кредитов являются:

• постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;
• кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;
• кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;
• кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;
• кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.

Рисунок 1 – Схема кредитования через ипотечный банк

 

Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий в регионе.

Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлторские фирмы.

Государственные органы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Ипотечные агентства обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и др.

 

4. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

 

В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления  операций с недвижимостью и землей.

К настоящему времени сложилась  следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ.

Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения  исполнения обязательств, в которой  параграф 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге".

С момента вступления в  силу этот закон занял место основного  источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: "Настоящим  законом определяются основные положения  о залоге. Отношения залога, не урегулированные  настоящим Законом, регулируются иными  актами законодательства Российской Федерации". Однако необходимо отметить, что с  момента введения в действие части  первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование  залога в ГК РФ во многом существенно  отличается от его регулирования  в указанном Законе. Следовательно, Закон РФ "О залоге" "применяется постольку, поскольку он не противоречит" части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – ФЗ "Об ипотеке").

Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после  чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был  принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился  еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ "Об ипотеке", но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в  случаях, когда самим ГК РФ или  законом "Об ипотеке" не установлены  иные правила.

Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных  норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ "Об ипотеке".

4. К источникам залогового  права относят также другие  федеральные законы, в которых  в той или иной мере рассматриваются  вопросы залоговых отношений.  К таким законодательным актам  можно отнести, в частности,  федеральный закон от 21 июля 1997г.  № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним".

5. В совокупность источников  залогового права входят не  только собственно законодательные  акты, но и указы Президента  РФ, постановления Правительства  РФ и законодательные акты субъектов РФ.

В последнее десятилетие  в сфере жилищного финансирования государство перестало играть роль основного участника. Одним из альтернативных вариантов жилищного финансирования является ипотечное кредитование. Распространение  ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в значительной степени определяется платежеспособным спросом населения  и условиями, позволяющими инвесторам вкладывать средства в ипотечные  кредиты (законодательная база, наличие  долгосрочных финансовых ресурсов).