Ипотечное кредитование

ВВЕДЕНИЕ

 

Ипотека, то есть обеспечение  исполнения различных финансовых, экономических  гражданско-правовых обязательств с  использованием залога недвижимого  имущества, традиционно служит в  странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки  существенно возрастает в трансформационных  и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся  атмосфера всеобщего взаимного  недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под  невысокий процент. Ипотечные ссуды  используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России  и за рубежом, предметом рассмотрения – анализ современного состояния ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом.

Цель курсовой работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования и  рассмотрении перспектив развития ипотечного жилищного кредитования. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

1. рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки в России, ипотечного кредитования, а также определить его место в совокупности банковских операций;
2. проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
3. Определить пути совершенствования ипотечного кредитования.

Научной и методической основой курсовой работы послужили  ГК РФ, законодательные и иные нормативные  акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

В ходе исследований в рамках курсовой работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, графический метод и другие.

Данная курсовая работа состоит из двух глав, первая глава включает в себя два пункта, а вторая - три. В первой главе рассматриваются правовое содержание ипотечных отношений в РФ и за рубежом.

 Во второй главе  проводится сравнительный анализ проблем развития ипотеки в России и за рубежом, и предлагаются меры по усовершенствованию ипотечного жилищного кредитования в России.

1.Экономические  и правовые основы ипотечного  кредитования В РОССИИ

 

1.1. Правовое содержание  ипотечных отношений в РФ

В условиях хронического недостатка государственных средств  традиционной задачей для органов  власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением “квартирного вопроса” специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека - это  обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.¹

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых  ресурсов для развития производства.

2. Ипотека  способна обеспечить реализацию  имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание  с помощью ипотеки фиктивного  капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником  объекта недвижимости первичных,  вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом  отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые  ипотечным кредитованием, можно  сформулировать следующим образом:

1. функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

2. функция обеспечения возврата заемных средств;

3. функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

4. функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.²

Можно выявить  следующие отличительные особенности  ипотечного кредита:

1. Обязательность  обеспечения залогом (причем в  качестве залога может выступать  и та недвижимость, для покупки  которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком  обязательств осуществляется обращение  взыскания на жилье с последующей  его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту  перед кредитором. Оставшаяся после  погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и  все совершеннолетние члены его  семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита.

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита,  как правило, составляет не  более 60-70% рыночной стоимости  покупаемого жилья;

- величина  ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре  оценки вероятности погашения  кредита кредитор использует  официально подтвержденную информацию  о текущих доходах заемщика  и созаемщиков.

Указанные стандарты  и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать  эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

- активизировать  рынок жилья;

- вовлечь  в реальный экономический оборот  приватизированное жилье;

- привлечь  в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить  развитие строительного комплекса;

- оживить  экономику страны в целом.

Система долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета.

В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский  кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ  от 29 мая 1992 г. № 2872-1 “О залоге”³. С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: “Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации”. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно Закон РФ “О залоге” “применяется постольку, поскольку он не противоречит” части первой ГК РФ.