Энергетический менеджмент

 

Как уже отмечалось, каждый многоквартирный  дом, являющийся кондоминиумом, имеет  нескольких собственников. Физические лица, в собственности которых  находятся жилые помещения, обычно не выражают желания реализовывать  свои права по управлению имуществом. Именно по этой причине правила управления недвижимостью формирует наиболее крупный собственник жилищного фонда, которым является орган местною самоуправления. Именно он, руководствуясь интересами потребителей услуг и своими интересами, принимает решение о том. кто будет управлять недвижимостью. Таким образом, орган местною самоуправления самостоятельно формирует цели. которые должны быть достигнуты в процессе управления недвижимым имуществом. Эти цели, в свою очередь, определяют задачи и функции управляющей организации. Управляющая организация в пределах своих полномочий участвует в реализации тех или иных муниципальных программ, например программы ресурсосбережения.

Одна  из задач управляющей организации - упорядочивать и снижать издержки на эксплуатацию объектов недвижимости в жилищной сфере. Эту свою задачу она осуществляет, выбирая на конкурсной основе подрядные организации различных  форм собственности для предоставления жилищных услуг. Порядок проведения конкурса и критерии отбора подрядчиков  согласовываются с собственником (органом местного самоуправления). Главный принцип формирования конкурентных отношений — создание равных условий работы как для государственных и муниципальных подрядных предприятий, так и для частных подрядных организаций. Один из примеров создания равных условий -предоставление нежилых и производственных помещений для работы без взимания арендной платы.

 

Наиболее предпочтительный способ разделения функции управления и обслуживания и ликвидации монопольной структуры управления жилищным фондом — реорганизация муниципальных жилищных трестов. Образование службы заказчика без реорганизации жилищных трестов теряет всякий смысл и является лишним организационным этапом, приводящим к дополнительным расходам. В принципе, службу заказчика можно было бы специально не образовывать, а привлечь на конкурсной основе уже действующую управляющую организацию. Но дело в том, что таких организаций в России почти нет, поэтому, наиболее оптимальный способ перехода к функциональному управлению муниципальным жилищным фондом — это реорганизация жилищных трестов.

В соответствии со ст. 57 Гражданского кодекса  Российской Федерации реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридическою лица, уполномоченного на то учредительными документами. Реорганизация юридического лица включает в себя различные формы изменения его статуса: слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование.

При слиянии два и более юридических  лиц превращаются в одно. При присоединении одно или несколько юридических лиц присоединяются к другому. При разделении юридическое лицо делится на два или более юридических лиц. При выделении из состава юридического лица выделяются одно или несколько юридических лиц, при этом юридическое лицо, из которого произошло выделение, продолжает существовать. При преобразовании юридическое лицо одного вида трансформируется в юридическое лицо другого вида.

Количество  жилищно-эксплуатационных предприятий  может не соответствовать количеству структурных подразделений жилищного  треста. Каждому жилищно-эксплуатационному  предприятию по договору на обслуживание передаются участки муниципального жилищного фонда. Наиболее оптимальные размеры участков, вызывающие экономический интерес у подрядных организаций и позволяющие в последующем перейти к конкурсному отбору подрядчиков, составляют от 100 до 200 тыс. кв. м общей площади жилья.

При реорганизации жилищного треста путем выделения из его состава соответствующих структур и создания вышеуказанных юридических лиц к каждому из них переходят в соответствующих частях права и обязанности реорганизованного юридического лица (жилищного треста) в соответствии с разделительным балансом.

 

Рис. 2. Примерная организационная структура муниципального жилищного треста

 

При образовании  службы заказчика путем реорганизации действующего жилищного треста муниципальный жилищный фонд передается на баланс службы заказчика — в оперативное управление или хозяйственное ведение в зависимости от ее организационно-правовой формы.

Схема договорных взаимоотношений службы заказчика с подрядными организациями после реорганизации жилищного треста представлена на рис. 3.

Рекомендуемая организационная структура службы заказчика, построенная по функциональному признаку, представлена на рис. 4.

 

Рис. 3. Схема договорных взаимоотношений управляющей организации

с подрядными организациями после реорганизации  жилищного треста

 

В качестве основного нормообразующего фактора выбрана общая площадь  жилищного фонда, находящегося в управлении службы заказчика. Расчет производился в диапазоне рекомендуемых значений общей площади от 900 до 2.700 тыс. кв. м. Эта площадь примерно соответствует численности населения от 50 до 150 тыс. человек. При превышении предельного объема общей площади представляется целесообразным формировать несколько служб заказчика. При этом возникают предпосылки для формирования конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом. При меньшей общей площади управляемого жилищного фонда (для малых муниципальных образований) блоки функций могут совмещаться.

Нормативы численности работников службы заказчика установлены по следующим основным блокам функций управления жилищным фондом:

1) руководство службы заказчика;

2) техническое планирование и контроль;

3) финансово-экономическая деятельность;

4) договорно-правовая деятельность.

В нормативы  не включена численность работников, занятых регистрацией граждан по месту пребывания и месту жительства (паспортная работа), a также рабочих (уборщики служебных помещений, водители легкового транспорта и т. д.), которая может быть определена по другим сборникам норм и нормативов затрат труда.

 

 

Рис. 4. Рекомендуемая организационная структура жилищной организации

 

Контроль  за объемами работ, выполняемых подрядными организациями по эксплуатации жилищного фонда, контроль за качеством и объемом предоставляемых коммунальных услуг, а также работу с населением по ликвидации задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг целесообразно поручить группе людей, являющихся штатными работниками службы заказчика. Это так называемые управдомы — представители службы шкафчика на обслуживаемой подрядной организацией территории.

За  каждым представителем службы заказчика  необходимо закрепить определенную группу домов. На одного представителя (управдома) может приходиться 800-1200 квартир (8-14 жилых зданий).

В обязанности представителя должны входить планирование работ и  контроль за их выполнением подрядными организациями, работа с должниками по оплате жилья и коммунальных услуг. Каждый представитель обязан иметь  по каждому жилому зданию графики  выполнения работ по санитарному  содержанию с указанием вида работ, времени их начала и завершения, периодичности исполнения. На текущий  месяц представители службы заказчика обязаны иметь план выполнения работ по текущему и капитальному ремонту жилых зданий, находящихся в управлении. Ежедневно представители заносят в журнал контроля выполнения работ результаты деятельности в течение рабочего дня. В журнале регистрируются невыполнение отдельных видов работ, несоблюдение графика выполнения работ, работы, подлежащие исполнению в срочном порядке, а также гарантийные обязательства организаций по выполнению работ по текущему и капитальному ремонту. Таким образом, управдомы осуществляют управление не каким-то общим объемом жилищною фонда, а пообъектно, что, является залогом достижения конкретных результатов.

 

Основными функциями управляющей организации  являются:

— планирование работ по обслуживанию и содержанию жилищного фонда, а также обеспечению граждан коммунальными услугами, заключение договоров на предоставление жилищных и коммунальных услуг с организациями различных форм собственности:

— контроль качества и объемов работ и  услуг, выполняемых и оказываемых организациями жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с заключенными договорами, их оплата с учетом предъявляемых штрафных санкций;

— заключение с собственниками жилых помещении  договоров на управление элементами общедолевой собственности и  поставку жилищно-коммунальных услуг, а также заключение по поручению  собственника договоров найма жилых  помещений с нанимателями, обеспечение  учета и контроля за соблюдением  условий указанных договоров;

— обеспечение  сбора платы населения за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, взыскание в установленном порядке с потребителей задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг;

— рассмотрение предложений, заявлений и жалоб  потребителей в отношении качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и принятие соответствующих мер;

— ведение  технической документации на находящиеся в управлении объекты недвижимости, инженерной инфраструктуры, технические осмотры здании и других объектов;

— составление  плана работ по текущему и капитальному ремонту с учетом состояния объектов недвижимости и возможного объема финансовых средств для их осуществления;

— проведение конкурсов на обслуживание жилищного  фонда, а также выполнение капитального ремонта;

— выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;

— разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения состояния жилищною фонда и объектов инфраструктуры, а также практическая реализация таких предложений;

осуществление муниципальных программ, соответствующих целям и задачам управляющей организации, разработка и реализация собственных программ;

— представление  интересов собственника по его поручению в государственных и иных органах;

— выполнение государственных функций: ведение  паспортной работы, взаимодействие с  органами правопорядка, проведение мероприятий  по гражданской обороне.

Чтобы эффективно выполнять возложенные  на нее функции, управляющая организация  должна проводить работу по изучению:

— запросов нанимателей и собственников  жилья, касающихся жилищно-коммунальных услуг, а также финансовых возможностей проживающих оплатить заказываемые работы;

— конъюнктуры  ремонтно-строительного рынка и  рынка услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве;

— прогноза объемов и возможных  изменений стоимости жилищно-коммунальных услуг. Управляющая организация проводит финансовую и ценовую политику, участвуя в мероприятиях по снижению цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, в частности, путем организации конкурсного обслуживания жилья и реализации мероприятий по ресурсосбережению.

 

Задача  повышения эффективности выполнения работ должна быть положена в основу деятельности управляющей организации. В этом заключается одно из основных отличий понятия управления, рассматриваемого в данной книге, от доверительного управления как одного из институтов гражданского права. Доверительный управляющий осуществляет правомочия только в интересах учредителя управления — собственника, а управляющая организация — как в интересах собственника, так и в своих интересах. Основная цель деятельности управляющей организации — эффективное управление недвижимым имуществом в соответствии с заданиями собственников и удовлетворение собственных финансовых интересов путем повышения эффективности использования имеющихся денежных средств.

  Управляющая организация по поручению  органа местного самоуправления  может заключать договоры найма  жилых помещений с нанимателями и обязательно заключает договоры на управление элементами общедолевой собственности и поставку жилищно-коммунальных услуг с собственниками жилых помещений. В целях защиты прав потребителей в этих договорах должны содержаться положения о нравах и обязанностях сторон, гарантирующих ответственность управляющей организации за нарушение порядка и условий предоставления услуг, a потребителей — за несвоевременную их оплату.

Если  управляющая организация после  заключения договора нарушила параметры  качества услуг, она обязана в  соответствии с установленными в  договорах с нанимателями (собственниками) жилья условиями уменьшить размер оплаты и взимать платежи за реально предоставленные услуги.

Деятельность  по управлению муниципальным жилищным фондом при использовании предлагаемой модели должна осуществляться на основании договоров.

     Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.