Энергетический менеджмент

¦                                            ¦кгс/кв. см, но не  ¦

¦                                            ¦более 10 кгс/кв. см¦

---------------------------------------------+--------------------

     Минимальная величина пробного давления при гидравлическом испытании должна составлять 1,25 рабочего давления, но не менее 0,2 МПа (2 кгс/см2). 
     Испытание на прочность и плотность узла управления и системы теплопотребления производится при положительных температурах наружного воздуха. При температуре наружного воздуха ниже нуля проверка плотности допускается в исключительных случаях. Температура внутри помещений при этом должна быть не ниже + 5°С.

      Испытание на прочность и плотность производится в следующем порядке: 
—  система теплопотребления заполняется водой с температурой не выше 45°С, полностью удаляется воздух через воздухоспускные устройства в верхних точках; 
—  давление доводится до рабочего и поддерживается в течение времени, необходимого для осмотра всех сварных и фланцевых соединений, арматуры, оборудования, приборов, но не менее 10 мин; 
—  если в течение 10 мин не выявляются какие-либо дефекты, давление доводится до пробного (для пластмассовых труб время подъема давления до пробного должно быть не менее 30 мин). 
 
     Системы считаются выдержавшими испытания, если во время их проведения: 
—  не обнаружены потения сварных швов или течи из нагревательных приборов трубопроводов, арматуры и другого оборудования; 
—  при испытаниях на прочность и плотность водяных систем в течение 5 мин падение давления не превысило 0,02 МПа (0,2 кгс/см2); 
—  при испытаниях на прочность и плотность систем панельного отопления падение давления в течение 15 мин не превысило 0,01 (0,1 кгс/см2); 
—  при испытаниях на прочность и плотность систем горячего водоснабжения падение давления в течение 10 мин не превысило 0,05 МПа(0,5 кгс/см2); пластмассовых трубопроводов: при падении давления не более чем на 0,06 МПа (0,6 кгс/см2) в течение 30 мин и при дальнейшем падении в течение 2 часов не более чем на 0,02 МПа (0,2 кгс/см2).

     Приемка подготовленных систем теплопотребления, тепловых сетей и тепловых пунктов потребителей должна быть оформлена двухсторонними актами с участием представителей теплоснабжающей организации и потребителя.

     Допускается оформление промежуточных актов готовности к зиме отдельно на центральные тепловые пункты (ЦТП), квартальные тепловые сети и системы теплопотребления.

     Решение о выдаче паспортов готовности к эксплуатации в осенне - зимний период жилищно - коммунальных объектов принимается после проверки объектов комиссиями, назначенными местными органами самоуправления.

 

      Теплоснабжающие организации, имеющие отопительные котельные, должны своевременно обеспечить создание запаса топлива на предстоящий осенне - зимний период.

      Подготовленные к эксплуатации системы теплопотребления до начала отопительного периода должны быть заполнены химически очищенной деаэрированной водой.

     Заполнение систем теплопотребления должно производиться по графикам, разрабатываемым теплоснабжающими организациями совместно с потребителями.

     Потребители должны получить разрешение на заполнение систем в теплоснабжающей организации с установлением срока заполнения и оповестить ее об окончании заполнения.

    

       В обязанности потребителя входит заполнение систем в отведенное для него время. В случае обнаружения неплотностей в системе заполнения необходимо немедленно прекратить, сообщить об этом теплоснабжающей организации и принять необходимые меры по уплотнению системы. Повторное заполнение системы может быть произведено только с разрешения теплоснабжающей организации.

       Теплоснабжающая организация должна осуществлять контроль за ходом заполнения систем теплопотребления и производить регистрацию их заполнения на основании сообщений потребителей и координацию действий различных организаций по заполнению систем теплопотребления.

     Эксплуатационный персонал в течение первых дней отопительного сезона должен проверить и произвести правильное распределение теплоносителя по системам отопления, в том числе по отдельным стоякам. Распределение теплоносителя должно производиться по температурам возвращаемой (обратной) воды по данным проектной или наладочной организации. 
 
      План (график) текущего и капитального ремонта должен включать гидравлические испытания, промывку, пробный пуск и наладочные работы с указанием сроков их выполнения. 
     План (график) должен быть согласован с теплоснабжающей организацией и утвержден органом местного самоуправления. 
     При ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование должно быть заменено в соответствии с проектом или рекомендациями специализированной организации с учетом современного уровня выпускаемого оборудования. 
     Обнаруженные неисправности систем отопления должны заноситься в журнал регистрации. Вид проведенных работ по устранению неисправностей отмечается в журнале с указанием даты и фамилий персонала, проводившего ремонт. Выявленные дефекты в системе отопления должны учитываться при подготовке системы к следующему отопительному сезону. 
 
     Промывка систем теплопотребления производится ежегодно после окончания отопительного периода, а также монтажа, капитального ремонта, текущего ремонта с заменой труб (в открытых системах до ввода в эксплуатацию системы также должны быть подвергнуты дезинфекции). 
     Системы промываются водой в количествах, превышающих расчетный расход теплоносителя в 3—5 раз, при этом должно достигаться полное осветление воды. При проведении гидропневматической промывки расход воздушной смеси не должен превышать 3—5-кратного расчетного расхода теплоносителя. 
     Для промывки используется водопроводная или техническая вода. 
     Подключение систем, не прошедших промывку, а в открытых системах промывку и дезинфекцию, не допускается. 
 
       Диафрагмы и сопла гидроэлеваторов во время промывки системы отопления должны быть сняты. После промывки система сразу должна быть наполнена теплоносителем. Держать системы отопления опорожненными не допускается. 

     Теплообменники перед пуском системы следует очистить химическим или механическим способом. 
     Пробный пуск системы отопления следует производить после ее опрессов-ки и промывки с доведением температуры теплоносителя до 80—85 °С, при этом удаляется воздух из системы и проверяется прогрев всех отопительных приборов.  
     Тепловые испытания водоподогревателей следует производить не реже одного раза в пять лет. 
     Начало и продолжительность пробных топок должны быть определены теплоснабжающей организацией, согласованы с органом местного самоуправления и доведены до сведения потребителей не позднее чем за трое суток до начала пробной топки. 
 
     Персонал организации по обслуживанию жилищного фонда должен систематически в течение отопительного сезона производить контроль за работой систем отопления.

     Повышение давления теплоносителя (в том числе кратковременное) свыше допустимого при отключении и включении систем центрального отопления не допускается. Для защиты местных систем от аварийного повышения параметров теплоносителя от опорожнения в тепловых пунктах должны устанавливаться автоматические устройства. 
     Заполнение систем отопления следует производить через обратную линию с выпуском воздуха из воздухосборников или отопительных приборов. Давление, под которым подается вода в трубопроводы системы отопления, не должно превышать статическое давление данной системы более чем на 0,05 МПа (0,5 кгс/см2) и предельно допустимое для отопительных приборов. 
      Время отключения всей системы или отдельных ее участков при обнаружении утечек воды и других неисправностей следует устанавливать в зависимости от температуры наружного воздуха длительностью до двух часов при расчетной температуре наружного воздуха. 
      Выпуск воздуха из систем центрального отопления через воздухосборник, автоматические удалители воздуха или воздуховыпускные краны на отопительных приборах следует производить периодически, каждый раз при падении давления на вводе ниже уровня статического давления данной системы, а также после ее подпитки, в соответствии с инструкцией (см. подпункт «г», стр. 177). 
 
     В местах присоединения стояков к разводящим трубопроводам на чердаках и в подвальных помещениях следует устанавливать маркировочные щитки в соответствии с ГОСТами. 
     Трубопроводы в тепловых пунктах, чердачных и подвальных помещениях Должны быть окрашены и иметь соответствующие маркировочные щитки с указанием направления движения теплоносителя. Задвижки и вентили должны быть пронумерованы согласно схеме (проекту). 
      Наружная поверхность запорной арматуры должна быть чистой, а резьба смазана машинным маслом, смешанным с графитом. 
      Надежная эксплуатация систем водяного отопления должна обеспечиваться проведением следующих работ: 
 
— детальный осмотр разводящих трубопроводов — не реже одного раза в месяц; 
— детальный осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы магистральная запорная арматура, контрольно-измерительная аппаратура, автоматические устройства) — не реже одного раза в неделю; 
— систематическое удаление воздуха из системы отопления; 
— промывка грязевиков. Необходимость промывки следует устанавливать в зависимости от степени загрязнения, определяемой по перепаду давлений на манометре до и после промывки грязевиков; 
— повседневный контроль за температурой и давлением теплоносителя.

      После выхода источника теплоснабжения на расчетный режим теплоснабжающая организация совместно с потребителями должна осуществлять контроль за работой тепловых пунктов. Контроль заключается в определении соответствия фактического расхода сетевой воды требуемому.

       При отличии фактического расхода сетевой воды от требуемого более чем на 10% должна быть осуществлена корректировка диаметров отверстий сопел элеваторов и дроссельных диафрагм, а также настройка автоматических регуляторов.

Самовольное увеличение расхода сетевой воды потребителями не должно допускаться.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Управляющая  компания: назначение, функции, целевая  структура, конкурсный отбор

 

 

Под управлением недвижимостью мы будем понимать любые действия по отношению к объекту или объектам недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. Таким образом, в управлении жилищным фондом участвуют непосредственно собственник жилищного фонда, управляющая организация и подрядные организации.

     Форму управления объектами недвижимости выбирает собственник недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении.

 В России собственники одноквартирных отдельно стоящих домов на одну семью все вопросы управления решают самостоятельно. Собственник отдельно стоящего дома самостоятельно определяет цели управления, составляет перспективные планы управления, осуществляет финансовое планирование, выполняет работы по содержанию, обслуживанию, ремонту и модернизации жилою дома и придомовой территории.

Дома, имеющие более чем одного собственника, определяются как кондоминиумы, и  вопросы управления такими объемами недвижимости должны решаться собственниками сообща. Управление кондоминиумом, имеющим ограниченное число жилых помещений (не более четырех), в соответствии со ст. 21 Закона «О товариществах собственников жилья» может осуществляться  непосредственно самими собственниками кондоминиума. Как правило, по договоренности ответственность за управление домом и придомовым земельным участком распределяется между собственниками пропорционально числу проживающих или занимаемой площади.

В случае, если в управлении находится  большее количество помещений, часть функций по управлению кондоминиумом поручается специализированной управляющей организации. Это может быть товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, государственная, муниципальная или частная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. Объем полномочий, передаваемых управляющей организации, определяется собственниками жилищного фонда. При этом за собственниками всегда остается обязанность определить цели управления жильем, утвердить перспективный и финансовый планы управления, обеспечивающие достижение сформулированных целей, а также выбрать способ управления жилищным фондом и управляющую организацию.

    

Организация по управлению жилищным фондом (управляющая  жилищная организация) создается для  управления объектами недвижимости в жилищной сфере независимо от форм собственности на эти объекты. Служба заказчика жилищно-коммунальных услуг (далее — служба заказчика) — частный случай управляющей жилищной организации — создается органами местного самоуправления для более эффективного управления объектами недвижимости в жилищной сфере, преимущественно муниципальной формы собственности.

Служба  заказчика — организация муниципальной  формы собственности, а управляющая  организация — организация любой  иной формы собственности или  индивидуальный предприниматель, специализирующиеся на управлении объектами жилищного фонда и выполняющие функции заказчика жилищно-коммунальных услуг с целью обеспечения надлежащего технического и санитарного состояния объектов жилищного фонда, удовлетворения нужд нанимателей и собственников жилья.

 

Рис. 1. Рекомендуемая структура департамента жилищно-коммунального

хозяйства администрации муниципального образования 

 

Основная  цель управляющей организации —  управление объектами недвижимости в жилищной сфере в пределах, установленных  нормативно-правовыми актами и договором на управление, а также в соответствии с заданиями собственников и назначением имущества.

Управляющая организация осуществляет свою деятельность на праве хозяйственного ведения  или оперативного управления по договору с собственниками объектов недвижимости в жилищной сфере без заключения договорных отношений с собственниками жилищного фонда. Фактически в большинстве муниципальных образований договоры на управление жилищным фондом не заключаются. Это объясняется юридическими особенностями хозяйственною ведения и оперативного управления как разновидностями вещного права. Права владения, пользования и распоряжения имуществом, переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации и не могут быть ограничены договорными условиями. В отдельных городах делаются попытки заключения таких договоров, но их юридическая сила ничтожна, если они сужают права, предусмотренные законодательством. Отсутствие договорных отношений между собственниками жилищного фонда и управляющей организацией приводит к неопределенности в деятельности последней, поскольку собственник может поставить перед ней задачи, не подкрепленные достаточным финансированием. При этом хорошо знакомые с советских времен административные методы руководства, порой направленные на решение «горящих» проблем, не позволяют муниципальной инфраструктуре и объектам недвижимости развиваться в стратегически важных направлениях.