Инвестиционное проектирование объекта недвижимости

 

Жизненный цикл инвестиционного проекта.

Инвестиционный проект - составление и оценка плана развития событий по мере достижений желаемого результата. Время от начало появления проекта до его ликвидации называется жизненным циклом проекта.

 

 

3. Оценка эффективности инвестиционных проектов

Метод дисконтированных денежных потоков.

Основные  расчеты в данной дипломной работе ведутся на основе метода дисконтирования  денежных потоков и основных подходов к оценке недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) довольно сложен, детален и  позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные  черты их поступления. Применяется  метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

 

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.  В международной оценочной практике  средняя величина прогнозного  периода 5-10 лет, для России  типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных  потоков. 

При оценке недвижимости методом ДДП  рассчитывается несколько видов  дохода от объекта:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до уплаты налогов;
• денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;
• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется  дисконтировать именно денежный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного  потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

 

Определение ставки дисконтирования.

 Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную  составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения  стоимости собственности уже  включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей  стоимости будущих денежных потоков  в номинальном и реальном исчислениях  одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1. Метод кумулятивного построения;

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая  ставка + Премии за риск.

Премия  за риск рассчитывается суммированием  значений рисков, присущих данному  объекту недвижимости.

2. Метод сравнения альтернативных инвестиций;
3. Метод выделения;

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

4. метод мониторинга.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В развитии рынка складской недвижимости прослеживается тенденция улучшения  общеэкономической ситуации в России. Увеличение объемов строительства  складских комплексов и приход на этот рынок новых западных и российских девелоперов и инвесторов напрямую зависит от того, будут ли в России развиваться торговые и производственные отношения.

Увеличился интерес западных инвесторов к складской недвижимости Саратовского региона в связи с более высокой ставкой доходности 13-14% годовых в данном сегменте.

Прошедший 2011 год стал знаковым для рынка складской недвижимости: началось строительство высококачественных логистических комплексов, причем большая часть помещений сдана в аренду еще на этапе строительства. Было заявлено о запуске и других крупных проектов, что в перспективе повлияет на качественную структуру рынка складской недвижимости.

Однако по сравнению  с другими секторами коммерческой недвижимости рынок складских помещений  развит слабо. В связи с этим по-прежнему практически отсутствуют свободные  площади.

Относительно небольшие  объемы нового строительства связаны, главным образом, со сложностями  в получении земельных участков под него. Сохраняется неопределенность правового статуса земельных  участков, так как все еще существуют трудности с изменениями целевого назначения земель.

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Учебное пособие, М.: Проспект, 2009.
2. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Ростов н/Д: Феникс, 2008.
3. Парамонов А.В. Методы оценки капитала // Менеджмент в России и за рубежом. – 2009. – №6.
4. Кузнецова Е.В.Финансовое управление компанией. — М.: Фонд Правовая культура, 2010.
5. Методические указания к курсовому проектированию  по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью» / Сост.: Опекунов В.А., ГУУ. М. 2012
6. Федеральный закон об инвестиционной деятельности в Российской федерации № 39-ФЗ
7. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов — М.: Финансы и статистика
8. Ендовицкий Е.А.. Комплексная оценка инвестиционной привлекательности компаний, 2011 г.
9. Крылов Э.И. Анализ эффективности и инновационной деятельности предприятия, 2009 г.
10. Зимин И.А. Реальные инвестиции, 2008 г.
11. Аюшеев А.Д., В.И. Филиппов, А.А. Аюшеев. Инвестиции, 2009 г.
12. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», М.: Маркетинг, 2012 г.
13. Гриненко С.В. «Экономика недвижимости. Конспект лекций», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2011.
14. Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», М.: Финансы и статистика; 2011.
15. Ресин В.И. «Экономика недвижимости», М.: Дело, 2010 г. – 327 с.
16. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью»     Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2011.
17. Сивец С., Баширова Л. «Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика». Центр «Бизнес-Информ»
18. Чернов В.А. Инвестиционные стратегии: Учебное пособие для ВУЗов.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010 г.