Государственное регулирование и контроль за риэлтерской деятельностью в РФ

 

 

Содержание

1 Теоретическая часть……………………………………………………………..3

2  Практическая часть……………………………………………………………15

Список литературы………………………………………………………………28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Государственное регулирование и контроль за риэлтерской деятельностью в РФ

Риэлтерская деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риелторов -- гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по  услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр  объекта и заключение договора  об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных  об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение  сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с  недвижимостью и оплата услуг  риелтору:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риелтора за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг -- выбор услуги заказчиком -- заключение договора -- оказание услуги -- совершение сделки с недвижимостью -- оплата услуг риелтора за выполненную работу. [1]

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риелторов.

1. Риелтор выступает в  качестве агента. Реализацию данного  статуса риелтор осуществляет  на основе агентского договора, который он заключает с потребителем  услуг. Этим договором определяются  обязательства риелтора-агента осуществить  в отношении указанного в договоре  объекта недвижимости определенные  юридические действия (например, заключить  одну или несколько сделок  с ним) от своего имени и  за счет потребителя либо от  имени и за счет потребителя. Также агентским договором может  быть предусмотрено возложение  на риелтора-агента обязательства  осуществить юридические действия  в отношении лично потребителя  услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное  пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники  юридического лица, непосредственно  работающие с заказчиками и  участвующие в подготовке к  заключению договоров по осуществлению  гражданско-правовых сделок с  объектами недвижимости.

2. Риелтор выступает в  качестве поверенного. При этом  заключается договор поручения, который возлагает на риелтора  обязательства осуществить от  имени и за счет доверителя  определенные юридические действия  в отношении принадлежащего ему  или используемого им объекта  недвижимости.

3. Риелтор выступает в  качестве брокера. Между потребителем  услуг и риелтором заключается  договор комиссии. В соответствии  с ним риелтор принимает на  себя обязательства от своего  собственного имени и за счет  комитента совершить одну или  несколько сделок с объектом  недвижимости. Брокер выполняет  следующие функции:

- выступление доверенным  лицом одной или обеих сторон  по сделке с объектом недвижимости;

- анализ негативных и  позитивных факторов, сопутствующих  сделке;

- разработка оптимальной  программы проведения соответствующей  операции с объектом недвижимости  с наименьшими издержками и  риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает  как дилер. Дилерская деятельность  осуществляется в случае, когда  объект недвижимости находится  в собственности самого риелтора (был приобретен ранее с целью  последующей продажи).

5. Посредническая деятельность  риелтора. Деятельность по оказанию  услуг по поиску контрагентов  для лиц, изъявивших желание приобрести  или продать какой-либо объект  недвижимости с целью последующего  заключения соответствующих сделок. При этом риелтор не является  непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность  риелтора. При таком статусе риелтор  выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги  по информационному обеспечению  участников сделки;

- предоставляет консультационные  услуги и услуги по оформлению  документов;

- предоставляет услуги  по надлежащему и безопасному  проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской  фирмы по созданию новых объектов  недвижимости с целью последующей  их продажи. Эта деятельность  осуществляется на основе партнерства  с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма  работает на вторичном рынке  недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской  фирмы по созданию с целью  последующей продажи отдельного  объекта недвижимости путем изменения  правового режима ранее существовавшего  объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской  фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риелтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской  фирмы с производственной недвижимостью  по программе реструктуризации  производства. Эта деятельность  осуществляется на основе аккредитации  Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской  фирмы по управлению недвижимостью  может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости. [2]

Лицензирование является одним из способов государственного регулирования риэлтерской деятельности и осуществляется в соответствии с федеральным законом о лицензировании отдельных видов деятельности и настоящим законом.

Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

- обеспечение единой государственной  политики при осуществлении лицензирования  риэлтерской деятельности;

- установление правовых  основ единого рынка недвижимости  в РФ.

Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию.

Например, в Москве к ним относят:

- посредничество в сделках  купли-продажи, мене, аренде объектов  недвижимости;

- управление объектами  недвижимости по договору с  собственником этих объектов;

- заключение договоров  ренты и пожизненного содержания  с иждивением, предусматривающих  отчуждение объектов недвижимости. В других регионах России, например, в Санкт-Петербурге, Воронежской, Смоленской, Мурманской областях и в Ставропольском  крае, риэлтерская деятельность  на виды не делится.

Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:

- сведения о помещениях, предназначенных для осуществления  лицензируемой деятельности, и правах  на них;

- сведения, характеризующие  профессиональную квалификацию  лица, которое намерено осуществлять  лицензируемую деятельность;

- сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых  ресурсов) для возмещения возможных  убытков, причиненных по вине  лицензиата заказчиком его услуг.

Лицензия на право осуществления риэлтерской деятельности должна содержать следующие реквизиты:

- регистрационный номер  лицензии;

- дату выдачи лицензии;

- наименование лицензионного  органа, выдавшего лицензию;

- виды риэлтерской деятельности, на осуществление которых выдана  лицензия;

- наименование и юридический  адрес юридического лица или  фамилия, имя, отечество и данные  документа, удостоверяющего личность  индивидуального предпринимателя;

- срок начала и окончания  действия лицензии;

- территория действия  лицензии.

Передача лицензии другому юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю запрещается. [3]

Бланки лицензий имеют степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, являются документами строгой отчетности, имеют учетную серию и номер. Приобретение, учет и хранение бланков лицензий возлагаются на лицензионные органы.

Лицензия подписывается руководителем (заместителем руководителя) лицензионного органа и заверяется печатью этого органа.

Лицензии действительны на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В случае утраты лицензии лицензиат обязан незамедлительно сообщить об этом лицензионному органу и подать заявление о выдаче дубликата лицензии.

Общими требованиями и условиями лицензирования на право осуществления риэлтерской деятельности являются соблюдение законодательства Российской Федерации, экологических, санитарных, гигиенических, противопожарных норм и правил, положений настоящего федерального закона, а также соответствие соискателя и владельца лицензии - гражданина или состава сотрудников юридического лица квалификационным требованиям.

Законодательными актами субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены дополнительные требования и условия.

Федеральные органы исполнительной власти и специально уполномоченный орган лицензирования риэлтерской деятельности:

- производят лицензирование  риэлтерской деятельности в случае  ее осуществления на территории  нескольких субъектов Российской  Федерации, на территории иностранных  государств, а также в иных  случаях, установленных законодательством;

- координируют и осуществляют  контроль за деятельностью субъектов  лицензирования;

- осуществляют контроль  за соблюдением риелторами требований  и условий осуществления их  деятельности;