Договор ренты и его разновидности

Принципиальная особенность  рассматриваемого договора состоит  прежде всего в определении периода  его действия. Таковым является время  жизни получателя ренты. В роли последнего может выступать как сторона  в договоре, передающая имущество, так  и любой иной назначенный ею гражданин. В последнем случае договор ренты  превращается в договор в пользу третьего лица. Это означает, что  указанный в договоре выгодоприобретатель  вправе потребовать исполнения обязательства  стороной по выплате ему ренты. 

В отличие от постоянной ренты, право на которую может быть в  принципе отчуждено в общем, установленном  ГК порядке - имеется в виду применение правил о переходе прав в порядке  их уступки (см. ст.382-390 ГК) или реорганизации  юридического лица (см. ст.57 и 58 ГК), а  также о наследовании, - во всех этих случаях права на получение пожизненной  ренты не переходят к другому  лицу¹⁰. Это не исключает того, что передающее имущество под выплату ренты лицо может назначить выплату ренты на период жизни другого указанного им лица (ст.596 ГК). 

Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора уже умерло, договор признается ничтожным. 

Особый порядок действует  в случаях, при которых договором  предусмотрена пожизненная рента  в пользу нескольких физических лиц. 

При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из таких  получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Смерть кого-либо из них, в  случае отсутствия иных условий в  договоре, влечет за собой то, что  вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределяется между  остальными получателями (сокредиторами). При этом приращение долей каждого из них, если другие указания в договоре отсутствуют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается. 

Определяют пожизненную  ренту в договоре как сумму, периодически выплачиваемую получателю ренты  в течение его жизни либо жизни  назначенного им лица (п.1 ст.597 ГК). Одна из особенностей договора пожизненной  ренты состоит в том, что исключается  помещение в него условия, по которому рента будет выплачиваться в  натуре даже с учетом ее денежного  выражения. Пожизненная рента может  иметь лишь форму денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается  по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи  вносятся авансом за определенный период времени.

Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в  особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормой установлено, что  определенная в договоре в расчете  на месяц рента должна быть не менее  предусмотренного законом минимального размера оплаты труда (п.2 ст.597 ГК). Это  означает, что если в договоре указана  меньшая по размеру рента, соответствующее  его условие будет действовать  в редакции: рента равна минимальному размеру оплаты труда. 

В ГК (п.1 ст.599) предусмотрено  право получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Выкуп производится на тех же условиях, что и при  договоре постоянной ренты. Эти условия  дополнены лишь в одной специальной  норме: если под выплату пожизненной  ренты передано бесплатно любое  имущество, как недвижимое (в частности  жилой дом или квартира), так  и движимое, получатель ренты может  при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать  возвратить это имущество. 

Установлены существенно  отличные от предусмотренных применительно  к постоянной ренте последствия  случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного  под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать  прекращения договора либо изменения  его условий (при передаче имущества  за плату), то при пожизненной ренте  те же обстоятельства  - не освобождают  плательщика от выплаты ренты, при  этом важно подчеркнуть - выплаты  в размере и на условиях, предусмотренных  договором. Таким образом, риск в  соответствующих случаях падает целиком на плательщика пожизненной  ренты.

Поскольку ст. 599 ГК, посвященная  расторжению договора пожизненной  ренты по требованию получателя, не содержит исчерпывающего перечня оснований  расторжения, тем самым отсутствуют  препятствия для субсидиарного  применения норм об изменении или  расторжении соответствующего договора по основаниям и в порядке, которые  указаны в гл. 29 ГК.

Таким образом, в отличие  от постоянной ренты,   права на получение пожизненной ренты  не переходят к другому лицу.

Отметим отличия договора пожизненной ренты от его разновидности - договора пожизненного содержания с  иждивением.

Во-первых, предметом пожизненной  ренты может быть любое имущество (п.1 ст.596 ГК); во-вторых, размер пожизненной  ренты определяется как твердая  денежная сумма, периодически выплачиваемая  получателю ренты в течение его  жизни (не менее 1 МРОТ в месяц). В  договоре пожизненного содержания с  иждивением предусматривается обязанность  плательщика ренты по предоставлению содержания путем определения общего объема содержания в месяц (не менее 2 МРОТ), а также - путем включения  обеспечения потребности в жилище, питании, одежде, уход за ним, оказание ритуальных услуг; в-третьих, получатель пожизненной ренты в целях  защиты своего положения наделен  правом требовать от плательщика  выкупа ренты и тем самым инициативно  прекратить договор. У плательщика  пожизненной ренты такого права нет, основания требования выкупа ее получателем - это наличие существенных нарушений договора со стороны ее плательщика. 

Договор пожизненной ренты - это срочная сделка. Обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих  основаниях. 

В отличие от плательщика  ренты получатель пожизненной ренты  наделяется правом своими инициативными  действиями прекратить обязательства  из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения  договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать  от плательщика ренты ее выкупа на условиях, предусмотренных ст.594 ГК РФ, либо расторжения договора и  возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты  квартира, жилой дом или иное имущество  отчуждены бесплатно, получатель ренты  вправе при существенном нарушении  договора плательщиком ренты потребовать  возврата этого имущества с зачетом  его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК РФ). 

  Пожизненное содержание с иждивением. 

  По договору пожизненного  содержания с иждивением получатель  ренты – гражданин передает  принадлежащие ему жилой дом,  квартиру, земельный участок или  иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание  с иждивением гражданина и  (или) указанного им третьего  лица (лиц).

 Получателем ренты  по договору пожизненного содержания  с иждивением может быть любое  физическое лицо, ограничений по  возрасту либо состоянию здоровья  нет. Юридические лица, в том  числе некоммерческие организации,  получателями ренты согласно  этому договору и договору  пожизненной ренты быть не  могут¹¹.

В качестве получателей ренты  могут выступать только граждане. При этом в зависимости от условий  договора различают несколько типов  получателей ренты:

а) бывший собственник (или  собственники при передаче имущества, принадлежавшего на праве общей  собственности),

б) третье лицо (или лица),

в) бывший собственник и  третье лицо (лица).

При заключении договора в  пользу третьего лица применяются нормы  ст.430 ГК РФ. Исходя из правовой природы  договора пожизненного содержания с  иждивением и характера взаимоотношений  между сторонами, представляется, что, несмотря на умолчание об этом в  ГК РФ, третье лицо (лица) должно быть указано  в договоре. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор (т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты), договор следует  считать незаключенным¹².

Получателем ренты считается  гражданин, желающий обеспечить себе надлежащий уход. Он после заключения указанного договора уже не является собственником  квартиры, жилого дома, но получает содержание с иждивением, которое может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого  требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором  пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена  оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Перечень услуг, предоставляемых  по договору, не носит в законе исчерпывающего характера, поэтому его можно  как увеличить, так и уменьшить.

 Плательщик ренты –  это новый собственник недвижимого  имущества, переданного ему получателем  ренты. Плательщик ренты обеспечивает  за счет собственных средств  указанное пожизненное содержание  с иждивением получателя ренты.

 В пожизненное пользование  получателя ренты предоставляют  как отчуждаемое им жилое помещение  или его часть (например, конкретная  комната в квартире), так и иное  жилое помещение. Главное, чтобы  не ухудшались жилищные условия  получателя содержания с иждивением.    

 Существуют определенные  ограничения на отчуждение и  использование плательщиком ренты  имущества, переданного для обеспечения  пожизненного содержания.   Плательщик  ренты не вправе отчуждать,  сдавать в залог или иным  способом обременять недвижимое  имущество, переданное ему в  обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия  получателя ренты.

 Плательщик не вправе  допускать снижения стоимости  этого имущества в период предоставления  пожизненного содержания с иждивением.   В договоре пожизненного содержания  с иждивением обязательно должна  быть определена стоимость всего  объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего  объема содержания в месяц  не может быть менее двух  минимальных размеров оплаты  труда, установленных законом  и подлежит индексации при  увеличении минимального размера  оплаты труда.

    По договору  пожизненного содержания с иждивением  недвижимое имущество переходит  от получателя ренты к плательщику  ренты, но при существенном  нарушении плательщиком ренты  своих обязательств получатель  ренты вправе потребовать возврата  недвижимого имущества, переданного  в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной  цены недвижимого имущества. При  этом плательщик ренты не вправе  требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием  получателя ренты.

 Обязательство пожизненного  содержания с иждивением прекращается  смертью получателя ренты.

 В соответствии с  ГК необходимо обязательное нотариальное  удостоверение договора пожизненного  содержания с иждивением, и помимо  этого, обязательная государственная  регистрация указанного договора, предусматривающего отчуждение  недвижимого имущества.

 Несоблюдение нотариальной  формы и требования о государственной  регистрации сделки влечет ее  недействительность. Такая сделка  считается ничтожной, то есть  недействительной уже с момента  ее совершения независимо от  признания ее недействительности  судом¹³.

 В соответствии с  Гражданским кодексом Российской  Федерации договор, подлежащий  государственной регистрации, считается  заключенным с момента его  регистрации. Таким образом, после  удостоверения сделки нотариусом  стороны договора должны обратиться  за государственной регистрацией  договора пожизненного содержания  с иждивением. 

 Приведем    пример судебной практики.

30 января 2010 г. между гр. Ф. и гр. Ю. заключен договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Квартира принадлежала гр. Ф. 4 декабря 2011 г.Гр. Ф. обратился в суд с иском о расторжении договора ренты, в котором просил суд расторгнуть заключенный договор в связи с существенным нарушением гр.Ю. условий договора.

4 апреля 2011 года гр. Ф. умер. По завещанию от 12 ноября 2011 года гр. Ф. завещал свое имущество своей сестре - гр. М., которая приняла наследство и вступила в процесс в порядке правопреемства. Гр.М. поддержала ранее заявленные исковые требования, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца и, кроме того, просила включить квартиру в состав наследственного имущества. Решением Н-ского районного суда г. Москвы от 23  августа 2012 г. исковые требования истицы удовлетворены.

Как видно, гр.М. вступила в процесс, просила суд включить квартиру в состав наследственного имущества, хотя сам гр.Ф. при жизни не заявлял требования о возврате квартиры. В соответствии с нормами ГПК РФ для правопреемника все действия, совершенные в процессе до его вступления, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое он заменил.

Решение суда вполне справедливо, хотя и не бесспорно с точки  зрения процессуального законодательства, поскольку возникает вопрос о  возможности изменения и дополнения первоначальных исковых требований истцом, вступившим в процесс в  порядке правопреемства. Для правопреемника обязательны все действия, совершенные  до его вступления в процесс, но не устанавливается ограничений для  истца в осуществлении последним  своих процессуальных прав. Таким  образом, следует вывод о возможности  изменения, уточнения и дополнения исковых требований истцом, вступившим в дело в порядке правопреемства.

Из приведенного примера  следует вывод, что иск о расторжении  договоров пожизненной ренты  и пожизненного содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самим  получателем ренты при жизни.

Наследники получателя ренты  после смерти последнего могут выступать  лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеет.