Договор ренты и его разновидности

Круг возможных получателей  ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или  установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с  иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание  нормы права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты  могут быть только граждане, а также  некоммерческие организации, если это  не противоречит закону и соответствует  целям их деятельности.

Получатель ренты может  не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может  быть установлена одним гражданином  в пользу другого гражданина или  группы граждан (п.1, 2 ст. 596 ГК РФ).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты⁴. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Предмет договора ренты. Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ).

 Конкретный состав  и виды имущества, которое может  служить предметом договоров  постоянной и пожизненной ренты,  могут быть определены только  путем  толкования действующих  норм гражданского законодательства  с учетом тенденций правоприменительной  практики.

В силу ст.128 ГК РФ под понятие  «имущество» подпадают вещи, включая  деньги, ценные бумаги и имущественные  права. В соответствии со смыслом  п. 1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество  в собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке  континентального гражданского права  доктрине, объектом права собственности  могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом  договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные  ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные  ценные бумаги», представляющие собой  особый способ фиксации прав⁵, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Вместе с тем следует  иметь в виду, что при условии  отсутствия в законодательстве императивных предписаний о том, что получатель ренты отчуждает плательщику  ренты имущество в собственность, нет теоретических препятствий  для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату  ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнения работ и оказания услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму  из гражданского законодательства Японии, которое предусматривает возможность  выплаты ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика.⁶

Различия правового режима имущества, которое может быть предметом  договора аренды, предопределяют особенности  порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату  ренты недвижимого имущества  потребует соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого  имущества во исполнение договора продажи  недвижимости; отчуждение под выплату  ренты ценных бумаг потребует  соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

Денежные средства могут  быть переданы под выплату ренты  в различных формах. Очень интересный пример приводит К. Победоносцев. Описывая доходные государственные четырехпроцентные  билеты, он показывает, что «частное лицо отдает правительству свой капитал  на бессрочное время, так что правительство  предоставляет себе платить или  не платить капитал, а производить  только ежегодный непрерывный доход, в виде процентов. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу  и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке не может быть принужден к обратному получению капитала»⁷.

Форма договора ренты. В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации⁸. Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст.165 ГК РФ.

Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества  будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст.433 ГК РФ незаключенной сделкой, так  как ст. 584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Сказанное  свидетельствует о наличии существенного  противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны  нотариально удостоверят договор  на отчуждение под выплату ренты  недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя они могли бы требовать этого  при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

 Повышенные требования  законодателя к оформлению договора  ренты призваны максимально гарантировать  интересы получателя ренты.

Глава 2. Разновидность договора ренты.

Классификация договоров  ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту  бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная  рента). Пожизненная рента может  быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

  Договор постоянной ренты.

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика  ренты. Бессрочность обязательства  по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том  числе сроком жизни или существования  получателя. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также  некоммерческие организации, если это  не противоречит закону и соответствует  целям их деятельности (п.1 ст. 589 ГК РФ).

  Некоммерческие организации,  созданные на определенный срок  или существующие до момента  достижения определенных целей,  закрепленных в учредительных  документах, не могут быть получателями  постоянной ренты, так как они  не могут вступать в бессрочные  отношения, а бессрочность,   является одним из главных  признаков постоянной ренты. Такие  некоммерческие организации как  учреждения, по общему правилу,  не могут быть получателями  постоянной ренты, потому что  закон (п.1 cт.289 ГК РФ) запрещает  им отчуждать или иным способом  распоряжаться закрепленным за  ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств,  выделенных им по смете. Но  те же учреждения могут быть  получателями постоянной ренты  в случаях, когда они будут  отчуждать под выплату ренты  то имущество, которое они приобрели  за счет разрешенной им приносящей  доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться (п.2 ст.298 ГК РФ).

Получателями постоянной ренты не могут быть коммерческие юридические лица. Этот запрет объясняется  тем, что их деятельность - предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества - несовместима с положением рантье, «живущего на доход, в создание которого он не вовлечен»⁹. 

Другим признаком договора постоянной ренты является возможность  передачи прав получателя ренты в  результате уступки требования и  возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических  лиц. 

Возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических  лиц может быть запрещена законом  или договором (п.2 ст.589 ГК РФ). Здесь  следует иметь в виду, что при  любых обстоятельствах запреты  на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением  сторон или предусмотренные в  законе, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому  невозможно одновременно включить в  договор о постоянной ренте условия  о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты  и о том, что эти права не могут перейти к другим лицам  в порядке наследования. 

Форма и размер постоянной ренты определяется правилами ст.590 ГК РФ. Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты, что объясняется рисковым характером такого соглашения, и должен быть определен сторонами в договоре.

В целях защиты интересов  получателя постоянной ренты законом  установлено, что, если иное не предусмотрено  договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается  пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п.2 ст.590 ГК РФ).

Основной формой рентных  платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с тем, договором  постоянной ренты может быть предусмотрена  выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости  денежной сумме ренты.

Сроки выплаты постоянной ренты указаны в ст.591 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено  договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании  каждого календарного квартала.

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает  вопрос о распределении между  сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату  постоянной ренты. В законе (cт.595 ГК РФ) он решен следующим образом. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под  выплату постоянной ренты, то риск несет  плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность  безвозмездно. Поэтому он обязан независимо от гибели или порчи имущества  продолжать исполнять обязательства  по выплате ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату  постоянной ренты, то плательщик как  лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения  обязательства по выплате ренты  либо изменения условий ее выплаты.

Специальным основанием прекращения  обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. В  соответствии с п.1 ст.592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем  ее выкупа. Данное право безусловно, поэтому любое положение договора постоянной ренты, закрепляющее отказ  плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть  лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно то, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п.3 ст.592 ГК РФ).

Выкуп ренты означает выплату  плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами  в договоре постоянной ренты. При  отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под  выплату постоянной ренты, выкуп  осуществляется по цене, соответствующей  годовой сумме подлежащей выплате  ренты (п.2 ст.594 ГК РФ).   При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество  передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой  суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК РФ.

Порядок осуществления плательщиком своего права на выкуп постоянной ренты определен в п.2, 3 ст. 592 ГК РФ.  О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме  не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или  ранее - в срок, предусмотренный договором  постоянной ренты. При этом обязательство  по выплате ренты будет считаться  прекращенным только с момента получения  всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Получатель постоянной ренты  вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:

а) плательщик ренты просрочил  ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором  постоянной ренты;

б) плательщик ренты нарушил  свои обязательства по обеспечению  выплаты ренты (ст.587 ГК РФ);

в) плательщик ренты признан  неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие  о том, что рента не будет выплачиваться  им в размере и в сроки, которые  установлены договором;

г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими  лицами;

д) в других случаях, предусмотренных  договором (cт. 593 ГК РФ).

  Договор пожизненной  ренты.