Аренда зданий и сооружений

Заключение

Подводя итоги проведенного исследования необходимо отметить следующее.

Согласно договору аренды здания или  сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Приведенная легальная формулировка договора аренды здания или сооружения должна быть уточнена за счет тех положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащейся в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той причине, что  его вступление в силу не связывается  с передачей арендатору арендованного  имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

Сопоставительный анализ норм Гражданского кодекса РФ о договоре аренды зданий и сооружений и договоре купли-продажи  недвижимости позволяет выявить  значительное сходство в правовом регулировании  данных сделок с недвижимостью. Очевидно, это связано со стремлением законодателя максимально унифицировать договорное оформление хозяйственных операций, совершаемых с недвижимым имуществом.

Как нетрудно заметить из главы 34 ГК РФ, договор аренды зданий и сооружений относится к разновидности договоров аренды имущества. Законодатель прямо предусмотрел, что к этому договору применяются общие положения о договорах аренды.

Законодателем установлены достаточно жесткие требования к порядку  заключения договора аренды зданий и сооружений.

Во-первых, договор должен быть обязательно  заключен в письменной форме путем  составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем.

Если это требование соблюдено  не будет, то договор будет считаться  недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ).

Однако законодатель не определил, что следует понимать под зданием  и сооружением для целей данного  договора.

По нашему мнению, с учетом того, что понятие сооружения имеет широкое содержание, фактически рассматриваемый договор аренды зданий и сооружений может быть заключен в отношении любого строения.

В статье 654 ГК РФ установлено, что применительно  к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы.

 В Гражданском кодексе РФ  закреплена обязанность сторон - арендатора и арендодателя - документально  оформить передачу здания или  сооружения в пользование арендатору.

В статье 655 ГК РФ сторонам предписывается составить передаточный акт или  иной документ о передаче, подписываемый  сторонами.

С фактом подписания этого документа (а также с фактом реального  предоставления здания или сооружения в аренду) законодатель непосредственно связывает юридическое признание исполнения арендодателем его обязанности передать здание или сооружение арендатору. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Напомним, что право на получение  арендной платы возникает только после подтверждения передачи здания или сооружения в аренду.

Законодатель не сформулировал  легального определения понятий  «здание» и «сооружение». Однако, с  формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества.

Сомнения в этом вопросе разрешила  судебно-арбитражная практика, которая  рассматривает нежилые помещения  как объекты гражданских прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

    .