Аренда зданий и сооружений

Введение 

     Реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики. Особую актуальность эта задача приобретает в сфере арендных отношений, поскольку аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Многовековой путь развития института аренды с постоянными внутренними переменами всегда сопровождался попытками охватить все новые экономические отношения. Вполне закономерно, что с расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга). Так, исходя из специфики объекта, можно особо выделить аренду зданий и сооружений. В условиях реформирования экономики России договор аренды зданий и сооружений получил широкое распространение. Как отмечают исследователи, появление института аренды зданий, сооружений свидетельствует о структурном изменении экономики России, изменении ранее господствующей государственной собственности на разнообразие форм собственности, все растущем предложении и спросе на недвижимое имущество как объект аренды, тем более в настоящее время, когда у многих организаций распространен вид предпринимательской деятельности − аренда недвижимого имущества. Распространение данного договора отражает потребности, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь даже размещение управленческого персонала, производственных, торговых, обслуживающих подразделений юридического лица требует, в первую очередь, пространственной базы, которой являются здания и сооружения. Подавляющее большинство предпринимателей занимает их в соответствии с условиями заключаемого договора аренды зданий и сооружений. Как показывает анализ судебной и арбитражной практики, а также текстов заключаемых субъектами предпринимательской деятельности договоров, значительная часть из них представляет собой договор аренды зданий и сооружений. Таким образом, договор аренды зданий и сооружений является наиболее востребованным в данной сфере гражданско-правовым договором, заключаемым субъектом предпринимательской деятельности. В связи с вышеизложенным, особый интерес приобретают вопросы исследования договора аренды зданий и сооружений. Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды зданий и сооружений и его практическим применением. В соответствии с указанной целью, в работе были поставлены и решались следующие задачи: − рассмотреть понятие договора аренды зданий и сооружений в современном гражданском законодательстве; − дать правовую характеристику зданиям и сооружениям как объектам аренды; − исследовать вопросы правового регулирования договора аренды зданий и сооружений; − охарактеризовать права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды зданий и сооружений; − рассмотреть вопросы, связанные с государственной регистрацией перехода прав на здания и сооружения в РФ; − исследовать ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды зданий и сооружений, урегулированные нормами гражданского права. Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие аренду зданий и сооружений, а также практика их применения. Методологическая основа исследования. В работе применялись методы научного познания гражданско-правовых явлений и процессов, в том числе системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, логический, а также юридико-технические способы толкования правовых норм. Нормативная и теоретическая база исследования. В процессе работы исследовано отечественное гражданское законодательство, регулирующее договор аренды зданий и сооружений, изучены материалы судебной практики по данному вопросу. Использована общенаучная, теоретико-правовая, специально-юридическая и, прежде всего, гражданско-правовая литература, имеющая как прямое, так и косвенное отношение к избранной теме. Теоретическую основу исследования составили труды следующих авторов: М.И. Брагинского, П.Г. Буга, В.В. Витрянского, А.В. Волынцевой, С.П. Гришаева, А.В. Ерш, О.Б. Кругловой, И.Д. Кузьминой, В.М. Ланда, В.П. Мозолина, С.В. Сарбаш, А.П. Сергеева, О.Ю. Скворцова, С.А. Степанова, Ю.К. Толстого, О.В. Чумаковой, Г.Ф. Шершеневича и др. Структура работы определяется целями и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, подразделенных на параграфы, заключения, списка использованной литературы и нормативных актов, а также приложения. 
 
 
 
 
 

Аренда  зданий и сооружений 

    Статья 650. Договор аренды здания или сооружения 

    Комментарий к статье 650 

    1. Договор аренды здания или сооружения - самостоятельный вид договора аренды. Основной его признак - специфика предмета: здания и сооружения как отдельно стоящие объекты недвижимости отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.

    Договор аренды здания и сооружения возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный.

    2. Как объекты аренды здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории (к примеру, г. N, промышленная зона, нефтеперерабатывающий завод, корпус 2)); наименования (когда оно существует - например, спортивный комплекс "Динамо", Дом журналиста, Дом актера и др.); инвентарного номера, функционального назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости.

    Гражданский кодекс не поясняет различий между  зданиями и сооружениями. В каждом случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации).

    Гражданский кодекс не придает также юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные  правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений.

    Согласно  требованиям кадастрового и технического учета понятия "здание" и "сооружение" технически характеризуются как  архитектурно-строительные объекты  капитальной застройки: прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) - самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.

    Здания  предназначаются для постоянного  нахождения в них людей с целью проживания или работы и по функциональному назначению подразделяются на жилые и нежилые. Жилое здание в целом или в значительной части предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям (ст. 15 ЖК). Жилое здание на основе договора аренды может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК).

    Юридическое же лицо, в свою очередь, может использовать жилое здание только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

    К нежилым относятся здания, предназначенные  для постоянного нахождения в  них людей без цели проживания и используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей.

    Под сооружением понимается любой иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект. Сооружения имеют техногенную  природу, служат техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям, согласно требованиям органов кадастрового и технического учета, обычно относят: гидротехнические сооружения (плотины, каналы, водохранилища и проч.), объекты транспортной инфраструктуры (путепроводы, мосты, тоннели и проч.), портовые сооружения, атомные станции, тепло- и электростанции, спортивные сооружения (стадионы, бассейны) и другие инженерные сооружения.

    Предметом рассматриваемого договора могут быть именно здания или сооружения в целом, а не объекты, входящие в их состав и именуемые помещениями. Объекты, входящие в состав здания или сооружения, являющиеся частью целого, могут быть отнесены как к жилым (служебная квартира в здании школы), так и к нежилым помещениям (подвальное помещение, комната под офис в административном здании либо в спортивно-зрелищном сооружении и т.п.).

    Сдача внаем жилых помещений для  проживания в них регулируется гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". В  отношении же правового регулирования  договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий или сооружений, какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют. Поэтому, исходя из ст. 625 ГК, к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде, прежде всего те из них, которые относятся к аренде недвижимости, и нормы § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений" не вытесняют их. Подтверждением подобного подхода служит и различие в правовом регулировании аренды и купли-продажи помещений, расположенных в здании и сооружении. Если бы законодатель, как при купле-продаже, стремился унифицировать отношения, возникающие в связи с арендой зданий (сооружений) и расположенных в них помещений, то ничто не препятствовало бы ему в этом. Достаточно было бы по аналогии с § 7 гл. 30 ГК "Продажа недвижимости" расширить круг объектов аренды и назвать соответствующий параграф "Аренда недвижимости".

    Вместе  с тем в правоприменительной  практике на аренду нежилого помещения  в составе здания или сооружения зачастую в силу аналогии закона распространяют некоторые нормы об аренде здания или сооружения. Подобного подхода не избежал и Высший Арбитражный Суд РФ, признавая подлежащими государственной регистрации не все договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений, а лишь те из них, которые заключены на срок не менее одного года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7)). (Подробнее об этом см. комментарий к п. 2 ст. 651 ГК.)

    3. Комментируемая статья, как и  последующие нормы § 4 гл. 34, не  содержит каких-либо предписаний  о субъектах договора аренды  здания или сооружения. Согласно  же общим положениям об аренде  арендодатель по данному договору - любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду (см. ст. 608 ГК и комментарий к ней). Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

    Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом в пределах и в порядке, которые определены федеральным законодательством, осуществляет полномочия собственника в отношении  имущества, составляющего казну РФ, выступая арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" (СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 264). См. также Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492)).

    При сдаче в аренду государственных  зданий и сооружений нередко в  договоре наряду с арендодателем  называется и балансодержатель, который  не является стороной договора - арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности  лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель состоит в правоотношениях лишь с арендодателем, осуществляя техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта.

    К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления в отношении зданий и сооружений, приобретенных в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК, ст. 18, 19 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного (как правило, это территориальные органы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом), но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, определенную его уставом. С этой целью для получения согласия на совершение сделок предприятие представляет уполномоченному государственному органу информацию о прогнозе влияния результатов сделки на повышение эффективности деятельности предприятия в разрезе производственных и финансовых показателей (см. распоряжение Минимущества России от 5 ноября 2003 г. N 6155-р "О согласовании сделок федерального государственного унитарного предприятия в отношении закрепленного за ним в хозяйственном ведении федерального недвижимого имущества" (Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. 2004. N 10)).

    Арендатор - гражданин или юридическое лицо, но, как правило, это коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендатор жилого здания - только юридическое лицо (см. п. 2 ст. 671 ГК).

    4. Как следует из п. 1, здание или сооружение передается "во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору". Значит, возможна аренда, при которой арендодатель сохраняет за собой правомочие владения, предоставляя здание или сооружение только во временное пользование. Так, здание общеобразовательной школы, в котором в дневное время обучаются ее учащиеся, может быть передано другому образовательному учреждению в пользование на условиях аренды, к примеру, для проведения в вечернее время учебных занятий.

    5. В п. 2 закреплено соотношение специальных норм, посвященных двум видам договора аренды, предмет которых - недвижимость: договору аренды здания или сооружения и договору аренды предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входят земельные участки, здания и сооружения.