Земельный кадастр

§ landowners - who own land and enjoying the right of inheritable possession for life;

§ occupiers of land - the person owning, and enjoying the land lease contract *, sublease;

§ easement holders - the person entitled to the limited use of another's land.

Земельно-имущественные правоотношения

В связи с приданием земле двойственного значения - как природного объекта и природного ресурса, с одной стороны, и недвижимого имущества - с другой, соответственно изменилось и содержание земельных отношений, и, как следствие этого, возникла и определенная специфика их правового регулирования. Земельные отношения стали предметом правового регулирования одновременно земельного и гражданского законодательства. Разграничительный ориентир между ними установлен ст. 3 Земельного кодекса РФ. Так, в соответствии с п. 1 упомянутой статьи земельным законодательством регулируются те земельные отношения, которые связаны с использованием и охраной земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Именно эти отношения закон относит к земельным. 
В то же время п. 3 ст. 3 ЗК РФ установил, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также отношения по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным или иным специальным законодательством. 
Таким образом, все общественные отношения по поводу земли закон четко разграничил на земельные (по поводу использования и охраны земель) и имущественные (по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками и совершения сделок с ними). 
Однако в правоприменительной практике все оказалось значительно сложнее. Во-первых, отношения собственности на землю, т.е. по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, как и по совершению сделок с ними, наряду с нормами гражданского законодательства в значительной степени регулируются нормами земельного законодательства. 
Так, например, вопросы приватизации земель, установления условий пользования, ограничений и запретов, не говоря уже об обороте земель, особенно сельскохозяйственных, во многом регулируются нормами земельного законодательства. 
Во-вторых, земля как объект недвижимого имущества является основой жизни и деятельности человека и обладает установленным законом приоритетом охраны как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием ее в качестве недвижимого имущества (пп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). 
И наконец, в-третьих, законодательно установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (зданий, строений, сооружений), согласно которому все указанные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). 
Указанные выше обстоятельства ставят земельный участок как объект отношений в особый режим охраны и целевого рационального использования, который обеспечивается нормами земельного законодательства даже в тех случаях, когда эти отношения имеют имущественный характер. Примеров этому много. Наиболее заметным из них является Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который определяет и условия приватизации этих земель, и ограничения по их обороту, и особенности их использования. 
В силу того что эти отношения в значительной степени регулируются нормами земельного законодательства, естественно считать их земельными. В то же время их нельзя не отнести к гражданским отношениям, поскольку они имеют имущественный характер, а объектом их является земля как недвижимое имущество. 
Такая двойственность данной группы земельных отношений еще более усиливается, когда речь заходит о взаимосвязи и взаимозависимости правового и хозяйственно-экономического положения земельных участков с расположенными на них и прочно связанными с ними иными объектами недвижимости, например зданиями, строениями, сооружениями, водными объектами и т.п. Здесь оборот земельных участков совмещается с оборотом упомянутых иных объектов недвижимости в рамках единых действий. 
При совершении гражданско-правовых сделок земельный участок и расположенные на нем и прочно связанные с ним иные объекты недвижимости в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу, выступают в виде единого земельно-имущественного комплекса, являющегося и единым объектом отношений. Земельно-имущественный комплекс является объектом гражданско-правовых отношений, поскольку составляющие его элементы (земельный участок и прочно связанные с ним другие объекты недвижимого имущества) представляют собой объекты имущества. В то же время эти отношения нельзя не назвать земельными по причинам, которые были изложены выше. Из всего сказанного выше следует, что гражданско-правовые отношения, объектом которых является земельный участок в любой форме, т.е. в комплексе с иным имуществом или вне его, правомерно считать земельно-имущественными отношениями. Собственно, в правоприменительной практике земельно-имущественные отношения именно в таком их понимании уже давно принимаются в качестве предмета как гражданского, так и земельного права. 
В смысле изложенных выше положений отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками как объектами имущества, всегда (а не только применительно к земельно-имущественным комплексам) являются отношениями земельно-имущественными, регулируемыми нормами как гражданского, так и земельного законодательства. 
Земельно-имущественный комплекс как единый объект земельно-имущественных отношений представляет собой сложную вещь, состоящую как минимум из двух элементов: земельного участка и прочно связанных с ним других объектов. В связи с этим возникает вопрос о главной вещи в комплексе. 
Вопрос этот имеет большое практическое значение, так как главная вещь комплекса определяет юридическую судьбу иных его объектов, являющихся в этом случае принадлежностью главной вещи. 
Земельным и гражданским законодательством этот вопрос решается по-разному. 
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного права является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все расположенные на земельном участке объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Тем самым однозначно земельный участок определен в качестве главной вещи в земельно-имущественном комплексе. Это же подтверждается и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который устанавливает, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, равно как и отчуждение зданий, строений и сооружений без земельного участка при тех же условиях, не допускается. 
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случаях реквизиции, конфискации зданий, строений и сооружений, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). 
Между тем гражданское законодательство при решении аналогичных вопросов исходит из того, что главной вещью земельно-имущественного комплекса являются расположенные на земельном участке строения и сооружения, судьбе которых следует земельный участок в той или иной его части (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ). 
Коллизионность норм указанных отраслей права еще раз подтверждает изложенные выше соображения об особой роли земельного участка в совокупности объектов недвижимого имущества. Исходя из того что нормы земельного законодательства имеют более специальный характер, а также в силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует все же признать, что положения Земельного кодекса о земельном участке как главной вещи в земельно-имущественном комплексе являются предпочтительными. 
 Land-property relationship 
  
In connection with the giving of the dual value of the land - as a natural property and natural resources, on the one hand, and real estate - on the other, respectively, and changed the content of land relations, and as a consequence, there was a definite and specific features of their regulation. Land relations were the subject of legal regulation of both land and civil legislation. Demarcation between the reference station is installed. 3 of the Land Code. Thus, in accordance with paragraph 1 of that Article are regulated by the laws of land tenure, which are related to land use and protection as the basis for life and work of the people living in the territory. It is this relationship relates to the law of the land. 
At the same time, Section 3, Article. 3 LC RF stated that the property relations of possession, use and disposal of land and the relationship to the commission deals with them are governed by civil law, unless otherwise provided in the land or other special legislation. 
Thus, all social relations on the land law clearly delineated on the ground (on the use and protection of land) and interest (on the possession, use and disposal of land and making deals with them). 
However, in practice, all law enforcement was much more difficult. First, the ratio of land ownership, ie to possess, use and disposal of land, as well as to the commission deals with them, along with the civil law is largely regulated by the provisions of land legislation. 
For example, the privatization of land, establishment of conditions for use, restrictions and prohibitions, not to mention the turnover of land, especially agricultural, largely regulated by the provisions of land legislation. 
Secondly, the land as real property is the foundation of human life and activity and has the statutory priority for protection as an essential component of the environment and the means of production in agriculture before using it as a real property (§ § 6 § 1 of Art. An LC Code). 
And finally, the legislation establishes the principle of unity of the fate of land and is firmly associated facilities (buildings, structures), according to which all the objects follow the fate of the land, except in cases established by federal law (§ § 5 para . 1 tbsp. an LC RF). 
The above facts give the land as an object relations in the special regime of protection and trust management, which ensures standards of the law of the land, even in cases where these relations have a material nature. Examples of this are many. The most notable of these is the Federal Law on Agricultural Land, which also determines the conditions for privatization of land and restrictions on their turnover, and usage. 
Due to the fact that these relations are largely governed by rules of law of the land, it is natural to consider their land. At the same time they can not be attributed to the civil relations, because they are proprietary in nature, and is the object of their land as real estate. 
This duality of this group of land relations is further enhanced when it comes to relationships and interdependence of economic and legal and economic status of land located on them and strongly associated with other real estate such as buildings, structures, buildings, water bodies, etc. n Here, the turnover of land combined with the turnover referred to other real estate in the united action. 
When making civil legal transactions and land located on it, and firmly associated other real estate in cases where they belong to one person, act as a single land and property complex that is a single entity and relationship. Land and property system is the subject of civil-legal relations, as its constituent elements (land and permanently attached to it other real estate objects) are objects of property. At the same time, these relationships can not be called the land for reasons that were outlined above. From the above it follows that the civil law relations, the object of which is a plot of land in any form, that is, in combination with other assets, or is it legitimate to consider the land and property relations. In fact, in law enforcement practice of land-property relationship in that sense they have long been accepted as a subject of both civil and land rights. 
In terms of the above provisions of the relations of ownership, use and disposal of land as objects of property, always (and not just in relation to land and property complexes) are the relations of land and property governed by rules of both civil and land legislation. 
Land and property system as a single entity land and property relations is a complex thing, consisting of at least two elements: the land and is firmly connected with it other objects. In this connection the question arises of the main things in the complex. 
This question is of great practical importance, since the main thing is the complex determines the legal fate of its other facilities, which in this case, membership of the main things. 
Land and civil legislation to address this issue differently. 
In accordance with paragraphs. 5 § 1 of Art. An LC RF one of the principles of land law is the unity of the fate of the land and well-related objects, according to which all are located on a plot of real estate follow the fate of the land, except in cases established by federal law. Thus, clearly defined land as the main thing in the land and property sector. This is also confirmed by paragraph 4 of Art. 35 LC RF, which establishes that the alienation of land without it being buildings and structures, if they belong to the ownership of one person, as well as the alienation of buildings and structures without land under the same conditions, is not allowed. 
The same order of alienation belonging to one person of the land and located on real property it must be applied at the termination of land rights in cases of requisition, confiscation of buildings and structures, foreclosure of the said property for the obligations of the owner (see Resolution of the Plenum of the Supreme ArbitrationCourt on March 24, 2005 N 11 "On some questions connected with the use of land laws"). 
Meanwhile, the civil law in dealing with similar issues comes from the fact that the main thing the land-property complex is located on the land, buildings and structures, which follows the fate of the land in any part of it (v. Art. 242, 243, 237 CC Code). 
Conflict rules specified branches of the law once again confirms the above considerations about the special role of land in the aggregate of real estate. Based on the fact that the rules of land law have a special character, as well as by § 3 of Art. 3 LC RF should still acknowledge that the provisions of the Land Code of the land as the main thing in complex land and property are preferred.

Земельно-правовые нормы

Земельно-правовая норма, как и всякая иная правовая норма, имеет свою внутреннюю структуру, т.е. составные части, связанные между собой определенным логическим содержанием. Таких частей в земельно-правовой норме три: гипотеза, диспозиция и санкция.

Гипотеза представляет собой описание условий действия правовой нормы. При этом "условие" не обязательно должно быть подробным описанием, обычно лишь указывается на то или иное фактическое обстоятельство, событие, действие. Так, в законодательстве о земле содержится немало статей, в которых указываются очень краткие фактические обстоятельства, необходимые для применения данной правовой нормы. Этим фактическим обстоятельством может быть, например, то, что пользователем земли является гражданин или государственная, общественная организация. В других нормах имеется в виду гражданин не вообще, а, например, проживающий в городе, на селе; та или иная организация может быть пользователем земель сельскохозяйственного назначения, гослесфонда и т.п. В гипотезе не обязательно присутствие слова, указывающего на условие, но оно всегда подразумевается.

Вторая часть правовой нормы - диспозиция, которая указывает, каким должно быть поведение людей (организаций, предприятий, учреждений) при наличии предусмотренных гипотезой фактических обстоятельств или условий. Так, если гражданин выразит желание заниматься индивидуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве и если он имеет опыт и способности для этого (гипотеза), ему должен быть предоставлен земельный участок для ведения крестьянского хозяйства. В каких размерах, в какой местности, на каком праве, при каких условиях - ответы на эти вопросы надо искать в диспозициях других правовых норм.

Санкция - это элемент правоохранительной нормы. Она, естественно, может отсутствовать в правовой норме, рассчитанной на регулирование положительных действий. Правоохранительная же норма предусматривает меры воздействия к нарушителям земельного законодательства, т.е. к лицам, не соблюдающим предписания регулятивной нормы. Санкция может быть не только наказывающей (штрафной), но и просто правовосстановительной, рассчитанной лишь на восстановление нарушенного права.

Особенность охранительной нормы в земельном праве состоит еще и в том, что эта норма может не содержать самой санкции, если эта санкция содержится в других отраслях законодательства. Так, уголовно-правовые санкции за общественно опасные земельные правонарушения надо искать, как известно, в Уголовном кодексе РФ; административно-правовые санкции - в Кодексе об административных правонарушениях. Восстановительная санкция содержится в ст. 15 Гражданского кодекса, в которой указано, что правонарушитель обязан возместить потерпевшей стороне убытки в полном объеме. Учитывая это, охранительные нормы в земельном законодательстве могут быть достаточно краткими, например в виде формулы: убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, подлежат возмещению в полном объеме (ст. 62 Земельного кодекса РФ). Сам характер возмещения содержится, как было указано, в другой правовой норме.

Необходимо также иметь в виду, что любая правовая норма, в том числе и земельно-правовая, рассчитана на некие обобщенные, типичные ситуации и не всегда достаточно однозначно может быть применена к конкретным случаям. Это требует вдумчивого изучения правовой нормы и возникающих на ее основе земельных правоотношений. Процесс познания правовой нормы, т.е. уяснения ее подлинного смысла и рамок практического применения, называется толкованием правовой нормы.

Толкование может быть легальным (официальным) и научным (неофициальным). Легальное толкование дается самим законодателем или управомоченным им органом. Оно является обязательным для практического применения.

Научное толкование дается учеными-правоведами или научными учреждениями. Оно имеет рекомендательный характер и не является обязательным для практического применения. Процесс познания осложняется иногда тем, что во избежание нежелательных повторений в законодательстве о земле имеются отсылочные нормы, т.е. нормы, которые не излагают полностью их содержания, а отсылают к другим статьям данного или даже иного нормативного акта.

В земельном законодательстве имеется множество норм, которые по способу правовых предписаний призваны усилить регулятивную и правоохранительную функции земельного права. Это обязывающие, запрещающие и управомочивающие нормы.

Обязывающая (императивная) норма провозглашает обязанность совершить определенное активное действие. Так, ст. 13 ЗК РФ обязывает всех владельцев земли осуществлять комплекс мероприятий по охране своих земель.

Запрещающая норма устанавливает обязанность не совершать действий, запрещенных этой нормой. В отличие от обязывающих норм, требующих активных действий, запрещающие нормы предписывают воздерживаться от совершения действий, нежелательных с точки зрения закона. Например, ст. 14 ЗК РФ запрещает осуществлять производство и реализацию сельскохозяйственной продукции на землях, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению.

Управомочивающая (разрешающая) норма дает право участникам земельных отношений совершать определенные действия, указанные в данной норме (например, производить посевы и насаждения, сдавать угодья в аренду и т.д.).

The land-law

Land-norm, like any other rule of law, has its own internal structure, ie components associated with each specific logical content. Such parts in the land and the legal norm three: a hypothesis, the disposition and sanction.

The hypothesis is a description of the conditions of the legal norm. The "condition" is not necessarily a detailed description, usually only points to a particular factual circumstance, event, action. Thus, the law of the land contains many articles, which set out a summary of the factual circumstances necessary for the application of the legal norm. This is the actual fact may be, for example, that the land user is a citizen or a government, non-governmental organization. In other rules we have in mind is not a citizen at all, but, for example, living in the city, the countryside, an organization can be a user of agricultural land, state forest, etc. In the hypothesis is not necessarily the presence of the word, pointing to the condition, but it is always implied.

The second part of the legal standard - the disposition, which indicates what should be the behavior of people (organizations, enterprises, institutions) under the hypothesis of the presence of facts or conditions. For example, if a citizen expresses a desire to engage in self-employment in agriculture, and if he has the experience and ability to do this (the hypothesis), he should be given land to farm management. In what amounts to which the area on which the right, under any circumstances - the answers to these questions are to be found in the disposition of other legal norms.

Sanction - an element of law enforcement standards. It is, of course, may not have the legal rate, calculated on the regulation of positive action. Law enforcement is the norm provides for sanctions to violators of the law of the land, ie to persons who do not comply with the requirements of the regulatory standards. The penalty may be not only to punish (penalty), but simply pravovosstanovitelnoy calculated only on the restoration of the right.

Feature of the protective regulations in the land law is still in the fact that this rule may not appear in penalties if the sanction is found in other branches of law. Thus, criminal sanctions for offenses socially dangerous ground to be found, as we know, the Criminal Code of the Russian Federation, legal and administrative sanctions - in the Code of Administrative Offences. Restorative sanction contained in Art. 15 of the Civil Code, which states that the offender is obliged to compensate the injured party for losses in full. With this in mind, conservative norms in land laws may be quite short, such as a formula: losses caused by infringement of the rights of land owners, land owners, land users and tenants, shall be reimbursed in full (Article 62 of the Land Code). The very nature of compensation contained, as was pointed out in another legal norm.

It should also be borne in mind that every legal norm, including land and legal, is designed for certain distributions, typical of the situation and not always clearly can be applied to specific cases. This requires a thoughtful study of the legal norms and emerging on the basis of land law. The process of cognition of legal norms, ie understanding of its true meaning and scope of practical application, called the interpretation of legal norms.

Interpretation may be legal (official) and scientific (unofficial). The legal interpretation is given by the legislator or his jurisdiction to authority. It is mandatory for practical applications.

The scientific interpretation given by legal scholars and academic institutions. It is advisory in nature and is not necessary for practical application. The cognitive process is sometimes complicated by the fact that in order to avoid undesirable repetitions in the law of the land are referential rate, ie rules that do not pose all their contents, and refer to other articles of this or any other instrument.

In the land laws, there are many rules that in the way of legal requirements designed to enhance the regulatory and enforcement functions of the land law. This binding, prohibiting and authorized the norm.

Binding (imperative), the norm proclaims the duty to take some action. For example, Art. 13 LC RF requires all owners of the land to carry out a set of measures for the protection of their lands.

Prohibiting the norm establishes the obligation not to commit acts prohibited by this rule. In contrast to the binding rules that require active measures to prohibit the norm to refrain from actions adverse to the terms of the law. For example, Art. 14 LC RF to prohibit the production and sale of agricultural production on land that is exposed to radioactive and chemical contamination.

Authorized the (resolution) rule entitles participants of land relations to perform certain actions specified in this standard (for example, to produce crops and plantations, to take land on lease, etc.).

§ 1. Предмет земельного права

Земельное право представляет собой отрасль права, регулирующую общественные отношения, связанные с предоставлением, использованием и охраной земельных участков.

Земельные участки в настоящее время имеют две основные характеристики:

- земельные участки как  объекты недвижимого имущества, выступающие в качестве объектов  гражданских прав и обязанностей, включенные в гражданский оборот;

- земельные участки как  природные объекты, которые описаны  человеком как объекты прав, но  в то же время которым свойственны  такие характеристики, как нерукотворность, неперемещаемость, неэластичность  и др., которые выделяют земельные  участки из стандартного перечня  объектов недвижимого имущества.

Отношения, регулируемые земельным законодательством, подразделяются на три группы.

1. Отношения по предоставлению  земельных участков. Несмотря на  реформирование земельных отношений  в течение последних двадцати  лет, большинство земельных участков  по-прежнему находится в государственной  собственности. Следовательно, современное  земельное право уделяет большое  внимание процедуре передачи  земельных участков частным землепользователям  в собственность или аренду. При  этом отношения предоставления  не свойственны реализации вещных  прав на недвижимое имущество. Наоборот, деятельность по предоставлению  носит характер реализации государственной  земельной политики, зачастую в  ущерб сиюминутным экономическим  интересам. Так, возможность льготного  выкупа земельных участков собственниками  объектов недвижимости существенно  снижает объем средств, поступающих  в соответствующие бюджеты. Однако  это приводит к созданию большой  группы собственников земельных  участков, которые приобретают возможность  привлечения средств под залог  недвижимости, в том числе и  земельных участков, тем самым  создавая на перспективу новые  возможности для кредитного и  банковского развития.

2. Отношения по использованию  земельных участков, в свою очередь, подразделяются на отношения  по использованию земельных участков  в качестве средства производства  и отношения по использованию  участков для строительства. В  силу своих природных свойств  земельные участки могут как  быть застроены, т.е. использоваться  как операционный базис для  размещения зданий, сооружений, так  и использоваться для выращивания  сельскохозяйственной продукции, лесных  насаждений и др. В настоящее  время доходность использования  земельных участков для строительства  в десятки раз выше, чем использования  земельных участков в качестве  средства производства. Соответственно, законодатель устанавливает возможность  застройки только для участков, которые непригодны для производства  сельскохозяйственной или лесохозяйственной  продукции в силу отсутствия  плодородия.

3. Охрана земельных участков  предполагает защиту земельных  участков от двух видов негативного  воздействия: антропогенного и природного. Земельные участки, являясь природными  объектами, подвержены естественным  негативным процессам. В то же  время, будучи активно включенными  в хозяйственную деятельность, земельные  участки сильно зависят от  негативного воздействия как  в процессе, так и в результате  хозяйственной деятельности человека.