Виды вещных прав по «Концепции развития гражданского законодательства»

Здесь можно констатировать достоинства сочетания гражданского и земельного, природоресурсного законодательства, при котором региональное правотворчество не должно выходить за рамки компетенции Российской Федерации, устанавливающей общие правила поведения в имущественных отношениях, и использовать совместную и собственную компетенцию в области регулирования земельных, иных природоресурсных отношений.

В Концепции не без оснований предлагается установить вещные права на земельные участки, также на участки недр, водные объекты, которые должны быть принципиально едиными с вещными правами на земельные участки. Принципиально - они и сейчас едины, а в частности, сами авторы Концепции предлагают установить их публично-правовые ограничения в кодексах и законах об отдельных видах природных объектов. В чем же будет состоять модернизация ГК РФ?

Что касается предложений о введении в текст Кодекса терминов "суперфиция", "эмфитевзис", "узуфрукт", то представляется, что в большей степени целесообразно руководствоваться восприятием российского правоприменителя, который трудно привыкает к новым терминам, особенно иностранного происхождения, а введение усложненных формул не вызывает поддержки с учетом необходимости обеспечения доступности законодательных требований для тех, на кого они распространяются, прозрачности их реализации.

Трудно согласиться с предложениями передать регистрацию некоторых вещных прав, в том числе на земельные участки и иные природные объекты, в арбитражные суды (как это предусматривается законодательством ряда зарубежных стран), что, по мнению авторов Концепции, призвано повысить ее законность и добросовестность.

Судебная система испытывает в настоящее время такие перегрузки от количества и характера дел, что добавление ей новых функций, не обусловленных рассмотрением конкретных споров, еще более затруднит перманентную, продолжающуюся два десятилетия и никак не заканчивающуюся судебно-правовую реформу.

Механический перенос многих положений федеральных законов о земле и других природных ресурсах в ГК РФ не принесет автоматически повышения эффективности и добросовестности исполнения их природоохранных предписаний. Оптимальное сочетание в настоящее время гражданско-правовых и земельно-правовых требований в ЗК РФ предусматривает: 1) прямую ссылку в ЗК РФ на нормы ГК РФ; 2) воспроизведение, переложение в ЗК РФ нормы ГК РФ с учетом специфики землепользования; 3) автономное изложение в ЗК РФ специфических земельно-правовых и природоохранных требований.

Предложение об устойчивости отношений по обороту земельных участков и иных природных объектов, включенных в оборот, по-прежнему заслуживает поддержки (хотя острота проблемы, существовавшая в 90-х гг. прошлого века, миновала), но не путем полного переноса регулирующих их норм из природоресурсных актов в ГК РФ, а путем сохранения ведущей роли ГК РФ в обеспечении стабильности имущественных отношений и структуры регулирования природоохранных, природоресурсных отношений.

Публичный, общественный характер природопользования и природоохраны достигается посредством принятия и реализации федеральных законов о земле и иных природных ресурсах, которыми определяются особенности и ограничения оборота природных объектов как вещей, имущества и обеспечиваются в приоритетном порядке природоохранные требования к ним как к природным компонентам, элементам окружающей среды.

Таким образом, не представляются перспективными попытки бесконечного расширения, превышения поля действия норм гражданского законодательства в отношении природных ресурсов, нуждающихся в повышенной публичной защите. Универсальный, апробированный тысячелетиями набор частноправовых методов обеспечения права собственности является применимым к полноценному гражданскому обороту, но из него изъяты либо в нем ограниченно представлены природные объекты.

Многочисленные факты незаконного захвата водоохранных зон водоемов, земель особо охраняемых природных территорий, лесных участков вопиют и требуют усиления государственного, муниципального, общественного контроля за землепользованием, повышения административной ответственности за земельные правонарушения. Этому должно способствовать давно определенное четкое формулирование пределов действия гражданского, земельного и иных отраслей российского законодательства, которое остается основополагающим в принципе и в связи с признанием равноправных частной, государственной и муниципальной форм собственности[2].

Что касается земли, то по сравнению с другими вещами количество и масштаб особенностей достигают здесь такого уровня, что переходят в иное качество, предполагающее приоритетность публично-правовых форм регулирования, не исключающих и диспозитивных методов. Регулирование охраны и использования земли осуществляется исходя из представлений о ней прежде всего как о природном ресурсе, средстве производства в сельском и лесном хозяйстве, основе жизни и деятельности и как о земельном участке - недвижимом имуществе, объекте права собственности.

Первое качество (свойство) земли служит предметом регулирования земельного законодательства, отражающего публичные и частные интересы и имеющего преимущественно публичный характер, второе - гражданского законодательства, представляющего частные и публичные интересы и содержащего в основном частноправовые предписания. На основе этих общих соображений о соотношении земельного и гражданского права обсуждение конкретных норм ЗК РФ, заслуживающих либо не заслуживающих перемещения в ГК РФ, может быть продолжено.

2.      Виды вещных прав по «Концепции развития гражданского законодательства»

«Концепция» предлагает закрепить в ГК следующий исчерпывающий перечень вещных прав:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности;

- право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис);

- право застройки земельного участка (суперфиций);

- сервитут;

- право личного пользовладения (узуфрукт);

- ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право;

- право приобретения чужой недвижимой вещи;

- право вещных выдач;

- право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности.

2.1 Сервитуты

Имеющееся нормативное регулирование сервитутов в тексте ГК, по мнению авторов «Концепции», недостаточно, главным образом вследствие отсутствия определения содержания сервитутов, хотя их содержание как вещных прав должно исчерпывающим образом определяться законом. Содержание каждого сервитута должно быть хотя бы укрупненно раскрыто в ГК.

В ГК должен быть закреплен перечень возможных сервитутов, состоящий из: а) сервитутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б) коммунальных сервитутов; в) строительных сервитутов - для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка; г) сервитутов для пользования участком недр; д) сервитутов мелиорации.

В качестве общего положения можно предложить деление сервитутов на положительные и отрицательные. По общему правилу, сервитут состоит в обязании собственника служащей вещи пассивно претерпевать воздействие на его вещь со стороны сервитуария и только в случаях, прямо предусмотренных законом, в силу сервитута может предполагаться совершение активных действий собственником служащей вещи.

Сервитут должен быть объективно обусловлен. Пользование господствующей вещью по ее назначению должно представляться невозможным без того, чтобы допустить ограниченное пользование чужой вещью. При этом пользование чужой вещью должно приносить новое качество господствующей вещи, которое отсутствовало в ней без сервитута. Сервитут должен осуществляться наиболее экономичным способом и не должен полностью или в значительной мере лишать собственника служащей вещи правомочия пользования.

Следует установить, что сервитут не может быть отчужден отдельно от права собственности на господствующую вещь.

Сервитут может существовать только в отношении недвижимой вещи и только в пользу недвижимой вещи, причем недвижимые вещи должны быть таковыми по своей природе, а не в силу закона.

Сервитут бессрочен, но не вечен. Сервитут существует вплоть до отпадения оснований его установления.

Поскольку ни один, ни даже несколько сервитутов не могут исчерпать обременяемое право собственности, постольку могут существовать несколько сервитутов, обременяющих служащую вещь, в том числе относящихся к разным господствующим вещам. Несколько сервитутов могут быть как одного, так и разных видов. Соотношение нескольких сервитутов на одну вещь определяется принципом старшинства.

Сервитут, по общему правилу, является платным. Сервитут не может быть безвозмездным, если он установлен в целях коммерческого использования вещи или в случае, когда собственник служащей вещи не получает каких-либо выгод от ее использования другим лицом.

По общему правилу сервитут устанавливается соглашением сторон, заключаемым в письменной форме. Если стороны не могут прийти к соглашению об установлении сервитута, сервитут может быть установлен по решению суда, которое в этом случае заменяет соглашение. Возникновение и прекращение сервитутов подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Сервитуты могут устанавливаться и прекращаться в силу давности.

2.2 Право застройки и право постоянного владения и пользования

По мнению авторов концепции, следует расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды.

Вещные права на иные природные объекты (участки недр, водные объекты) должны быть принципиально едиными с вещными правами на земельные участки. Перечень, субъекты, объекты и содержание соответствующих прав должны быть закреплены в ГК. Публично-правовые ограничения, касающиеся этих прав, могут быть установлены кодексами и законами об отдельных видах природных объектов.

Должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. Обе модели данных прав предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком.

Право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые.

Право застройки является: а) срочным (от 50 до 199 лет); б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом.

Право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации.

После истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.

При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции "единого объекта". В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет "более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар).

Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на определенный период могут быть установлены иные переходные положения.

Право застройки может быть использовано также для тех ситуаций, когда собственник здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не имеет каких-либо прав на последний. В этом случае в силу прямого указания закона за собственниками зданий и сооружений может быть признано право застройки на данный земельный участок.

Право постоянного владения и пользования предназначено, прежде всего, для ведения сельскохозяйственного производства на земельном участке. Содержание этого права - владение и пользование земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права. Постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности, могут быть возведены обладателем данного вещного права, как правило, если они носят характер временных построек.

Право постоянного владения и пользования является: а) бессрочным (однако по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее пятидесяти лет); б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным, причем размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления.