Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Января 2014 в 02:57, шпаргалка

Описание работы

Работа содержит ответы на вопросы для экзамена (зачета) по "Оценке недвижимости"

Файлы: 1 файл

4_kurs_Zima_Otsenka_nedvizhimosti_Dolgova_Shpo (1).doc

— 128.50 Кб (Скачать файл)

 

 

 

21) Дох подх- это совок метод оценк стоим, снов на опред ожидан дох от испол объ оцен.Общ хар-ка подх ФСО №1. Баз полож.1) Подх основ на постулате- благораз покупат не заплат за недвиж больше, чем текущ оценка кач и кол-во дохода, котор эта недвиж способн принос. 2) Принцип: ожидания, замещения, спроса и предл. 3)Осн ценообр фактор выступ буд доход. Стоим недв по дох подх опред как текущ стоим буд дох. Для обосн примен дох необх налич след услов:онев объ принос больш велич дох, велич буд дох можно дост точно предел, риски присущ недв можно оценить. 4) В осн подх полож показ доход.Совр взгляд на оценку дох недв подр на 2 источ дох: аренд плат, часть дох от коммерч экспл собст. Аред плата наиб широко испол баз для опред доходн недв.Различ след виды доход: Потенц Вал Дох - дох,кот можно получить от недв при 100% ее исп. ПВД=S сдав в арен – Аренд ставка за 1 кв. м.; Действ Валов Дох. ДВД=ПВД-потери от недоисп площ и при сборе аренд плат.+прочие дох от рын испол.; Чист Операц Дох(NOI)-дейст вал дох за минус операц расх за год за искл амортизац.Операц расх-расх, необх для норм функ объ недв для воспр ДВД.Принято дел это расх на 3 катег:условн-постоян(не завис от степен экспл загр объ), услов-перемен(завис от экспл загр объ), расх на замещен(на замен коротко жив элемент). 5) В рамк подх испол 2 гр метод:мет капитал дох и метод дисконтир дох.Необх и обяз услов примен мет капит явл дох от недв долж быть примерн на одн и том же уровне. 6) Приимущ метод:учит перспект разв недв,наиб обосн с т.з. инвест мотив. Недост:подх являя умозрительн,тркдн при выборе прогноз,проблем при сборе данных о дох аналог.

 

22) V=NOI/R. R-ставка капит,NOI-репр велич,ожид чист годов опер дох,I-стоим недв.Основ и обяз услов примен метод явл предпол,что дох в буд бкдкт приблиз на 1 и том же уровне.Мет капит дох опред рын стоим недв путем конвер дох.Мет опред коэф капитал. 1)Мет прям капитал.Осн на рынд анн по цен продаж и различ ЧОД анал объ может вычисл коф капит. R=1/m m(знак суммы)i=1 NOI i/V i. NoIi- чист опер дох I объ аналг.m- кол-во анал.Vi-цена i-го аналог. 2) Мет с учет возмещ капит затр с коррект на измен стоим актив.Коэф капит согл дапн мет сост из 2 част: R=on+of. Оn-ставка доходн инвест,явл компенс кот должна выплач инвест за счет рын ср-в с учет риска и др. Of-норма возвр капит,т.е. погаш суммы первон вложен. On рассчит метод кумулятив построен: безриск ставка доход(% ставк наиб надежн банк)+Прем за риск влож в недв(учит возм случ потер потреб стоим объ)+Прем за низк ликв недвиж(учит невозм немедл возвр влож инвест)+Надбавк за инвест менеджм(учит коэф недогр и недосбор плат).Of не рассчит если сумма капит влож в недв ост неизмен и будет возвр при ее перепрод. OF рассчит если прогноз измен стоим актива. Сущ 3 спос нах of: *Прямолинейн возвр капит(мет Ринга) R=on+1/n n-ост срок экон жизни. *Возвр капит по фонду возмещ и стоим дох на инвест (м Инвуда) R= on+SFF(n;on)= on+on/(1+on)в степ n)-1= on/1-1/(1+on)в ст n – 1/a(n;on). SFF(n;on)-коэф факт фонда возмещ. *Мет возврат капит по фонду капит и безриск ставки. (М Хоскольда). R=ON+SFF(n;iбезриск)= ON+iбезриск/(1+iбезр)в степ n – 1. 3) Мет связн инвестиц. Если объ недв приобр с помощ собств и заемн капит долж удовл требов доходн на обе част инвест. R=M*Rm+(1-M)*Re. Re-коэф кап для собст капит.Re=год ден поток до выпл недв/Велич собст капит.Rm-коэф капит дан заемн капит. Rm=ежегод выпл по обсл дома/сумма ипотеч кред.

 

 

 

 

 

 

24) В общ случае содерж затр подх предусм опред стоим объ недв на основе учета затрат на созд такого же объ как нов с коррект на все виды износов и устар хар для объ оценки.2. осн на постул: типич покуп вряд ли пожелает платить за объект недвиж бол того, что может стоить приобр равн земел участка и создание на нем улуч .Осн ценообй фактор – понес затр.3. Тип исх инфор для применения затр подход. 2 типа: 1-все расчеты, связ с определ стоимости нового строит на основе нормат данных, которые являются общедоступ.2- объед сведения о рынке земел участ, доход инвест в строит объ соответствующего типа, факторов рыночной среды, определ функц и внешнее устар оценив объ. 4.Пинципы: пр замещения (покуп не платит больш той сумм,кот необх для покуп анал объ);пр наиболее наилуч и наиболее эффек исп (распростр как на оценку зем участка с анализом различ вар застройки, так и на улучш участка с определ вар использ, который обеспеч наиболее выс стоим объ);пр спроса и предложения (предусм влияние соотно спроса и предл на ценообр в строит);пр остаточной прод-и (позв выделить стоим зем участка из стоимединого обънедв);пр оптим эконом величины (позволяет определ критерии оценки потребит свойств улуч и выявить оптим геометр характ земел участка для разл вар застр); принцип вклада (затраты на создание разл улучш объ недв не всегда могут обеспеч полож вклад в его стоимость).5. Сфера применения подхода: при оценке строящ, новых и относ недавно введ в экспл объектов, для кот расчет стоимости строит может быть наиб точно обосн; при оценке специализ объектов, не относящ к доходной или жилой недв, и для которых не могут быть выявл и прим данные о сделках с сопост объ; при оценке для целей налогообя, если налогообл база должна учит затраты на создание имущ; при оценке для целей страх рисков, связанных с наруш целостности строит констр и для других целей.6. В соотв с ФСО №1 «Затр подх– совок методов оценки стоимости объекта оценки, основ на определении затрат, необход для воспрлибо замеще объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затр на замещ затраты, необх для созд анал объ с исп матер и техн, примен на дату оце».Процесс опред стоимости объекта недвиж как зем участка с улучш: Сон=Сзу+ВС+ПД-Ин, Сон-стоим оцен объ недв, р; Сзу-стоим земельн уч,руб; ВС-восстан стоим улучш,р; ПД-предприним дох,руб; Ин-накопит износ обънедв,р.Вел накоп износа предст собой сумму трех состав – физ износа, функц и внешнего устар: Ин=Ифиз+Уфунк+Увн.Полн восстановит стоим (ПВС)- сумм стоим воспроизв или стоим замещ улучш и велич предприним дохода, рассчит на дату оценки: ПВС=ВС+ПД.Если величина предприним дохода рассчит не в денеж един, а в относит велич Кпд, соответств ставке дохода на инв, то выраж примет след вид:ПВС=ВС(1+Кпд).7. Этапы оценки недв: 1 Исслед рынка недвиж с определ основных эконом и потребит параметров сегмента, к кот относится объект оценки в соот с вариантом его наиболее эффект исп. 2 Сбор и анализ инф о тех, экони прочих харак объ оценки и его окруж. 3 Расчет стоимнового строит, улучш на дату оценки. 4Опред предприним дохода на основе данных об инвест в строит недвиж соответс типа.5 Оц велич накопл износа улуч с учетом физ износа, а также функц и внешнего устар. 6 Оц стоим земел участка как своб от улуч и дост для наиб эффек испол.7 Определ расчет знач стоим объекта недвиж как суммы стоим земел участка, восстан стоим, увелич на предпр приб и уменьш на вел накоп износа улуч с учетом вар наиб эффек исп объ.8.Преимущ:хорошая инф база для прим; наиб надежен при оценке новых или недавно постр объ, готовых для более эффект использ; оценка на основе затр подхода является целесообр и (или) единственно возмв целом ряде случаев.Недостатки: атраты не всегда эквивал рын стоим;попытки достиж более точного резул оценки сопровя быст ростом затрат труда; проблем расчета стоимости воспроиз старых стр; проблем оценки земельных участков в РФ; сложность опреде величины износа старых зданий и сооруж.

 

 

 

 

25.в современ услов строит-ва основн уч-ми проц созд объ м б:инвестор,девелопер(концепц застройки зем уч),проектировщ(проектно-сметндокументац),застройщик/заказчик/генПодрядчик(контроль),подрядчики(провед специализир работ).уч-е в проекте выраж в виде3осн показ:ст-ть гот строит продукт,затрат на строит и прибыль инвестора(предприним дох-д/прибль девелопера).сметн ст-ть строит-ва-сумм затрат необход д/проведен полн цикла строит-ва в соотв с проектом.она явл основ д/опред кап вложен,финансир строит,формир цен на строит продукц,расч за выполнен подрядн работ.сущ строит нормы и правили(СНиП) и др сметн нормат,они обяз д/всех предпр,кот привлек ср-ва гос Б и внебюдж фонд,а за свой сч-сметн нормат нос рекоменд хар-р.сметн нормативы-комплекс сметн норм,расцен и цен,объед в отдельн сборник.сметн норм-совокупн рес-в,устан д/принят измерит строит,монтажн и др раб.ресурс-затрат труда,времен,потребн в матер,издел и конструкц.сист ценообразов пост развив и поэт в проц выполнен работ по оц имущ нужн следит за обновлен соотв баз и документац.в наст врем проект-сметн документ д составл в базисн ур-не цен по состоян на 01.01.2000г.при составлен смет примен след метод опред ст-ти:ресурсный(калькулиров в текущ/прогнозн ценах и тарифах рес-в),ресурсно-индексный(калькулир в базисн ур-не цен и тариф рес),базисн-индексн(основ на использ текущ индекс к ст-ти опред на базисн ур-не),банка данных о ст-ти ранее построен объ.осн источн инфо о велич сметн ст-ти строит-ва явл сводн сметн расчет(ССР)-составл в текущ ценах.в ССР стоим-ти произв и жилищ-гражд-го строит-ва рекоменд распред так:1подгот террит строит2осн объ строит3объ подсобн и обслуж назначен4объ энергет хозяйств5объ транспортн хоз-ва6наружн сети,водоснабж,канализ,тепло и газоснабж7благоустр и озелен террит8времен здан и сооруж9проч10содерж технич надзора11подгот эксплуатац кадров12проект-е изыскательск работы,авторский надзор.

26.методы:сравнительн ед,разбивки по компанентам,аналогов,количественного обследования.важн явл понят базиснст-ть строит-ва зафиксир на дату составлен проект) и текущ(сметн ст-ть привед к момент оц) уров цен.базисн период61969,84,91,2000.при пересч от базисн ур-ня к текущ ценам исп коэф Исмр соотв индекс измен ст-ти,=произведен индекс удорож смр за периоды раздел дат оц от базисн ур цен.м-д сравнит ед:применен в кач-ве базов показател д/расч ПВС объ оц ст-ти сравнит ед кот опред-ся либо с учет данных о ст-ти строит-ва объ аналог оцениваем,или на основ единичн укрупненных расценок на строит аналог объ.если несоотв в технич хар-х то они д б учтен за счет корректир ст-т сравнит ед аналог,учитывающей эт различ.данные о велич показат ст-ти сравнит ед опред в базисн пер-де,то нужно предусм индексац,учит изменен прош от базисн пер-да до даты оц. ПВС=СА*К1*К2*ИСМР*SОБ.ОЦ*(1+КПД), СА-ст-ть строит-ва ед сравнен в базисн,К1-коэф,несоотв технич хар-к,К2-различ в регион и отраслев хар-х,Исмр-коэф соотв индекс измен ст-ти смр от базисн до даты оц,S-кол-во ед сравнен у объ,Кпд-предприним д-д в относит велич.в РФ примен эт мет-д на основ примен укрупн показ восстан ст-ти.аналог д б max соотв по УПВС объ оц.м-д разбивки по компанент:ст-ть всего здан рассчит как сумм ст-ей его отд укрупненных конструкт элемент-фундамент,стен,покрыт.ПВС=(ƩSiCi)*K1*Исмр*(1+Кпд),S-объем/площадь, C-ст-ть строит ед объема,n-кол-во конструктивн элемент.м-д аналогов-использ данные о ст-ти строит-ва аналогов кот б построен в период соотв период строит-ва объ оц с корректир ст-ти на различ.пример использ эт метод явл сист справочн укрупн показат ст-ти строит-ва(УПСС),они учитыв весь комплекс затрат на строит-воот 1969г,сущ критер градац в эт справочн:класс конструктивны сист-состав строит конструкций,год пост аналога-порог1985г,класс кач-ва-о 1985-standart-69,а после ECONOM,STANDART,PREMIUM,DE LUX.м-д количеств обследования-детальн исслед объ оц и факич сводится к составлен сметы на строит-во точн копи оцениваемого объ.наиб трудоемк,треб спец знаний и опыта проведен сметных расчетов.

 

 

27.износ-потер ст-ти под влиянием различн факторов,вызыв старение Н,обусловл ухудшен его физич состоян,функциональн характеристик.общ накоплен износ-потеря ст-ти по всем возможн причин =рын ст-ть на дту оц-восстановит ст-ть(ст-ть воспроиз-ва/замещения). измер в%. виды:физический(эксплуатац и прир воздействие), функциональный (несоответств функциональн хар-к требован рынка на дат оц),внешнее старение(эконом)-внешние факторы,кот не м контролироваться собственник. устраним износ-устранен кот физич возможн и экономич целесообразн. НО:иногда стар здан м стоить дороже-архитект или историч ценность.сроки жизни.совок накоплен износ явл функцией времени жизни объ.физич жизнь здан-состоян несущ конструктивн объ соотв опред критер,заканч когда объ сносится.сущ долгоживущ элемент здан (фундамент, подземн коммуникац) и короткожив (кровля,кондиционер). эконом жизнь-период когда объ принос дох-д.остат срок эконом службы-период времен от даты оц до оконч эконом служб.факт(хронолог)возраст-время с момент вв объ в эксплуатац до даты оц.действит(эффективн)возраст-возраст соотв факт состоян и полезности оцениваем здания.

28.4метода:сравнен продаж,сроков жизни,разбиения,нормативный метод. м-д сравнен продаж: позв опред вел-ну накоплен износа объ на основ сопосавлен его ПВС с ценами продажи аналог объ на откр рынке Н. Действия:выбор аналог объ,выделен из ст-ти един объ Н ст-ти земли д/кажд сопостав объ в общ цене,расчет ПВС кажд сопост объ,опред накопл износ в состав объ-аналог вычитан их цен с учет износа из сумм ПВС по кажд объ,опред накопл износ объ оц как средневзвешенной вел-ны износ аналог.+объективность(чем достоверн рын инфо,тем больш число сравним объ),-пробл расч ПВС аналог из-заотсутств документ источноб их сост и тех хар-х и трудоемкость. М-д сроков жизни-основ на учет хронолог показат объ оц с учет этап жизн цикла,на ко наход объ. Ифиз=ЭВ/ЭЖ*ПВС,эффективн возраст/экономич жизнь.явл метод укрупнен расчет,не позвол полн обеспеч учет тех состоян,недостатк:субъект оценщик к прогнозир срока эконом жизни и экспертн оц эффективн возраста объ.м-д разбиания:явл метод  более детальн исследов состоян строительн конструкц с выделен усраним и неустранимого физич износа.оц начин с расчет устраним и неустраним износа короткоживущ элемент. Устраним физ износ из-за несвоевременности проведен ремонта,поэт покуп сниж цнуобъ на ст-ть ремонта. Неустраним физ износ короткожив элемент: НФИкжэ = (ПВСкжэ - УФИкжэ) *ЭВкжэ / ФЖкжэ ,НФИ-неустраним физ износ,ПВС-полн вос ст-ть,УФИ-устраним физ износ, ЭВ-хронологич или эффективн возраст элемент,ФЖ-срок физич жизни(нормат срок службы),КЖЭ-короткоживущ элемент.устраним износ долгоживущ элемент-опред величин разумных затрат на ремонт и восстан эт элемент. Неустраним износ долгожив: НФИджэ=ОВСоб*ЭВоб/ФЖоб или НФИджэ=[ПВСоб-(ƩУФИджэ+ƩОВСкжэ)]*ЭВоб/ФЖоб, НФИ-неустраним физ износ, GDC-полн восстан ст-ть,УФИ-устраним физ износ, ОВС-остаточн восстанов ст-ть, ЭВ-эффект/хронолог возраст, ФЖ-физич/нормат жизнь. Нормативный м-д-только д/оц физич износ, основ на применен межотраслев или ведомственных инструкц. При расч физ износ улучшен нормат метод общ велич износа объ(устр+неустран)опред как сумм физ износ отд конструктивн элемент объ с учет доли полн восстан ст-ти кажд элемент в общ ст-ти объ. Ифиз=Ʃ(ПВС*wi*Кфиз.i) И-общ физич износ, ПВС-полн восстан ст-ть, w-уд вес ст-ти i-го конструктивн элемент в общ ст-ти объ, К-коэф физич износ,n-кол-во конструкт элемент.

 

 

 

 

29.Отчет-не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оц объ оц, используемые стандарты оц, цели и задачи проведения оц объ оц, и иные сведения, кот необходимы для полного толкования результатов проведения оц объекта оц, отраженных в отчете. если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.В отчете д б указаны: дата и порядковый номер отчета; основание для проведения оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

30.отчет-это документ,установл формы,содерж подтвержденное на основе собран инфо и расчет проф суждение оценщика относит ст-ти объ. В общем случае Отчет должен иметь следующие обязательные разделы: Титульный лист (указ название Отчета, н-р, "Отчет об оценке объекта недвижимости общей площадью 312,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петровская, д. 7" дата составления отчета, порядковый номер отчета, наименование Оценщика. Заключение о стоимости ( является неотъемлемой частью Отчета и содержит изложенное в произвольной форме сообщение Заказчику о результатах проведения оценки. В этой части указывается: основание проведения оценки; наименование Оценщика; наименование, место нахождения и общая площадь объекта оценки; выбранный вариант ННЭИ; цель проведения оценки; итоговая величина стоимости объекта оценки по состоянию на дату определения стоимости, (без НДС, отдельно НДС, итого с НДС); ссылка на стандарты, в соответствии с которыми подготовлен Отчет об оценке. Содержание. Раздел 1. "Общая часть". Раздел 2. "Описание объекта оценки" Раздел 3. "Анализ рынка". Раздел 4. "Анализ ННЭИ" Раздел 5. "Расчет стоимости в рамках затратного подхода". Раздел 6. "Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода". Раздел 7. "Расчет стоимости в рамках доходного подхода". Раздел 8. "Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки". Приложение 1. Документы оценщика. Приложение 2. Документы, предоставленные Заказчиком. Приложение 3. Фотографии объекта оценки.

Информация о работе Шпаргалка по "Оценке недвижимости"