Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

11) Рынок недвижимости в России достаточно молод, тем не менее в его развитии уже можно выделить определенные этапы. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. .Появилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массово-панельной проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать. .В отношении обоих рынков — и недвижимости, и рекламного — назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998–1999 годы Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998–2002 годы Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000-х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет.Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время Ключевые слова этого периода — «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях.Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится — не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье.Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в год.

10) Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Виды:· рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.  Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это во-первых, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок: по распоряжению земельными участками: купля-продажа, сдача в аренду, купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка, обмен; залог земельного участка и права на землю. по распоряжению жильем: приватизация комнат и квартир; купля-продажа жилья; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; дарение жилья; наследование жилья; по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля - продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественного комплекса; кредитование под залог недвижимости (ипотека);Функции:1. Создание развития объекта недвижимости; 1.1 Организация системы развития недвижимости;1.2 Развитие территорий; 1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости; 2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости; 2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью; 2.2.Управление объектом; 3. Товарный оборот объектов недвижимости; 3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости; 3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки; 3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости 4. Управление рынком; 4.1.Исследование рынка; 4.2.Формирование и развитие рынка 4.3.Контроль и регулирование.

13.СКЛАДСК помщен.категория А-наиб удобно располож с т зр логистики.такие склады имеют достат S,офисы и служебн помещен,складское и погрузочн оборуд.категор В+высота потолк>8м,полы покрыт антипылев покрыт,склад располож вблизи крупн магистрал,удобн подъездн пути.категор С-потолки не м4м,капит сооруж или утеплен ангары.категор D-неотапл ангары,подвальн помещен и сооруж гражд оборон.сонов рынк складск недвиж в воронеже сост помещен B,C.D.современ логически комплекс отвеч мировым стандартмало-Direct logistics,ЛК Аэробус,оба объ примык к трассе м4дон.ценов показат предложен на рынке произв-складск Н в перв полугод2011 ост стабильн.колеб незначит ст аренды и цены продажпо отд деловым зонам.стоимость продажи 3-15т р за 1кв м.по оценка налит спрос на ТОРГОВ Н на ближ год исчерп,т к б откр 4 крупн проекта в 2010г.предложен торг Н практич полност удовлетв текущ потребн города.воронеж практич приблиз к европ стандарт.в ворон дейст 16 проф торг объ.б доля ОФИСН Н представл помещенв здан бывш НИИ,административн корпус промышл предприят,вывед на рынк офис Н б/соотв ур-ня отделки и сист управл.отдельн категор явл офисн помещен встроенные в жилой фонд,0традиц располож на 1х эт.действующ бизнес-центра класс А в гор нет,в стадии строит БЦ Премьер.современ БЦ представл в сегм В и В+.уров инвестиц спроса на офисн Н ост низк.

12. Анализир рынок воронежской Н, а именно – жилой сектор, следует отметить, что после кризисного застоя на нем отмечается некотор оживление.в Воронеже предложение квартир в новостройках составляет значительную часть рынка жилой Н, а спрос на новое жилье неуклонно растет. Однако цена кВ м относит стабилизир и в наст время не сущ объ-х причин для ее резкого роста или падения. Характерная черта Воронежского рынка Н– активная застройка центра города и пригородных районов жильем повышенной комфортности. При этом наиб спросом жителей города пользуются строящиеся дома многоквартирного типа улучшенной планировки в экологически чистых и наиб престижных районах, а также комплексы малоэтажной коттеджной застройки в ближайшем пригороде, все активнее обживаемом населением Воронежа.В среднем, кв м жилья в строящихся многоквартирных домах Центр р-на стоит порядка 40тр, в Ленинском-значительно скромнее, соответственно и выбор квартир в новостройках гораздо более скромный. Однако даже в пределах одного района цена продаваемых новостроек может значительно отлич в зависим от элитности дома и метража. Наиб дороги просторные многометражные квартиры в новостройках Коминтерновского и Центрального р-в, дешевле всего можно приобрести новую двушку общей площадью до 50 м.кв. Цена строящегося жилья также во многом зависит от степени готовности дома: чем ближе сдача – тем дороже квадратный метр.Продажа квартир в Воронеже все еще востребована больше, чем продажа пригородных коттеджей. Хотя цена кв м в частном доме значительно меньш цены кв м в новостройке, позволить себе иметь изолированное жилье может не кажд воронежец. Большие площади – причина того, что цена нового коттеджа пока еще не по карману среднестатистическому покупателю. Тем не менее, спрос на пригородные коттеджи продолжает расти, а стабилизация финансового рынка дает основание желающим приобрести собственный дом в пригороде Воронежа рассчитывать на кредит. Помимо коттеджей, элитных квартир и новостроек, в Воронеже традиционным спросом пользуются бюджетные квартиры на вторичном рынке. Для ограниченных в средствах горожан – такое жилье иной раз единственный способ решить свой квартирный вопрос.

14) осн этапы проц ОН:1)составл зад на оценк.постановк пробл.(ФСО н.1):идентиф объ недв,выявл имущ прав на объ,цель оц и предп исп результ,вид стоим,дата оценк(если оц явл обяз то с даты оцен до даты состав отчета долж пройти не бол 3 мес),огранич услов(допущен и огран),определ срока провед,оцен действ только для той цели и на ту дату,кот указ в задан. 2) Подгот и заключ договор: граф работ по оц,источн и спос сбора инф,затраты на сбор,опред состава группы эксперт-оц,опред ден вознагразд,подгот и подпис догов на оц. 3)Сбор и анал данных:осмотр объ,сбор общ данн,сбор спец данных,пров полн и достов инф,анал и обраб дан. 4)Анализ наилуч и наиб эфф использ земел участ 5)Оцен стоим объ на основ 3х общепр подх:срав,дох и затр.Подход-совок метод оц объедин общ методол.Метод-послед процед,позвол на основ инф опред стоим объ в рамк данн из подх оц. Оценщ при провед оценк обяз испол все 3 подх обосн отказ от испол того или иног подх.Оценщ вправе самомт опред конкр метод оцен в рамк примен кажд из 3 подх.Чтобы опред стоим иму необх опред:каков будет стоим затр на созд аналог,доходн от влад имущ, по какой цене прод аналог имущ на рынк.Тольк после этого можн сдел вывод о возм стоим имущ на расч дату. В упрощ виде стоим буд склад из представ о стоим продавц созд объ,предст потенц покуп доходн этог объ недв,инф рынка о реал соверш сделк. 6) Соглас рез примен подх и оценке и опред итог велич стоим. 7) Состоян отчета об оценке

15) Информ- основ проц оцен.Наскол она будет полн и достов,настол будет полн и кач отч об оцен. Инф обесп вкл след опер: опред масс необх сведен, выбор инф источн, сбор необх инф, сист обраб и анализ,опис инф об отчете. Согл п.1 ФСО-1 инф испол при провед оцен долж удвол 2 требов:достоверн и достаточн. Для опред объем требующ инф необх: изуч догов и задан об оценке,провести интервью с заказч и собствен,провест осмотр и техн экспер объект. Классиф инф:в завис от хар-ра:*общая-носит описат хар и необх для оц текущ сост и персп экон рынканедв,*конкрет-предст в виде цифр и испол для расчет в том или ином методе. Для опред объем тред инф необх:изуч догов и техн задан на оцен,провести интерв с заказч и собст,провести осмотр и тех экспер объект.По тнош к оценив объект инф делит на внешн(макроэк анал,местопол об,сост рын сегм) и внутр. Блок внеш инф-больш масс сведен хар гос,эк,соц общ и экон фактор,влияющ на проц оценк.Вкл след блоки:тенденц эк развит,мест особ, демогр особ, динамик цен, покупат спос насел,прогр капит стоит,динам затр на стоит,дин затр кредит,законод и прав сист.В блок внеш инф вкл дан по рынк недв по конкр сегм рынка: общ сост и динам цен на рын недв,динам коэф загр,нормат-прав база регул отн зем собст,рын сит на опред сегм рынка(цены на осущ сдел,уров экп затр,сост и персп разв рынка),затр на воспр объект оценк. Блок внутр инф-предст описат хар-р,оценив объ его окруж и типичн для конкр сегм рына.Дан инф долж иметь степ достов.Внут вкл: данн о юр сост объ, о физ сост объ, дан о сост земел участ,дан о сооруж вход в сост недв, о сооруж,вход в сост недв,районе и др

18) В проц прим сравн подх оценщк испол 2 аналит инстр – единицы сравн и элементы сравн.Един сравн – это един измер сопостав и оценив объекта недвиж. В кач цены един сравн мож выступ: физ единица (цена един площ), экон един (цена принос доход един). Выбор един сравн завис от типа недв: а) При оценке земельных участков используют: цена за 1 м кв, за 1 сотку, за 1 гектар, за 1 кв см, за 1 фронтальный метра (если объ для комм испол - протяж вдоль дороги). б) оценка застроен участ: цена за 1 м кв общей площ; за 1 м кв, предназна для сдачи в аренду; за м кв полез или жил площ; за м кубический строител объема (для склад помещ). В нек случ в кач един сравн испол формирующие доход модули, напр, одно посад место, один номер. Элем сравн – это парам объектов и обстоятел конкр сделок, формир цену с учетом регион особ и экон составляющей функцион рынка недв. Элем сравн охват все осн факторы, влияющ на стоим. 1)передав права собств и огранич на недвиж, 2) условия фин-ия сделки. При всем многообр способов финансир их можно сгрупп: финанс за счет собс средств инвест единым платежом, смеш финансир с использ банков кредита, смеш финанс с использ кредита, предоставл продавцом или покупка в рассрочку, 3) условия продажи. Наиб распростр форм нетипич услов сделок явл: сделки, заключ под давлением; сд, осущ по желанию продавца в более корот сроки экспозиции по сравнс типич сроками; финанс, корпоратив и родствен связи; особые предпоч инвестора относит объекта; особые услов процед отчужд собствен; особые условия налогообл, 4) условия рынка, 5) местоположение, 6) физ характер. К их числу относ: размер здания, кач строит, архит стиль, строит матер и др., 7) экономич характер. Важны чаще для коммер недвиж, размер дохода зависит от эксплуат расходов, качества управл и тд. 8) отклонения от текущего испол. Приоритет критерием отбора аналогов явл идентич из назнач. 9) наличие движ имущества(5-9 могут отсутств)

23) Дох поток тянут до тех пор,пока темпы роста не стабилиз.Стом недв=сумма текущ стоим ден поток прогнозн периода+текущ стоим остат стоимости.В оценк недв метод примен реже,при примен данного мет необх учит:мет примен если недв примен в стадии развит,когда дох от недв нестабильн.Осн этап реализ подхода. 1.опред длител прогнозн периода. 2.прогн велич чист ден поток для кажд прогн периода. 3.опред остат стоимости.чаще всего остат стоим опред по модели Гордона, FV=CFn+1/r+g. r-ставка дисконтир, g-долгоср темпы роста дох,CFn+1-денеж потто 1 пост прозн период.Либо испол метод предпол продаж. 4.Опред ставка дисконтиров.Дискон ден потоки прогн период и диск ост стоим. 5.Опред их сумма.

19) Виды поправок: денеж поправки (измен на определ сумму цену аналога и вносятся путем прибавл или вычит преимущ в стоим).могут внос в цену аналога в целом или вводятся к цене един сравн аналога; процент поправки изменяют цену недвиж на опред коэффиц и вносятся путем умножения на этот коэф корректир цену аналога. Могут внос в цену в целом или на м.кв.. Мет внес попр.У ден поправ послед м.б. различ и не влияет на результ,а у процен предусм последоват их внес.Междунар стандар предусм следующ последова внесения поправок: независ от того, какая попр выбрана перв, она умнож на цену продажи аналог недвиж для получ цены, скорректированной по данной характер. след поправка умнож на первую корректир цену, а не первон указан. эта последов действий продолжа до тех пор, пока не будут внес все попр.Мет расч попр:1) мет анал парн продаж.Мет предпол поиск 2-х почти идентич объ, отлич только одной характер и ценой. Разница в цене – есть стоим этой характер. 2) мет анализа затрат. Велич корректир рассчит на основе информ, получ от ремонт, строит и др комп о затр на устан оценив элем. Перех от затрат на восстан элем к его стоимост вкладу обеспеч примен коэф удобства польз (коэф Куб). Коррек затрат на Куб отражает готов осведомл инвест заплатить за уже готовый элемент. Куб колебл от 0 до 10, чащеот 0,8 до 1,8 к велич затр на дату оцен. 3) мет прям сравн характер. делают коррект на время прод, на налич дополн улучш и износ.4) мет капитал аренд платеж V=I/R. Капитализ аренд платеж или различ в их поступл может использ для получ поправки, когда арендная плата зависит от велич какой-либо характер.5) экспертный мет. Расхожд не долж приводить к различ болчем на 30%. 6) мет статистич анализа.

20) использ 3 мет: Метод прям сравн продаж.V = S_ан поправки (ADJcp). Осн этапы реализ мет:1. Анал территор рынка недвиж и сбор инфор по недавно соверш сделкам и предлож по покуп/прод объе, сход с оценив объ по назнач, разм, местопол, физсост и др. 2. Провер достовер инф и анализ типич отобр объ-аналог. 3. Составл окончат списка аналогов и позицион оценив объ недвиж среди отобр аналогов. Отбор аналогв идет в 3 этапа: список подозреваемых,сп кандидатов,окончат сп аналогов. В оконч список должно вход 6-9 аналогов. 4. Выбор рацион единиц сравн, анализ элем сравн оценив объ и объ аналогов, расчет и внесение необход коррект в цену кажд объ-аналога. При этом польз золотым прав оценки: если аналог лучше, то в его цену вносятся отрицат поправки, если хуже – полож. 5. Анализ скорректир цен аналогов и согласов получ результатов для выведения итог стоим недвиж сравнител подхо. Мет соотнесения цены и дохода. Испол эконом единицы сравн: потенц вал доход (ПВД), действит вал дох (ДВД), чистый операц дох (ЧОТ).В зависимот выбр един срав можно исп: а) валовой рентный мультиплик (ВРМ),б) общий коэфф капита (ОКК). Мет имеют сход принцип основу:1. одинак назнач объ или принадл к одному и тому же сегм рынка недв. 2. сопостав вид использ дохода (ПВД, ДВД и ЧОТ). 3. совпад времени поступл дохода. 4. незначит расхожд величин адекват доход. Метод ВРМ. ВРМ = РЦ ан/ПВД или ДВД. Этапы оценки:1. Определ ПВД или ДВД оценив объ. 2. Подбир не менее 3-х анал оценив объ, по кот имеется достов инф о цене продажи и велич ПВД или ДВД. 3. По кажд аналогу рассчит ВРМ. 4. Определ итоговый ВРМ как средняя арифмет расчетных ВРМ по всем анал. 5. Рассчитыв рыночная стоимость оценив объ путем умнож итогового ВРМ  на ПВД или ДВД оценив объ. Метод ОКК. Формула прямой капитал: V=ЧОД/став капитал, OKK(R)=ЧОДан/РЦан, V=ЧОДоц/(1/m)*m(знак суммы)i=1 ЧОД ан i/Ц ан i. Дан метод примен реже, т.к. слож рассчит ЧОД по аналогу.Этапы метода ОКК: найти ЧОД оц,найти не менее 3-х анал с ценой и ЧОД,найти ОКК для кажд анал,…