Сделки с земельными участками

Учреждение образования:

 «Брестский  государственный университет имени  А.С. Пушкина»

 

 

 

 

 

по Земельному праву

 

ВАРИАНТ 2 (Е-К)

 

Сделки с  земельными участками

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студент юридического факультета, 6 лет, 3-й курс, группа «__»,

 

 

 

 

 

 

 

 

Брест 2012

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

Вопросы:

1. Купля-продажа, мена, дарение земельных участков.
2. Особенности аренды и концессии земельных участков.
3. Залог (ипотека) земельных участков и право аренды на них.

 

Задачи:

 

1. Житель г. Бреста гражданин Н. продал подданному Королевства Норвегии П. находящийся на территории города земельный участок площадью 0,12 га, предназначенный для строительства и обслуживания жилого дома. Правомерна ли сделка?

 

2. Член дачного кооператива В. продал принадлежащий ему на праве пожизненного наследуемого владения земельный участок площадью 0,15 га и расположенные на нем строения своему соседу, имеющему в кооперативе на праве собственности земельный участок размером 0, 15 га. Правомерна ли сделка?

 

 

3. Гражданин В. – обладатель служебного земельного надела и гражданин Л., имеющий в распоряжении земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, составив письменный договор, обменялись принадлежащими им земельными участками. Правомерно ли поступили граждане В. и Л.?

 

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Купля-продажа, мена, дарение земельных участков

 

Договор купли-продажи  земли представляет собой один из правовых форм, опосредующих товарное обращение. При осуществлении таких договоров земля выступает, с одной стороны, имуществом, с другой стороны, природным объектом определенного целевого назначения.

Договор купли-продажи  земли подчиняется общим правилам осуществления подобного рода сделок с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан. Существенными условиями такого договора являются условия о предмете продажи и цене продаваемого имущества. Так, в договоре продажи земельных участков в силу требований гражданского законодательства должны быть указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору покупателю. Применительно к земельному участку определение предмета договора должно включать в себя размер земельного участка, его местонахождение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и в плане земельного участка. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности между ними. При отсутствии в договоре данных, позволяющих с бесспорностью идентифицировать земельный участок, условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами. Договор в этом случае считается незаключенным [7, с. 138].

Договор купли-продажи  земельного участка обязательно должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о его цене. В противном случае договор также считается незаключенным. Цена земельных участков по сделкам между собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь (ст. 62 Кодекса о земле) [2]. Закон запрещает отчуждение земли, сдачу ее в залог и аренду до полного внесения государству платы за землю. Продавец также обязан внести государству и платежи за землю (земельный налог) за все время пользования ею.

Юридические лица могут отчуждать  земельный участки, находящиеся  у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения.

Согласно ст. 523 ГК Республики Беларусь [1] по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая  недвижимость, то покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Если же договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования [3, c. 57].

В случаях, когда земельный  участок, на котором находятся принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи. Если эти условия в договоре не определяются, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 524 ГК Республики Беларусь).

Купля-продажа земельных  участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам, в частности, относится наличие запрета на продажу земельного участка (например, нотариальная контора одновременно с удостоверением договора залога земельного участка налагает запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором или же собственник полностью не внес плату за землю при приобретении ее из государственной собственности в частную).

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может быть:

1. гражданин Республики Беларусь, постоянно проживающий на ее территории либо приравненный к нему в соответствии с законодательством;
2. сельский, поселковый, городской и районный исполнительный и распорядительный орган.

При совершении сделки купли-продажи  земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Следует указать, что  жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности, с соблюдением условий, предусмотренных ст. 17 Кодекса о земле. Исключение составляют случаи продажи строений на снос.

Цену и условия  оплаты стороны определяют по договоренности. Каких-то определенных требований поданному вопросу законодательством не установлено.

Граждане, имеющие государственные  акты на право частной собственности на землю для целей строительства и обслуживания жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства без указания в них границ и площадей земель раздельно по каждому целевому назначению и пожелавшие совершить сделку по отчуждению одного из этих участков, представляют справку местного органа власти (по месту нахождения земельного участка) о площадях земель, переданных в собственность по каждому целевому назначению.

На практике часто  возникают ситуации, когда строение (например, жилой дом), расположенное на частном земельном участке, желает приобрести лицо, не имеющее права на приобретение в собственность участка, относящегося к данному строению.

В данной ситуации согласно ст. 93 Кодекса о земле этот участок  выкупается у собственника соответствующим исполнительным и распорядительным органом, а новому собственнику строения участок предоставляется на условиях пользования (аренды). Однако если бывший собственник жилого дома имеет другой дом в том же населенном пункте и постоянно проживает в нем, он может сохранить в собственности земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в предусмотренных законодательством размерах.

По договору мены стороны  обменивают одно имущество на другое. На этот договор распространяются общие правила о купле-продаже.

Общие положения, касающиеся договора мены, закреплены в главе 31 ГК Республики Беларусь. Они применяются и к договорам мены земельных участков с учетом требований, закрепленных в главе 17 Кодекса о земле. Основные особенности договора мены земельных участков состоят в следующем.

1. Предметом данного договора может быть как земельный участок в целом, так и его часть, предварительно выделенная в самостоятельный участок.
2. Мена допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.
3. Участниками договора мены могут являться только граждане Республики Беларусь. Обмен земельных участков между юридическими лицами не допускается.
4. Граждане, которые получают земельные участки по условиям мены, должны обладать и правом на их получение в частную собственность.
5. Площадь земельного участка, полученного гражданином Республики Беларусь в результате обмена для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, не должна превышать размеров, установленных соответственно статьями 70, 72, 73 Кодекса о земле.
6. Земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. На другое имущество земельные участки обмениваться не могут.

Переход права собственности на земельные участки в результате договора мены подлежит государственной регистрации. Договор мены земельного участка должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи земельных участков.

Текст договора мены должен содержать:

- данные о гражданах, совершающих договор;

- подробное описание и характеристику предмета договора;

- указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;

- перечень обременении земельного участка, в том числе сервитуты и иные права третьих лиц;

- права и обязанности сторон по договору.

Предметом договора мены может быть как сам земельный участок, так и жилой дом (дача, садовый домик), расположенный на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности. Предметом договора мены может быть одноквартирный жилой дом на земельном участке, принадлежащем гражданину, часть жилого дома вместе с земельным участком. В таком договоре должно быть указано, что одна сторона передает другой стороне в собственность не только жилой дом, но и земельный участок. Причем, собственники земельных участков имеют право производить обмен незаконченного строительством жилого дома только при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков [5, с. 248].

Одним из обязательных условий  договора мены является оценка земельных участков и объектов недвижимости (если таковые имеются).

Стороны договора мены должны указать на наличие обременении  земельного участка. Они обязаны сообщить о наличии сервитутов; о передаче земельного участка в аренду или во временное пользование; о передаче земельного .участка в залог. Во всех этих случаях границы земель, обремененных правами третьих лиц, как и содержание этих прав, должны быть указаны на плане земельного участка.

В силу ст. 92 Кодекса о  земле граждане Республики Беларусь по согласию между собой могут обменивать земельные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности, в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь. Таким образом, в отличие от мены предметом обмена может стать земельный участок, передаваемый во владение.

Обмен допускается при  сохранении целевого назначения обмениваемых земельных участков (частей земельных участков), а также если в соответствии с Кодексом о земле гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена. Площадь земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, полученных гражданами Республики Беларусь в результате обмена, не должна превышать размеров земельных участков, установленных статьями 70, 72 и 73 Кодекса о земле.

Обмен земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц, не допускается.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 543 ГК).

Право совершить такую  сделку имеют граждане - собственники земли. Общие положения о дарении содержатся в ГК Республики Беларусь (ст. 543-553).

По договору дарения  даритель - собственник земельного участка, безвозмездно передает его одаряемому в собственность.

Договор дарения земельного участка может быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае даритель обязуется в будущем передать земельную недвижимость в собственность одаряемого. Отличительной чертой Данного договора является его безвозмездность.

Договор дарения земельного участка как и другой недвижимости заключается в письменной форме, должен 5ыть нотариально удостоверен и зарегистрирован.