Проблемы перевода земель из одной категории в другую

ФАС СКО отметил, что землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий (ст. 83 ЗК РФ). Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений (ст. 87 ЗК РФ). Земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения составляют самостоятельные категории земель РФ (ст. 7 ЗК РФ). Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий (ст. 84 ЗК РФ). Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Черта поселений  должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных  гражданам и юридическим лицам, поэтому орган государственной  власти не вправе изменить черту поселения таким образом, что часть земельного участка окажется в новой черте поселения, а часть - за чертой (ст. 84 ЗК РФ). Разделение земельного участка, в результате которого часть участка будет отнесена к земле другой категории, приведет к невозможности использования части участка по целевому назначению. Поскольку черта поселения не может быть изменена таким образом, что часть земельного участка окажется за его чертой, то отсутствуют основания для перевода части земельного участка из земель поселений в земли промышленности.

Установление  или изменение черты поселений  является переводом земель поселений  или земельных участков в составе  таких земель в другую категорию  либо переводом земель или земельных  участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений (ст. 8 Закона N 172-ФЗ). Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 5).

Таким образом, включение земельного участка в  составе земель другой категории (земли  промышленности) в черту поселения  всегда влечет за собой перевод земельного участка из земель другой категории (земли промышленности) в земли поселений <3>.

--------------------------------

<3> Вопросы  и ответы по материалам заседаний  Президиума Федерального арбитражного  суда Северо-Кавказского округа (ноябрь 2006 г. - май 2007 г.) 

Что нужно  изменить 

В современный  период в условиях научно-технического прогресса земля не потеряла ни одного из своих назначений. Наука и производство, достигнув успехов в освоении природы, все же не нашли замены земле. Более того, за последние годы пришло понимание ценности земель как незаменимого элемента единого мира природы, участвующего в поддержании необходимого для выживания человека экологического баланса.

Долгое отсутствие специального закона, который регулировал  бы процедуру перевода земель из одной  категории в другую, создавало  правовые проблемы однообразного ее использования. Однако в связи с принятием Закона N 172-ФЗ многие проблемы были решены.

Вместе с тем анализ судебно-арбитражной практики показал, что Закон N 172-ФЗ уже сегодня требует  доработок, и в этих целях хотелось бы предложить следующие пути совершенствования законодательства по переводу земель в иные категории.

1. Дать определение таким  оценочным категориям, как "заинтересованное  лицо", "правообладатель", "ненадлежащее  лицо", в целях осуществления  перевода; разграничить понятия  "земля" и "земельный участок".

2. Сократить сроки рассмотрения  ходатайства: для Правительства  РФ - до двух месяцев, для исполнительных  органов государственной власти  субъектов РФ - до одного месяца.

3. Дополнить Закон N 172-ФЗ  положениями, касающимися перевода отдельных видов земель сельскохозяйственного назначения, например занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных факторов и т.д.

4. Законодательно уточнить, распространяется ли закрытый  перечень прилагаемых к ходатайству  документов при подаче его  в орган государственной власти  субъекта РФ для перевода земель  с/х назначения.

5. Установить для перевода  земли из земель запаса требование об экологической экспертизе и планах рекультивации земель. 

А. Балкаров