Применение законодательства при предоставлении и передаче земли в собственность и аренду

    Основное  назначение муниципальных земель —  обеспечение проживания, работы и отдыха населения.

          Предоставление гражданам  и юридическим лицам земельных  участков из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, осуществляется на основании  решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса. 

3.  Право частной собственности на землю

          Право частной собственности  означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей  собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или  их объединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции  РФ), которые выступают субъектами права частной собственности  на землю.

    Соответственно  по субъектам право частной собственности  делится на 2 вида:

• право частной собственности граждан (физических лиц);
• право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).

    Следует отметить, что объектами права  частной собственности выступают  земельные участки лишь некоторых  категорий земель. Наиболее либерален  в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности  на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного  назначения могут быть приобретены  в частную собственность в  пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право  частной собственности не может  быть установлено на земли лесного  фонда, земли, занятые объектами  обороны, земли общего пользования  в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).

    Правомочия  владения, пользования, распоряжения могут  быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается  ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ).¹¹

    Право частной собственности возникает  чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи  земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности  на земельный участок, находящийся  в государственной или муниципальной  собственности (приватизации).

    Иными основаниями для возникновения  права частной собственности  являются:

• административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);
• предоставление земельных участков для строительства;
• предоставление земельных участков для целей, не связанных с жилищным строительством (например, ведение личного подсобного хозяйства);
• переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, строения или сооружения;
• приватизация.

    Основания прекращения частной собственности  на землю разделяют на добровольное и принудительное.

    Право частной собственности добровольно  прекращается при:

• отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);
• прекращении деятельности юридического лица;
• смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию);
• добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).

    Принудительно право частной собственности  прекращается в случаях:

• обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
• неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);
• использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
• реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
• выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
• отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
• национализации земель;
• конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

    Возникновение, прекращение и изменение права  частной собственности на землю  удостоверяется свидетельством о государственной  регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право  частной собственности возникает  с момента такой регистрации.

3.   Права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками земельных участков

          Существующие в  законодательстве, помимо права собственности, иные права на земельные участки  представляют юридическую возможность  несобственнику участка удовлетворять  свои потребности за счет эксплуатации данного земельного участка.

    К таким правам относятся пожизненное  наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование.

    Ученые  цивилисты полагают, что указанные  правомочия по своей юридической  сути являются переходными, т.е. будут  существовать в РФ до тех пор, пока не произойдет полное разграничение  государственной, муниципальной и  частной собственности между  участниками земельных правоотношений. Указанные выше правомочия являлись фактически единственными, которые  «закрепляли» землю за гражданами и  юридическими лицами. Юридически же, реальным собственником всей земли в СССР являлось государство, а граждане имели  лишь право пользования или владения.

    Согласно  п. 1 ст. 21 ЗК РФ, предоставление земельного участка гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Но если право пожизненного наследуемого владения земельным участком было приобретено гражданином до введения в действие кодекса, то оно  сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения устанавливалось в отношении  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.¹²

    Субъектом права пожизненного наследуемого владения может быть только гражданин. После  введения в действие Земельного кодекса  РФ основаниями возникновения права  пожизненного наследуемого владения являются два юридических факта:

    а) принятие гражданином наследства, когда  в наследственную массу входит земельный  участок, принадлежавший наследователю  на праве пожизненного наследуемого владения;

    б) договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права  собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельном  участке, принадлежащем на праве  пожизненного наследуемого владения бывшему  собственнику недвижимости (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

    Помимо  правомочий владения и пользования, землевладельцу принадлежит и право  распоряжения в пределах, установленных  законом. Землевладелец вправе передать принадлежащий ему земельный  участок по наследству, а также  отказаться от принадлежащего ему права. Совершать сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (например, продажу, залог), землевладелец не вправе.

    Граждане, имеющие земельные участки в  пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право  однократно бесплатно приобрести в  собственность находящийся в  пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральным  законом, не допускается.

    Право постоянного (бессрочного) пользования  может возникнуть только в отношении  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности. Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические  лица.

    После введения ЗК РФ предоставление земельных  участков на праве постоянного (бессрочного) пользования допускается только государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными  предприятиями, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной  собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических  лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. При этом граждане вправе приобрести принадлежащие  им участки в собственность, а  юридические лица, за исключением  государственных и муниципальных  учреждений, федеральных казенных предприятий, были обязаны до 1 января 2008 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию.¹³

    Основаниями приобретения права постоянного (бессрочного) пользования являются: а) решение  уполномоченного государственного или муниципального органа о предоставлении земельного участка указанным в  законе лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования; б) правопреемство права постоянного (бессрочного) пользования  при реорганизации юридического лица; в) переход права собственности  на здания, сооружения, если прежний  собственник указанных объектов недвижимости использовал передаваемый участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.

    Владение  и пользование земельным участком землепользователем осуществляется в  пределах, установленных законом, иными  правовыми актами и актами о предоставлении участка в пользование. Распоряжаться  земельным участком землепользователь  не вправе (п. 4 ст. 20 ЗК РФ), но он может  добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ.

    Сервитут  — право ограниченного пользования  земельным участком. Сервитут является одним из видов ограничений (обременений). Обременение земельного участка  сервитутом не лишает собственника, землевладельца или землепользователя принадлежащих  им прав по владению, пользованию и  распоряжению участком.

    В зависимости от оснований возникновения  и целей установления сервитуты  делятся на публичные и частные. Публичные сервитуты могут устанавливаться  уполномоченными государственными органами или муниципальными образованиями. Частные сервитуты устанавливаются, как правило, между участниками  земельных правоотношений, имеющими земельные участки в частной  собственности. На практике публичных  сервитутов на порядок больше, чем  частных.

    Право общей собственности на земельные  участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более  индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками.

    Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным  документом (свидетельством о регистрации  права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК РФ).

    Объектами права общей собственности выступают  земельные участки, образуемые путем  добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей).

    Актуальным  видится в отношении земельных  правоотношений долевая собственность  с выделением земельных участков в натуре. Процедуре выделения  земельных долей в натуре предшествует перечень необходимых мероприятий, способствующих дальнейшей обязательной государственной регистрации.