Применение законодательства при предоставлении и передаче земли в собственность и аренду

    Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка, включает право отчуждать земельный  участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право  передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога.

    Новеллой  земельного законодательства служит появление  обязанности произвести отчуждение земельного участка либо доли в праве  общей собственности, т.е. совершить  обязательную земельно-правовую сделку. Условия такого отчуждения установлены, например, ст. 5 Федерального закона «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения».

    Полного, законченного перечня форм собственности  на землю не существует. В регулировании  этого вопроса используется гибкий подход, в соответствии с которым  допускается установление любых  форм собственности. Не существует ни обязательного минимума, ни обязательного  максимума. Статья 9 Конституции РФ предусматривает: «земля и другие природные  ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и  иных формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий  смысл, позволяющий решать вопрос о  формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

    Право собственности имеет многозначное толкование и может пониматься как институт земельного права; как правоотношение; как правомочие собственника и как юридический факт, имеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.⁴  

      В понятие «права собственности  на землю» можно включить: 

      › институт российского земельного  права, нормы которого содержатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), ГК РФ, ЗК РФ, в законах и подзаконных актах. Для института права собственности на землю характерно сочетание двух признаков: экономического и экологического, которые находятся в тесном взаимодействии;⁵  

      › земельное правоотношение, в  котором выступают как субъекты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей; 

      › субъективные правомочия собственников  земли (право на совершение  определенных действий и на  бездействие, на требование к другим лицам и на защиту,  на  взыскание убытков); 

      › юридический факт, порождающий  определенные правоотношения как для собственников, так и для иных лиц.   

      Право собственности на землю  в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).  

      Эти нормы содержатся и в  других отраслях российского  законодательства. При этом, если в земельном праве формулируется «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию. ⁶  

      Право собственника на землю  в субъективном смысле — это  закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельности собственника.  

      В практике и теории земельного  права под «правом собственности  на землю» понимается право  в субъективном смысле, включающее  в себя три правомочия -  владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). 

    

2.   Формы, виды, содержание права собственности
1. Государственная собственность на землю

 
 

    На  практике представлены все три перечисленные  в Конституции РФ формы собственности  на землю:

• государственная,
• муниципальная,
• частная.

    Степень правовой разработанности каждой различается, что свидетельствует о том, что  институт права собственности на землю находится на стадии формирования и не достиг своего полного развития.

          Право государственной  собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект  права государственной собственности  представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов  государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

    Учитывая  федеративное устройство России и существование  двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной  собственности существует в виде:

• федеральной собственности:
• собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).

    Объектом  права государственной собственности  выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся  в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ).

    Статьи 16—18 ЗК РФ указывают на три вида государственной собственности  в составе: собственности РФ (федеральная  собственность); собственности субъектов  РФ (региональная собственность) и собственности  муниципальных образований (муниципальная  собственность).

    Исходя  из вышеуказанного, можно считать, что  государственная собственность  четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями  и на нее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и  иным федеральным законодательством, кодексами.⁷

    Предусмотрено, что управление федеральной и  субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной  власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации, хотя пока в большинстве  случаев принцип раздельного  управления не реализуется.

    Не  допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и  юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, за исключением случаев:

• изъятия земельных участков из оборота;
• установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
• резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

    Не  допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и  юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, если федеральным законом  разрешено предоставлять их в  собственность граждан и юридических  лиц.

    Иностранным гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам  в соответствии с настоящей статьей  земельные участки предоставляются  в собственность только за плату, размер которой устанавливается  настоящим Кодексом.

    Предоставление  земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ  по их формированию:

    1) без предварительного согласования  мест размещения объектов;

    2) с предварительным согласованием  мест размещения объектов.

    Органы  государственной власти субъектов  Российской Федерации вправе устанавливать  перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности  субъектов Российской Федерации  земельных участков, а также земельных  участков, государственная собственность  на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством  они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

    Органы  местного самоуправления вправе устанавливать  перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной  собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная  собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным  законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.⁸

    Предоставление  земельных участков для строительства  в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением  случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

    Земельный участок, находящийся в муниципальной  собственности, или земельный участок, государственная собственность  на который не разграничена и который  не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим  лицам, предоставляется для строительства  в границах застроенной территории, в отношении которой принято  решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном  законодательством Российской Федерации  о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный  земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о  развитии застроенной территории, предоставляется  бесплатно в собственность или  в аренду. Размер арендной платы  за указанный земельный участок  определяется в размере земельного налога, установленного законодательством  Российской Федерации за соответствующий  земельный участок. 
 

    

2.  Муниципальная собственность на землю

 

          Право муниципальной  собственности на землю — правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования  полномочия собственника реализуют  органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять  земельные участки во временное  и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим  лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать  иные сделки.

    Объектами права муниципальной собственности  являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную  собственность, либо на основании законов  РФ и субъектов РФ, при разграничении  государственной собственности  на землю. Кроме этого, муниципальная  собственность возникает в порядке  изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия  в муниципальную собственность, конфискации земельного участка  у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК).

    В муниципальной собственности могут  находиться земельные участки, расположенные  как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так  и за их пределами.

    Территорию  муниципального образования составляют:

• земли городских и сельских населенных пунктов (ранее — поселений);
• прилегающие к ним земли общего пользования;
• рекреационные зоны;
• земли, необходимые для развития поселений;
• другие земли в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения.⁹

    В собственность муниципальных образований  для обеспечения их развития могут  безвозмездно передаваться земли, находящиеся  в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (ч. 3 ст. 19 ЗК РФ)¹⁰

    Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов  РФ. Особый порядок формирования муниципальной  собственности установлен для городов  федерального значения — Москвы и  Санкт-Петербурга.