Правовой режим земель, отведенных под ИЖС

Право постоянного (бессрочного)  пользования является менее стабильным, чем право пожизненного наследуемого владения, поскольку может быть прекращено ранее, чем деятельность субъекта, а в случае прекращения существования правообладателя также прекращается. Право по владению и пользованию земельным участком землепользователя и землевладельца одинаковы.

3.3 Аренда земельных участков в  населенных пунктах, предоставленных для жилищного строительства

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, однако особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.

Согласно ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации,⁶² по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком – может сдать его, например, в субаренду.

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством  не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако в ст. 22 Земельного Кодекса РФ специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Арендодателями согласно той же ст. 22 могут быть только собственники земельных участков – в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК РФ, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья Гражданского кодекса предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Земельный участок как  объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила.

По общему правилу  ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации (если иное не установлено  законом). Земельный кодекс РФ в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре аренды конкретного срока, т. е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу  ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими  лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако Земельный кодекс РФ устанавливает несколько исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ. Все они являются одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя и связаны в основном с недобросовестным использованием арендатором земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается  арендная плата. Размер арендной платы  является существенным условием договора аренды. Своевременное внесение платы за пользование имуществом является одной из основных обязанностей арендатора.

Порядок определения  размера арендной платы, порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Порядок, условия и  сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся  в частной собственности, устанавливаются  в договоре аренды земельного участка.

Если иное не предусмотрено  договором, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендодатель вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия  пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшились.

Основная обязанность  арендодателя по договору аренды земельного участка – предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок.

Встречаются ситуации, когда  в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью  или частично препятствующие пользованию  им. Например, на территории участка  наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т. д. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора, или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель обязан также предупредить арендатора о  всех правах третьих лиц на сдаваемый  им в аренду земельный участок — сервитуте и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по закону не является основанием для прекращения или изменения таких прав (ст. 613 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением  и условиями договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом).

Арендатор земельного участка  вправе передать свои права и обязанности  по договору аренды (в пределах срока договора аренды) третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом согласия собственника земельного участка не требуется, достаточно его уведомления (если договором не предусмотрено иное). Не требуется и заключения нового договора аренды. Ответственным по договору перед арендодателем в этих случаях становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

Арендатор вправе передать арендованный земельный участок  в субаренду в пределах срока  договора аренды земельного участка  без согласия собственника участка  при условии его уведомления, если договором не предусмотрено  иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом. Согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Особые гарантии прав арендаторов установлены Земельным  кодексом (п. 9 ст. 22) для случаев аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной  собственности, на срок более чем  пять лет. Изменение условий такого договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Переход права собственности  на сданный в аренду земельный  участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть  земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или  в состоянии, обусловленном договором. Если он своевременно не освобождает  участок, арендодатель вправе требовать арендной платы за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки – то и их возмещения. Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат земельного участка.

В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного земельного участка.

Земельный кодекс РФ (п. в ст. 22) устанавливает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, преимущественное право его покупки имеет арендатор данного земельного участка – за исключением случаев, когда имеются собственники находящихся на данном участке зданий и строений, которые также имеют преимущественное право покупки земельного участка в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, аренда земельных участков – весьма обширный вопрос, что связано с ее большой распространенностью и, как следствие, требующейся четкостью и ясностью регламентации. Однако в настоящее время Гражданский и Земельный Кодексы РФ успешно справляются с задачей регулирований данных правоотношений, эффективно воздействуя на всех участников, регламентируя все основные права и обязанности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовой режим земель (всех земель, отдельных категорий и их видов) представляет собой определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, посредством установления основного целевого назначения земель, территориального зонирования, ограничения прав, публичных сервитутов и установления разрешенного использования.

Институт правового  режима земель поселений, в целом, и участков, проедоставленных для жилищного строительства, в частности, является комплексным (межотраслевым), регулируемым нормами, в первую очередь, градостроительного и земельного права, а также экологического, гражданского, муниципального и иных отраслей права.

Так, в части «условий и порядка пользования» землями населенных пунктов следует руководствоваться градостроительным законодательством, а в части «владения и распоряжения» – земельным и гражданским законодательством. Другими словами, градостроительное законодательство определяет посредством установления градостроительных регламентов, как можно использовать земельный участок, из каких имеющихся параметров и видов использования собственник (пользователь, арендатор) может выбрать устраивающий его вариант. Земельное законодательство устанавливает оборотоспособность земельных участков поселений, порядок проведения торгов, приватизации участков и т.д. Гражданское законодательство определяет форму сделок с землей, обязательность их государственной регистрации (а в ряде случаев и нотариального удостоверения) и т.д.

При характеристике правового  режима земельных участков ключевой характеристикой является право собственности и иные вещные права на них. Участки, выделенные для жилищного строительства, в большинстве своем выделяются из состава земель государственной/муниципальной собственности на основании договора аренды или сразу на праве собственности. Сам порядок такого предоставления достаточно подробно регламентирован и направлен на защиту как публичных и общественных интересов, так и интересов застройщика, правообладателя земельного участка. Защита интересов проявляется в достаточно четкой регламентации, разбитой на стадии, предоставления конкретного земельного участка (формирование земельного участка, определение разрешенного использования, кадастровый учет, порядок проведения торгов и т.д.).