Правовая экспертиза недвижимости

2) принятие устава товарищества  собственников жилья;

3) решение вопроса о членстве  в товариществе собственников  жилья (прием заявлений от собственников  помещений многоквартирного дома  о вступлении в товарищество  собственников жилья).

При выборе способа управления управляющей  организацией:

1) выбор управляющей организации;

2) утверждение условий договора  управления многоквартирным домом;

3) определение размера платы  за содержание и ремонт жилого  помещения в многоквартирном  доме с учетом предложений  управляющей организации;

- установление порядка оформления  протокола (решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);

- утверждение способа доведения  итогов голосования до сведения  собственников помещений в данном  доме.

Подведение итогов .

Решение общего собрания собственников  оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием  собственников. Протоколы, сообщения  о проведении общего собрания собственников  и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые  определены решением данного собрания.

Ознакомление с решением общего собрания собственников.

Инициатор созыва общего собрания собственников  не позднее, чем через 10 дней со дня  принятия решений общим собранием (с даты окончания приема решений  собственников по вопросам, поставленным на голосование) должен довести до сведения собственников помещений итоги  голосования и решения, принятые на общем собрании собственников. Информация доводится до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об итогах голосования в помещении, определенном решением общего собрания собственников, и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Выводы представим в виде схемы.

 

 

	Определение инициатора созыва (им могут являться  собственники помещений в данном  доме)
	Определение формы общего собрания собственников -Очная; -Заочная.
	Проведение предварительного собрания жителей дома.  На данном  этапе претендующим на заключение  договора УК предлагается представить  предложения по организации управления  многоквартирным домом, проект  договора управления.
	Подготовка общего собрания Сбор информации о способах управления, претендующих на управление УК, требованиях к  содержанию жилищного фонда, оставление реестра собственников помещений  в многоквартирном доме.
		*
Проведение общего собрания собственников Утверждение состава  счетной комиссии. Выбор способа  управления.

 

Рисунок 4 – Порядок определения способа управления жилым многоквартирным домом, лист 1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 4, лист 2

 

 

 

 

 

1.3 Выбор наиболее эффективного  варианта управления жилым многоквартирным  домом.

1.3.1 Анализ  вариантов управления жилым многоквартирным  домом

 

Для выбора наиболее оптимального варианта управления жилым многоквартирным  домом был проведен анализ всех вариантов  управления. Варианты управления были сравнены по различным критериям. Результаты были сведены в таблицу 2.

 

Таблица 2- Анализ вариантов управления

Критерий	Самоуправление	Управляющая компания	ТСЖ
Заключение договоров с организациями поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются  с каждым собственником отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники	Заключаются управляющими компаниями с поставщиками ЖКУ	Заключаются ТСЖ с поставщиками ЖКУ
Продолжение таблицы 2
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключение договора не требуется	.Заключается с каждым собственником отдельно	Заключается с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров  не обязательно, так как функции  по управлению домом прописаны в  уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором  принято решение создать ТСЖ
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет	Есть	Есть
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя  по доверенности для ведения дел	Не предполагается, так как управляющие  компании работают на профессиональной основе	Может потребоваться, в             случае, если в               органы управления выбраны лица -не           профессионалы в             области управления многоквартирным домом
Продолжение таблицы 2
Затраты на обучение персонала	Могут быть	Отсутствуют	Могут быть
Защита прав законных интересов собственников  помещений в доме	Собственники помещений сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов  лично, либо через представителей	Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений  в доме прописана в договоре управления, то собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую  компанию	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана  в уставе ТСЖ, то собственники могут  обратиться непосредственно в ТСЖ. Органы управления либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны
Возможность снижения затрат собственников  на содержание и обслуживание дома	Отсутствие расходов на управление домом	Отсутствует	Оказание некоторых услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы); • Содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных  средств на капитальный ремонт и  обучение
Окончание таблицы 2
			персонала (ст. 165 ЖК РФ);• Осуществление  коммерческой деятельности (ст.137ЖКРФ); Разделение затрат по содержанию штата  ТСЖ между соседними домами (ст.136ЖКРФ)

 

Проанализировав данную таблицу, можно  сделать вывод о том, что наиболее эффективным способом управления жилым  многоквартирным домом в комплексе  «Даурский» г.Красноярск является управление ТСЖ, так как при этом способе  управления имеется возможность  снижения затрат, влияния собственников  на работу ТСЖ и его Устав. Также  данный способ управления домом подходит по количеству собственников в доме, т.к. управление ТСЖ целесообразно при высоком количестве собственников, для разделения и, соответственно, снижения затрат по обслуживанию штата ТСЖ, как в рассматриваемом объекте.

1.4 Заключение по главе

 

По результатам правовой экспертизы наиболее оптимальным вариантом  управления жилым многоквартирным  домом является товарищество собственников  жилья.

В соответствии со ст. 135 [3 ] ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников  помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества  в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, его Устав  принимается на общем собрании собственников.

ТСЖ создается без ограничения  срока деятельности, если иное не предусмотрено  Уставом. Товарищество отвечает по обязательствам всем своим имуществом. Решение о  создании ТСЖ принимается собственниками на общем создании, при этом собственники помещений могут создавать только одно ТСЖ. Товарищество может быть создано  при объединении нескольких многоквартирных  домов, расположенных на одном земельном  участке.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством  о государственной регистрации  юридических лиц. Данное положение  описано в ст. 136 [3 ]

Преимущества данного вида управления жилым многоквартирным домом  перед другими является возможность  снижения затрат на эксплуатацию дома. Пути снижения затрат: оказание некоторых услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы); содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 [3 ] осуществление коммерческой деятельности (ст. 137 [3]) разделение затрат по содержанию штата ТСЖ между соседними домами (ст. 136 [3]). Стоит отметить, что управление ТСЖ подходит для рассматриваемого объекта и по численности собственников в доме, т.к. управление ТСЖ целесообразно при высоком количестве собственников, для разделения и, соответственно, снижения затрат по обслуживанию штата ТСЖ, как в рассматриваемом объекте.

Также, среди плюсов данного вида управления жилым многоквартирным  домом можно отметить возможность  влияния собственников на деятельность товарищества.