Правовая экспертиза

     Глава № 3 Правовая экспертиза.

 

  Правовая экспертиза направлена на внедрение нормативно-правовых отношений в систему экспертиз, обеспечение ее нормативно-правовыми документами. в целях эффективного функционирования в сфере недвижимости.

Правовая экспертиза проводится в соответствии и на основаниях законодательств РФ, в т.ч.: закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997г. №122-фз с дополнениями и изменениями согласно Федерального закона №217-фз от 30 декабря 2004г., Гражданского Кодекса РФ, земельного, лесного, водного, градостроительного, жилищного кодексов РФ, а также законов о недрах, воздушного пространства и других.

Вопросы:

Как создаются законы?

Какова роль менеджера. На одной из ежегодных встреч с населением Президента сказал, что он менеджер, которого наняло население на определенный срок для управления Страной.

Коституция > Президент > ПРЕМЬЕР > МИНИСТРИ > Госдума > Совет федерации.

Конституция > дума > Совет  федерации > Президент > Правительство.

Конституция > Совет  федерации >Дума > Президент > Правительство.

. Такой путь проходит  любой законодательный акт федерального  значения.

Региональный уровень.

Конституция > Губернатор > дума. Или

Конституция > Дума > Губернатор. В зависимости кто инициатор документа.

От чего зависит качество законов, каковы механизмы их исполнения и роль менеджера в этом процессе?

Вопросы?

Кто имеет право проводить  экспертизу зданий и сооружений?

Какие специалисты привлекаются для проведения экспертиз?

Какие существуют виды экспертиз?

Какое место в системе  экспертиз занимает Правовая экспертиза?

Правовая экспертиза в земельных отношениях.

  Правовая экспертиза в структуре сервейинга направлена на уточнение баз данных законодательных актов в сфере недвижимости и нормативно-правовых и нормативно-технических документов, регламентирующих деятельность всех органов управления, организаций и населения, являющихся непосредственными участниками рынка  недвижимости. В этой сфере важно использовать широко развитые правовые информационные системы типа «Консультант Плюс», «Кодекс», «Гарант» и ряда других.

 

 

 

 

 

  Правовое регулирование экономической сферы

 При экономическом  анализе недвижимости преобладающей  частью отношений являются те, которые связаны с производством, обменом, распределением и потреблением.

   Таким образом,  правовое регулирование экономической  сферы

«определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственника…» (п.1, ст.2 ГК РФ)

  Правовой средой для взаимодействия в сфере недвижимости, является законодательная норма (ст.130 ГК РФ). Равенство физических и юридических участников при взаимоотношении регулируется (п.3, ст.2 ГК РФ).

   Сама земля  в законодательстве рассматривается  как «первый среди первых» объектов недвижимости, поэтому земельным отношениям  придается особое значение.

 В РФ основными  регулирующими законодательными  нормами в земельных отношениях  являются:

1. Конституция РФ.

2. Гражданский кодекс РФ, глава…17далее по тексту (ГрК РФ), а также Ст. 131 ГрК РФ обязательная регистрация недвижимости и Ст. 130 ГрК РФ правовая среда взаимодействия в сфере недвижимости.

3. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ);

4. Градостроительного кодекса РФ (Грд К РФ);

5. Лесного и Водного кодексов РФ;

 В субектах РФ, Например в г.Москве:

1. Закон г. Москвы  №27 от 14.05.2003 г. «О землепользовании  и застройке в 

г. Москве» В ст. 26 этого  закона СЕРВИТУТ включен в группу градостро-

ительных требований к землепользованию в виде 8 регистрируемых сделок.

   Существенным актом в земельных отношениях является обязательность государственной регистрации. Ст.131 ГК РФ предусматривает объязатель

ную государственную  регистрацию недвижимости.

  Только что принятий  закон Госдумой об упрощении  процесса оформле

ния земельных отношений, является наглядным примером устаревших законодательных актов. В настоящее время необходимо представить

всего два документа:

  Документ на право владения земельным участком и заполненную декларацию.

   Ниже приведена  Таблица состоящая из шести блоков в которых приведены на изменения внесенные в законодательную базу по рынку

жилья. 

   В газете АИФ № 34 в  статье «Налог пришел в массы»  посвященной новому налогу на  землю в МО вызвал массу  вопросов населения.

  Приведен пример личного  подсобного хозяйства в деревне Липицы по серпуховскому району по расчету налога за земельный участок в

Р = 15 соток. = 1500 кв.м.

А- кадастровая стоимость 1 кв.м =272руб34коп.

В- налоговая ставка =0,05 % от А =14 коп.

Н- налог по новой ставке-

     Н = Р х  В = 1500 х 14 = 210 руб.

Пример для дачного участка:

Р = 10 соток = 1000 кв.м.; А = 49 руб. 37 коп. ; В = 0,1 %; В от А = 5 коп.

    Н = Р х В = 1000 кв.м.  х 5 = 50 руб.

Это положительный пример так как, в данном районе пересмотрели

ставки налогообложения.

  WWW.к50.каdаstr.ru – Интернет сайт по МО для справок.

    

      4.  Первичность правовой экспертизы  по отношению к

      другим экспертизам

 

      Правовая  экспертиза по определению должна  предшествовать 

всем другим видам  экспертиз недвижимости, так как в противном случае они будут абстрактны. Если не определен собственник объекта недвижимости (в том числе земельного участка), значит нет заказчика в интересах которого проводится экспертиза.

   Правовая экспертиза  проводится в соответствии и на основании

законодательства РФ, в т. ч. Закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г. №122-ФЗ с дополнениями и изменениями согласно Федерального закона №217-ФЗ от 30 декабря 2004 г., Гражданского кодекса РФ, земельного, лесного, водного, градостроительного, жилищного кодексов РФ, а также законов о недрах, и других.

 

 

   5. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

 

   Земельные отношения в РФ прошли с 1990 по 1995 г.г. следующие стадии развития:

   Период с 1990 г. по 1993 г. т. е. с момента  вовлечения земель в хозяйственный оборот и до 1993 г. момента принятия конституции РФ, окончательно утвердившей базовые положения о частной собственности на землю.

   Перед определением  принадлежности земельного участка к  кон-

кретному собственнику, владельцу или пользователю определяются

три принципиальные группы сведений, а именно:

- идентификационные признаки земельного участка;

- характеристики правового режима использования земельного участка;

- характеристики фактического использования земельного участка.

 

В состав идентификационных  признаков земельного участка включаются:

• Кадастровый номер земельного участка, коды административных округов, городов, в котором расположен участок, код соответствующего района округа, номер квартала в районе, номер участка в квартале. Границы территории земельного участка и его частей отображаются на кадастровом плане участка. Координатное описание границ участка и его частей представляются в форме координат. Остальные индентификациоонные признаки участка фиксируются в текстовом или табличной
• Характеристики правового режима использования участка;
• Характеристики фактического использования участка.

В состав идентификационных  признаков земельного участка включаются:

Кадастровый номер земельного участка, коды административных округов, городов, в котором расположен участок, код соответствующего района округа, номер квартала в районе, номер участка в квартале. Границы территории земельного участка и его частей отображаются на кадастровом плане участка. Координатное описание границ участка характеристики фактического использования земельного участка представляют собой сведения о расположенных на земельном участке, а также в пределах его подземного и воздушного пространства, зданиях, строениях, сооружениях, стационарных объектах и элементах комплексного благоустройства или их частей.

В качестве характеристик  расположенных на земном участке  жилых и нежилых зданий указывается:

• Номер здания на кадастровом плане участка;
• Почтовый адрес здания;
• Тип функционального использования здания;
• Наименование расположенных в здании учреждений и организаций;
• Общая площадь помещений здания и встроено-пристроенных к нему объектов в т.ч.:
• Общая площадь жилых помещений;
• Общая площадь нежилых помещений, в том числе об отдельно стоящих объектов общественного и производственного назначения;
• Общая площадь встроено-пристроенных объектов;
• Высота и этажность здания и его частей;
• Площадь территории во внешних габаритах цокольной части здания и т.д.

 

ка и его частей представляются в форме координат. Остальные индентификациоонные признаки участка фиксируются в текстовом или табличной.

 

 

 

 

Характеристики  правого режима использования земельного участка.

Характеристика правового  режима использования земельного участка и его частей включают две группы сведений:

   -характеристики  имущественных прав на земельный  участок или его части;

   -градостроительные  требования к использованию земельного  участка или его части.

   В составе характеристик  имущественных прав регистрации подлежат:  

   -форма собственности  и вещного права на земельный  участок или его части;

   -сделки с недвижимостью;

   -имущественные  претензии.

В качестве имущественных претензий указываются- ограничения, запрещения, реквизиция и конфискация по решению суда и уполномоченных органов.

В тличие от других стран  в российском законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра» земли.

Главной причиной такого разграничения являются права собственности, недра в РФ принадлежат исключительно государству, тогда как земельные участки могут находиться в частной собственности. Таким образом, возникает необходимость разграничения «земли» от «недр» в натуре.

   Сформированный  земельный участок обладает конкретными  характеристиками месторасположением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, а также правами собственности (ст. 260 ГК РФ).

   В Конституции  РФ (ст. 9) сказано, что земля в  РФ может находиться в государственной (муниципальной), частной и иных формах собственности.

   Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти. 

   Объекты недвижимости могут находиться, как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

 Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

- право собственности, 

- право хозяйственного ведения, 

- право оперативного управления,

- право пожизненного наследуемого  владения,

- право постоянного пользования, 

- ипотека, сервитуты, договоры  доверительного управления, а в  некоторых случаях и договоры  аренды.

Под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

Объекты недвижимости могут  находиться в частной собственности. Частный владелец обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником (ст. 209 п. 2 Гражданского  кодекса РФ) например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная (ст. 209 п.4 ГК РФ) возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество.

 

       Виды собственности. 

   Различают следующие  формы собственности и виды  вещных прав на земельные участки:

   Государственная собственность в том числе: федеральная, субъекта РФ, муниципиальная.

 Все виды госсобственности  могут находится в следующих  ведениях:

  - полном хозяйственном ведении имуществом;

  - оперативном управлении имуществом;

  - пожизненно наследуемом владении земельным участком;

  - в постоянном (бессрочном) пользовании земельном учатстке;

  - во временном пользовании земельным участком;

  - в арендном и субарендном ведении.

   Частная собственность:

   Различают три  вида частной собственности:

   -индивидуальная;

   -общая долевая;