Перевод земель из одной категории в другую

Совершенно понятно, что  законодателями это сделано для  охраны земель и недопущению использования  их не по назначению, которое может  привести к потере земельным участкам своих первоначальных свойств, к  их безвозмездной утере. Всё это  вполне вписывается в рамки земельного законодательства, ещё одним принципом которого является приоритет сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаления значения земель других категорий. Следует отметить, что хотя законодательством земли Российской Федерации, и разделены на соответствующие категории, однако в том же законе отсутствует чёткое общее определение того, что же это за понятие – категория земель. В Земельном кодексе приводится только определение непосредственно самих категорий земель, закрепляющих уже ранее возникших понятие и способов их хозяйственного оборота, а также перечень земель, входящих в данную категорию. Например, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Основным следствием отнесения к этой или иной категории земель является использование их в строгом соответствии с их целевым назначением, для каждой из категорий, которых является четкое определение их правового режима. Это является ограничением права собственности на земельные участки, где собственник имеет право использовать свой земельный участок только в соответствии с законом. Любое действие по распоряжению своим имуществом в данном случае, которое не соответствует закону, может рассматриваться как нарушение земельного законодательства и будет иметь негативные для его собственника, в применении к нему санкций за нарушение земельного законодательства, вплоть до принудительного изъятия земельного участка.

Ещё одно понятие – разрешённое  использование земельного участка. Оно заключается в определении  правового использования земельных  участков исходя из отнесения их к  соответствующему зонированию территории. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования земель в РФ устанавливаются  федеральными законами. Это положение является очень важным, так как устанавливает единый порядок зонирования для всей территории РФ. В соответствии с федеральными законами может быть установлен особый режим использования указанных земель. Определение разрешенного использования земель для строительства зданий, сооружений приведён в ст.4 Градостроительного кодекса РФ: «разрешённое использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве – использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством РФ, а также сервитуты». Данное определение раскрывает градостроительные требования, связанные с застройкой земельных участков и адресованных лицам, имеющим соответствующие права на земельные участки.

Категория земель и разрешённое  использование являются близкими, по сути, понятиями, однако между ними есть значительные отличия. Прежде всего, понятие категории земель даётся непосредственно в законе (ст.7 Земельного кодекса) исходя из сложившихся условий  землепользования в РФ. Всего, как уже указывалось, категорий земель 7 и их число не может быть увеличено. Напротив, число видов разрешённого использования гораздо больше и определяются они локальными актами. При этом, несмотря на то, что число видов разрешённого использования больше, но их перечень также конечно конечен и определяется системой классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятый и введённый в действие Приказ Госкомзема России №84 от 22 ноября 1991 года.

В этом документе приводится перечень функционального использования  земель (разрешённое использование  земельных участков) и вид использования  зданий (строений), сооружений. При этом в каждой из категорий земель могут  быть различные виды разрешённого использования  земельных участков. То есть деление  земель по категориям носит общий  характер, в то время как такое  понятие как разрешённое использование  земель является более узким, конкретизирующим правовой режим использования земель соответствующих категорий.

К тому же порядок перевода земель из одной категории в другую является более сложным, чем изменение  разрешённого использования земель. Так, в соответствии со ст.8 Земельного кодекса отнесение земель к категориям, и их перевод из одной категории  в другую осуществляется:

• Земель, находящихся в федеральной собственности, правительством РФ;
• Земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, органами исполнительной власти, субъектов РФ.

2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Земельный участок кадастровый  №34:16:12  00  06:314, площадью 50000 кв.м., намеченный для перевода из категории  земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности…  и иного специального назначения, расположен на территории Безымянского сельского поселения Михайловского  муниципального района, на расстоянии 0,8 км на юго-запад от с. Староселье.

Участок располагается на землях сельскохозяйственного назначения и намечен для обустройства придорожного сервиса.

Намеченный к переводу земельный участок площадью 50000 кв.м. сформирован из земель сельскохозяйственного назначения Администрации Михайловского муниципального района,  в границах Безымянского сельского поселения. При выборе местоположения земельного участка площадью 50000 кв.м. учитывались экологические, социальные и другие последствия размещения образуемого землепользования, а также перспективы использования данной территории.

Местоположение участка  определено кадастровым планом. Выписка  из государственного земельного кадастра с кадастровым планом, прилагается (№3416/201/09-5500 от 04 декабря 2009 г.).

Земельный участок, намеченный для перевода, не имеет примыканий к сооружениям энергетики, транспорта, связи, промышленности.

Размещение объекта на указанной территории не противоречит материалам градостроительной документации Михайловского муниципального района.

Территория, на которой расположен участок, намеченный к переводу, относится  к подзоне тёмно-каштановых почв.

Почвообразующие породы и  продукты их изменения составляют 95-98% всей почвенной массы, а свойства их определяют химический состав почв, как правило, наследуется от материнских  пород.

Согласно карте почвообразующих  пород Волгоградской области, на территории Безымянского сельского  поселения наиболее распространены отложения четверичной системы, представленные покровными глинами  и суглинками.

Покровные глины и суглинки занимают территорию между долиной  р. Медведицы и северной границей области, юго-западную часть Иловлинско-Медведицкого междуречья. Представляют собой коричневые или тёмно-коричневые карбонатные глины и тяжёлые суглинки, как правило, пористые, нередко лёссовидного облика. Происхождение их окончательно не выяснено, хотя в разных районах отмечены покровные отложения элювиального характера.

В тектоническом отношении  район лежит в наиболее погруженной  части Воронежского кристаллического массива. Поэтому здесь были благоприятные  условия для накопления осадков  и выравнивания поверхности. В результате этого, а также устойчивых тектонических процессов, образовались плоские равнинные поверхности. Здесь можно встретить ледниковые, делювиальные покровные суглинки и глины.

Незначительный наклон местности  и отсутствие больших высот в  рельефе, обусловили слабую линейную водную эрозию и малый плоскостной смыв по склонам. Четверичные покровные  глины и суглинки по минералогическому  составу и физико-химическим свойствам  являются лучшими почвообразующими породами на территории области. На них сформировались наиболее плодородные почвы.

На надпойменной террасе  р. Медведицы почвообразующими породами служат тяжёлые и средние суглинки, местами засолённые в сильной  степени легкорастворимыми слоями. На второй надпойменной террасе – кварцевые пески. Анализ состояния почвенного покрова земельного участка, намеченного к переводу, был проведён по материалам почвенного обследования бывшего колхоза «Безымянский» Михайловского района Волгоградской области. Почвенное обследование совхоза было проведено специалистами Волгоградского филиала института «Южгипрозем» в 1975 году. В связи с давностью обследования, в 2008 году было проведено дополнительное изучение почвенного покрова переводимого участка, с уточнения границ распространения, площадей и состава почвенных комплексов данной территории.

Согласно материалам дополнительного  почвенного обследования, почвенный  покров описываемого земельного участка, площадью 50000 кв.м. представлен почвенными контурами №77 и №89 (№77 – лугово-каштановые среднемощные супесчаные почвы; №89 – лугово-каштановые среднемощные легкосуглинистые, супесчаные почвы в комплексе с солонцами луговыми солончаковатыми средними, мелкими среднесуглинистыми, легкосуглинистыми 25-50%).

3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Перевод данного земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения в земли промышленности возможен и не противоречит требованиям  Федерального закона.

В связи с изъятием земельного участка из категории земель сельскохозяйственного  назначения в категорию земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, для  обустройства придорожного сервиса, была произведена его комплексная экономическая оценка.

К показателям экономической  оценки относятся:

• Кадастровая стоимость;
• Нормативная цена.

Для всех расчётов оценки земельного участка основой послужила почвенная карта бывшего совхоза «Безымянский» Михайловского района Волгоградской области.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Положение распространения  на земли всех категорий основного  целевого назначения, за исключением  тех земель, для которых действующим законодательством установлен иной порядок возмещения потерь.

Землеустроительный проект формирования землепользования несельскохозяйственного  назначения включает следующие разделы:

• Размещения земельного участка и объектов строительства;
• Площадь земельного участка, состав представляемых и включаемых в санитарную (охранную) или защитную зону земельных угодий и их кадастровая оценка;
• Площадь, состав и кадастровая оценка угодий;
• Площадь, состав и кадастровая оценка угодий, предназначенных для размещения объектов, вносимых с отводимых земель или с земель санитарной (охранной) или защитной зоны;
• Условия и сроки восстановления нарушенного производства;
• Условия и сроки снятия, хранения (консервации) и использования нарушаемого плодородного слоя почвы;
• Условия и сроки рекультивации земель;
• Размер земельного налога с предоставляемых земель до изъятия и предполагаемый размер налога после их изъятия;
• Условия и сроки изъятия, занятия и использования предоставляемых земель.

При выборе земельных участков под объекты несельскохозяйственных назначений в землеустроительном проекте  рассматриваются варианты их размещения. Лучший вариант выбирается на основании  сравнения технико-экономических  показателей. При этом учитываются экономические, социальные и другие последствия размещения образуемого землепользования и перспективы использования данной территории. Землеустроительный проект подлежит государственной экологической экспертизе.

При ограничении прав собственников  земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов или ухудшении  качества их в результате влияния деятельности предприятий, организаций, учреждений и граждан размеры убытков и потерь устанавливаются землеустроительным проектом, включающим следующие разделы:

• Площадь, состав и кадастровая оценка угодий, на которые распространяется ограничение прав пользователей земли или ухудшение качественного состояния их земель;
• Влияние ограничения прав пользователей земли или ухудшения качественного состояния их земель на продуктивность земельных угодий и доходности производства;
• Меры по сокращению или устранению дальнейшего влияния ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
• Условия и сроки восстановления нарушенного производства;
• Размер земельного налога, взимаемого до и после ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества их земель.