Особенности аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Этой же статьей  предусмотрено , что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать  имущество в аренду.

Например, арендатором может выступать физическое или юридическое лицо. Однако в статье 22 Земельного кодекса РФ сказано о том, что иностранные граждане и лица без гражданства могут пользоваться земельными участками на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Также, в статье 22 Земельного кодекса РФ указано, что  в роли арендодателей могут выступать только собственники земельных участков. В отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Это соответствует статье 608 Гражданского Кодекса РФ, в которой сказано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Этой же статьей  предусмотрено , что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Объект отношений, возникающих при аренде земли - земельный  участок как неотторжимая часть  земной коры, который имеет пространственное расположение по ее поверхности с  конкретными границами, местоположением  и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты.

При заключении договора аренды земельного участка, существенными  признаются условия, согласование которых  необходимо для признания договора заключенным.

Это определение  существенных условий закреплено в части первой п. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса РФ.

Обязательным  является указание о местонахождении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, которые позволяют точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. План земельного участка также должен быть приложен к договору аренды.

Объектом договора аренды могут быть земельные участки  и другие обособленные природные  комплексы. Главный его признак - непотребляемость (ст. 607 ГК РФ).

Однако, далеко не все земельные участки могут быть объектами аренды.

Например, не могут  передаваться в аренду земельные  участки, которые изъяты из оборота, за исключением случаев, установленных  федеральными законами (п. п. 2 и 11 ст. 22 Земельного Кодекса РФ). В тоже время, земельные участки, которые ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 Земельного Кодекса РФ), могут быть объектами аренды.

Земельный Кодекс даёт исчерпывающий перечень  земель, полностью изъятых из оборота, а также ограниченных в обороте.

 Полностью  изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень указан в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса РФ ). Ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности ( п. 5 ст. 27 Земельного Кодекса РФ).

В ранее действующих  нормативных актах земельный  участок как объект земельных  отношений не упоминается. В литературе это положение объясняется непоследовательностью земельного законодательства. Представляется, дело не только в этом. Установив определенные правомочия субъектов на земельные участки, государство ограничивает свои права на него.

Арендная плата  также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель).

Арендная плата может быть установлена (п. 2 ст. 614 ГК РФ) как в денежной, так и в материальной форме. Она вносится согласно условиям договора периодически или единовременно.

В случае если между  сторонами договора аренды не будет  достигнут консенсус о размере  арендной платы - договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным.

По общему правилу  размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются  договором.

Пункт  1 ст. 450 Гражданского Кодекса  предусматривает, что изменение и расторжение договора аренды  возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским  Кодексом или другими федеральными законами или договором.

Иная позиция  закреплена п. 3 ст. 65 Земельного Кодекса  РФ и ст. 21 Закона РФ "О плате  за землю" от 11 октября 1991 г.¹² касаемо земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Так, при аренде земель, которые находятся в собственности  Российской Федерации или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительство РФ, органы государственной власти субъектов Федерации, органы местного самоуправления устанавливают базовые размеры арендной платы в соответствии с видами использования земель и категориям арендаторов.

Отсюда следует,  арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить существенные условия договора аренды.

Таким образом, изменение размера арендной платы  по договору вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов  вполне правомерно.

Сроки в договоре аренды земельного участка не являются существенными условиями договора . Если срок действия договора не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно).

В статье 610 Гражданского Кодекса РФ сказано, что закон может  устанавливать максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В тех случаях, когда срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, который превышает предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. которая предусматривает  предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет.

На основании  вышеизложенного, можно сделать  вывод, что в отличие от ранее  действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый Земельный Кодекс РФ не устанавливает предельные)сроки  для договора аренды,а выделяет  особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Следует вывод, что срок действия договора аренды земли также  является существенным условием.

Таким образом, предмет договора аренды земли имеет свою специфику, влияющую на плату, субъективные права и юридические обязанности сторон.

 

3. Форма и государственная  регистрация договора аренды земельного участка.

 

Значение государственной  регистрации договора аренды  недвижимого имущества на практике состоит в том, что по общему правилу договор, который подлежит  государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

В обязательном порядке  подлежат государственной регистрации  договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.¹³

Форма договора аренды сторон, учавствующих в деле и срока, на который  договор заключается.

В письменной форме должен быть оформлен договор аренды, заключенный  на срок свыше одного года. В тех случаях, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее одного года).

По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса  Российской Федерации) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный кодекс Российской Федерации  установил, в порядке исключения, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.

Регистрация договора аренды является важным юридическим актом, поскольку в случае  отсутствия государственной регистрации договор  аренды недвижимого имущества считается незаключенным.

Подкрепим это случаем  из судебной практики.

Отказывая в признании  недействительными постановлений  администрации о признании утратившими  силу и отмене ненормативных актов, согласно которым заявителю передано муниципальное имущество и закреплено право хозяйственного ведения на переданное имущество, подписан договор аренды земельного участка, суд, исходя из положений статьи 609 ГК РФ, статьи 26 ЗК РФ, установил, что договор аренды земельного участка не был зарегистрирован, поэтому его следует считать незаключенным, а соответствующие права и обязанности сторон - не возникшими и администрация была вправе отменить постановление как неисполненное, при этом право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, переданное заявителю, также не было зарегистрировано, в связи с чем признание органом местного самоуправления утратившими силу ранее изданных распорядительных актов о закреплении за заявителем на праве хозяйственного ведения имущества в части недвижимого нельзя квалифицировать как изъятие имущества из хозяйственного ведения заявителя.¹⁴

В связи с тем, что  земля представляет собой высокую  экономическую и общественную значимость,  законодатель ограничил оборот земельных  участков  в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого  землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов осуществляется в  мере, в которой он допускается специальным земельным законодательством.

Сделки с землей и  другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского Кодекса РФ и Законом " О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹⁵".

 Гражданским Кодексом  РФ установлено, что договор  аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 25 Земельного Кодекса РФ устанавливает, что права  на земельные участки, предусмотренные  главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, которые предусмотрены гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹⁶.

В силу пункта 2 статьи 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Из положений пункта 2 статьи 26 ЗК РФ следует, что договор  аренды земельного участка, заключенный  на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации.

В частности, в главе 34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием, которому должен отвечать любой образец договора аренды земельного участка, его формой, условиями исполнения и др. Особенности  договора аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"¹⁷.

Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды земельного участка, который находится  в государственной собственности, она утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. N 3070-р.

Статья 29  Земельного Кодекса РФ устанавливает, что для  предоставления  гражданам и юридическим  лицам земельных участков из земель, которые находятся  в государственной или муниципальной собственности, необходимо соответствующее  решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которорый обладает правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции,  в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного Кодекса РФ.

Для получения прав на земельный участок граждане или  юридические лица должны обратиться  в соответствующий орган, в компетенцию  которого входит распоряжение данным земельным участком, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. К заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка.

Перечень документов, которые необходимо  приложить к заявлению о приобретении прав на земельный участок, закреплен Приказом Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения".

Заканчиваю данную главу, отметим, что к существенным условиям договора аренды земельных участков (необходимым и достаточным для заключения договора) закон относит следующее: объект, срок и арендную плату. Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды земельного участка, который находится в государственной собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Особенности аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

2.1.Особенности предоставления земельных участков в аренду для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности