Особенность земельного участка

Земельный участок -- часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.

Особенность земельного участка  как составной части имущественного комплекса предприятия состоит  в том, что выгоды от использования  земельного участка реализуются  на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия  имеют определенный срок службы. Кроме  того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена  учетом в процессе эксплуатации его  многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения  и объекта бизнеса.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено  следующими причинами:

* спецификой данного объекта;

* неразработанностью нормативно-правовой базы;

* неразвитостью земельного  рынка в стране.

Оценка земельного участка  начинается с установления оцениваемых  прав и определения правового  режима. Правовой режим земельного участка включает:

* целевое назначение;

* форму собственности;

* разрешенное использование.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель кадастровой оценки -- одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам.

Цель единичной оценки -- определение рыночной специальной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками согласно принятым стандартам и методам оценки.

Кадастровая и единичная  оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли). Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах. При сравнении этих результатов  предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной информации.

1.2 Применение доходного  подхода

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной  ренты), метод остатка и метод  предполагаемого использования.

Метод капитализации  доходов основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель -- умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах  и населенных пунктах, может использоваться метод капитализации земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении метода остатка  необходимо соблюдать следующие  условия:

имеющиеся объекты соответствуют  варианту наиболее эффективного использования  земельного участка. Например, временное  сооружение из легких конструкций, находящееся  в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование;

стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При  этом арендные ставки за помещения  должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:

стоимости воспроизводства  или замещения улучшений, соответствующих  наиболее эффективному использованию  оцениваемого земельного участка;

чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определенный период времени, как произведения стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

остатка чистого операционного  дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого  операционного дохода, приходящегося  на улучшения за соответствующий  период времени;

рыночной стоимости земельного участка путем капитализации  чистого операционного дохода для  земли.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении  объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется  информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной  полезности.